Mit is közöl velünk egy kölcsön THM-je, azaz Teljes Hiteldíj Mutatója? A vonatkozó kormányrendeletben a következő definíciót találjuk: "a THM az a belső kamatláb, amely mellett az ügyfél által visszafizetendő tőke és hiteldíj egyenlő az ügyfél által a hitel folyósításáig bezárólag a kölcsönnel kapcsolatban fizetett összes költséggel csökkentett hitelösszeggel." Amennyiben nem lapul zsebünkben közgazdász diploma, ne lepődjünk meg, ha a mondat harmadszori olvasatára sem csillan fény szemünkben. (A THM-szabályozás február elsejével szigorodott - már a bankokra nézve.)

Nézzünk inkább egy közérthetőbb fordítást. A THM egy olyan éves kamatláb, amely megmutatja, hogy valójában mekkora kamatot fizetünk folyósított kölcsönünk után. Ezt oly módon teszi, hogy figyelembe veszi a hitelfelvétel kapcsán jelentkező összes egyszeri (hitelvizsgálati díj, szerződéskötési díj, értékbecslés díja, stb.) és folyó költséget (kamat, kezelési költség). 

A THM segítségével így (elméletileg) összehasonlíthatóvá válnak az azonos hitelösszegű és futamidejű ajánlatok, ezáltal (egyéb szempontok mellőzésével) az alacsonyabb THM-et kínáló hitelt érdemes választanunk.

A gyakorlat.

Akciós hitelkamat! - olvashatjuk számos bank reklámjában. A kamatláb valóban alacsonynak tűnik, sőt, még a hirdetés alján szereplő apró betűs THM értéke is szívet melengetően kedvező. Mielőtt azonban indulnánk aláírni kölcsönszerződésünket, érdemes egy pillantást vetnünk az alábbi táblára:

10 millió forint összegű, 20 éves, svájci frank alapú lakáshitel THM számítása

A piacon fellelhető banki ajánlathoz hasonló feltételekkel, jövedelemigazolás mellett nyújtott jelzáloghitel. 

A banki reklámban szereplő 5,10%-os THM akciós kamattal és kezelési költséggel került kiszámításra. Ezen kondíciók ugyanakkor csupán a 20 éves futamidő első 1 évére vonatkoznak, ezt követően a THM 8,34%-ra ugrik, ami a havi törlesztőrészlet közel 19 ezer Ft összegű emelkedését jelenti. A hirdetésben ugyanakkor csak az alacsonyabb, "adóscsalogató" THM értékét látjuk.

A THM jelenlegi szabályozása (a nem kellően pontos definíció miatt) a hitelnyújtók számára lehetővé teszi, hogy hirdetéseikben olyan THM-et tüntessenek fel, amely csak egy kezdeti, akciós időszakra vonatkozó kamatlábbal és kezelési költséggel számol. A 2008. február 1-vel hatályba lépő új rendelet ezt a problémát orvosolni látszik: a finanszírozókat a THM kiszámítására a hitel teljes futamidejére vonatkozóan kötelezi. 

A következő példával azt szemléltetjük, hogy kis összegű (elsősorban fogyasztási) kölcsönök esetében a különböző elnevezésű egyszeri költségek hogyan befolyásolják a THM értékét.

250.000,- Ft összegű, 5 éves személyi kölcsönök THM számítása

Ha csupán az éves kamatláb és kezelési költség alapján döntenénk, a "B" kölcsönt választanánk, hiszen 3% ponttal kedvezőbb "A" hitelnél. Ha azonban figyelembe vesszük az egyszeri díjakat is, akkor már az "A" kölcsönt érdemes felvennünk, hiszen teljes hitelköltsége több mint 2% ponttal alacsonyabb "B" jelű társánál.

Amivel a THM nem számol...

Az említett akciós kamat "kiskapuján" túlmenően a THM az alábbi elemeket jelenleg nem veszi figyelembe:

• Önerő nélküli (vagy alacsony önerős) hitelkonstrukció esetében a hitelfedezeti biztosítás díját;
• Banki tranzakciós költségeket: számlavezetési díjat, konverziós díjat, stb.
• Előtörlesztési díj, szerződésmódosítási díj, késedelemhez kapcsolódó költségek (késedelmi kamat, felszólítás díja, stb.), melyeket az Ügyfél nem feltétlenül fizet meg, így ezeket a THM elméletileg sem tudja figyelembe venni.

Mire figyeljünk mielőtt döntést hozunk?

"Néhány szempontot érdemes kiemelni, melyek segítségünkre lehetnek a különböző ajánlatok kiértékelésekor" - hangsúlyozza Dr. Varga Eszter, a jelzáloghitelezéssel foglalkozó Central European Credit vezérigazgatója:

• Fontos, hogy azonos hitelkonstrukciók THM értékeit vessük össze.
• Ne tévesszen meg bennünket a számtalan, különböző elnevezésű banki díj. A hitelfelvételhez kapcsolódó összes felmerülő költségről előzetesen, írásban kérjünk tájékoztatást. Kérdezzünk rá, hogy a THM számításánál ezeket maradéktalanul figyelembe vették-e!
• Ne feledkezzünk meg a hitelfelvételhez kapcsolódóan felmerülő nem banki költségekről: közjegyzői díj, földhivatali eljárási díj, stb., erről is előzetesen kérjünk tájékoztatást!
• A THM devizahitelek esetében sokszor nem tartalmazza a svájci frankban vagy euróban megállapított, forintban fizetendő törlesztőrészletek konverziós költségeit - ennek mértékére kérdezzünk rá.
• A THM nem tartalmazza (nem tartalmazhatja) hitelünk deviza- és kamatkockázatából fakadó jövőbeli változásának hatásait. Ezért mindig tartsuk szem előtt, hogy a forintnál kedvezőbb euró és svájci frank hitelek esetében árfolyamkockázatot viselünk, azaz ha a forint gyengülni kezd ezen devizákhoz képest, törlesztőrészletünk emelkedni fog. Havi banki kötelezettségünk tervezésénél ezért javasolt a kezdetben megállapított törlesztőrészletre 5-10% ráhagyással számolni. 
• Amennyiben hitelközvetítőt kértünk fel ajánlatok beszerzésére, és jutalékát mi fizetjük, figyeljünk arra, hogy ezen jutalék mértéke ne haladja meg a piacon elfogadott mértéket. 
• Ha időnk engedi, a banki THM számítást az interneten elérhető valamely THM kalkulátor segítségével ellenőrizzük.