Az amerikai hitelezési gyakorlat elfajulását számos tényező segítette az ezredforduló óta. A 90-es évek végén jelentkező dotkombuborék kipukkanását követően a Fed kamatcsökkentési politikával igyekezett élénkíteni a gazdaságot. 2001-2002 környékén az alacsony kamatszint következtében az ingatlan mint befektetési forma a lakosság körében is egyre népszerűbbé vált. Az ingatlanárak expanzív módon, évi 10-15 százalékkal növekedtek, ami tovább hajtotta a keresletet, és a likviditás bővében lévő bankokat is mind magasabb hitelvolumen kihelyezésére serkentette.
Csökkenő kockázatérzékenység
A pénzintézetek kockázatérzékenysége a kedvező ingatlanpiaci helyzet következtében csökkent, az önerő- és adósvizsgálat egyre inkább háttérbe szorult. A folyamat 2004-2006 között tetőzött, amikor a hitelek zömét gyenge fizetőképességű adósok vették fel. Ekkor már az ingatlan forgalmi értékének akár 100 százaléka is megkapható volt mindenféle jövedelemvizsgálat nélkül. Tovább rontotta a képet, hogy az ingatlanok forgalmi értékét megítélő értékbecslőknek - jutalékos díjazásuk miatt - a minél magasabb ár megállapítása állt érdekükben, ami egybeesett a hitelt felvevő ügyfelek és a minél nagyobb volument kihelyező bankok érdekeivel.
Az ingatlanpiac és a jelzáloghitelezés együttes erővel robogott előre, elszakítva az ingatlanokat valós piaci értéküktől. A folyamat 2006-ban torpant meg, amikor a gazdasági helyzet kamatemelést tett szükségessé. A kamatokkal dráguló hitelek visszavetették az ingatlanbefektetési kedvet, a hitelek törlesztőrészletei emelkedtek, az ingatlanárak a szűkülő kereslet hatására csökkentek, a rossz hitelek pedig elkezdtek bedőlni. Amikor a piac rájött, hogy a másodlagos jelzáloghitelek árát messze meghaladja azok valós kockázata, kamatemelések sorozata következett.
A nemegyszer többszörösére emelkedő hitelkamatokat a jövedelemvizsgálat nélkül hitelhez jutott adósok jelentős része nem tudta visszafizetni, így késedelembe esett. A bankok behajtási folyamata néhány hónap múlva az ingatlanok lefoglalásához és a lakók kilakoltatásához vezetett. Csakhogy a gyakran 100 százalékig meghitelezett lakások értéke a visszafordult piaci folyamatok következtében az eredeti ár alá csökkent, így értékesítésük csak a hitelek egy részére nyújtott fedezetet. Mostanra a bedőlt hitelek aránya az összes ügylet 12 százalékát is eléri.
Idei kilátások
A másodlagos jelzáloghitel-piac megingása, mint a kártyavár alapzata döntötte magával a jelzáloghitel-kötvényekre épülő befektetési piacot is. A legkülönbözőbb pénzügyi termékekbe csomagolt kötvények ugyanis a világ minden tájára szétszóródtak, s jelentős veszteségeket okoztak a pénzintézeteknek.
A nagy amerikai befektetési bankok közül a Merrill Lynch 2007 negyedik negyedévében 15 milliárd dollárt írt le, a Morgan Stanley 9,4 milliárd dolláros értékvesztést jelentett, a Citigroup értékpapír-vesztesége elérheti a 24 milliárd dollárt, a svájci UBS bank pedig 14,5 milliárd dollárral lett szegényebb. A legnagyobb vesztesek között van a túlélésért partnert kereső Bearn Stern angol befektetési bank, de a HSBC is hat év óta a legnagyobb veszteségét számolta el Hongkongban.
A tőzsdék jelentősen estek januárban, korrekció pedig csak lassan javítja az indexeket. A lista csak a sor elejét mutatja, számos olyan cég kerülhet likviditászavarba, amelyek megtakarításaikat másodlagos jelzálogkötvényekre épülő pénzügyi termékekbe fektették. Az amerikai hitelválság tehát a befektetési termékeken keresztül mérgezi a globális pénz- és tőkepiacokat is.
A hitelválság csúcsosodása ez évre várható. Válságkezelő eszközként ugyanis az amerikai bankok visszafogták hitelezési aktivitásukat, tovább emelték hiteleik kamatát. A 2004-2006 között óriási volumenben kihelyezett hitelek bedőlése az év közepére várható, arányuk a teljes ügyfélportfólióban a mostani 12-ről akár 20 százalékra is nőhet. A reálgazdasági hatások tompítására a Fed januárban kamatot csökkentett, és 146 milliárd dollár értékű segélycsomagot vetett be a visszafizetési problémákkal küszködő háztartások megsegítésére.
Ha ugyanis a lakosság a növekvő hitelterhek fizetésére használja megtakarításait, és visszafogja a pénzköltést, akkor a belső fogyasztására nagymértékben támaszkodó Egyesült Államok az amúgy is lelassult GDP-növekedés további visszaesésére számíthat, ami recesszióba sodorhatja az egész gazdaságot. Mivel a világ termelésének mintegy harmadát az USA adja, visszaesése az egész világgazdaság fejlődésére rányomná bélyegét.
Hazai hatások
Magyarországra egyelőre nem hatott jelentősen az amerikai hitelválság, s ha egy elnyúló világgazdasági recesszió nem fékezi le az Európai Unió gazdaságát, nem is kell ezzel számolnunk. (Európa határozottan bizakodó...)
Nálunk ugyanis a befektetési termékek palettáján nincsenek jelen a másodlagos jelzálogkötvényekre épülő pénzügyi innovációk, az ingatlanpiaci árak természetes, inflációt követő növekedése mögött nem befektetési célú spekulációk állnak, és a jelzáloghitelezés gyakorlatát szigorú szabályok korlátozzák. (Az ingatlanpiacon idén azért sokan jelentősebb áremelkedésre számítanak...)
A bankok jövedelemvizsgálat nélkül maximum az ingatlan értékének 60-70 százalékát hitelezik meg, de azt sem általános tendenciaként. Ráadásul a magyar lakosság jövedelmi helyzetének transzparens vizsgálatát a mai napig akadályozza a szürke- és feketegazdaság számottevő szerepe, s az innen származó, pontosan fel nem becsülhető jövedelmek nagymértékben segítik az adósságok törlesztését. A visszafizetési problémák elkerülésére a rossz adósokat hazánkban nem hitelezik; a bankközi adóslistán aktív tartozással rendelkezők igényeit visszautasítják a pénzintézetek. A jogszabályi környezet védi az adósokat, az amerikainál lényegesen hosszabb behajtási időt ír elő, ami kordában tartja a bankok hitelkockázat-vállalási hajlandóságát.
Más a helyzet, ha az amerikai lassulás Európát is eléri. Kedvezőtlen nemzetközi helyzetben a kis és nyitott gazdaságok menthetetlenül visszaesnek, Magyarország pedig tipikusan ilyen exportvezérelt gazdaság. A kormányzati megszorítások következtében erősen megcsappant belső fogyasztást már 2007-ben is csak az export tudta ellensúlyozni, így ha egy nemzetközi lassulás következtében a kivitelünk harmadát kitevő németországi kereslet csökken, azt biztos, hogy megéreznénk.
A válság közvetlen hatása jelenleg a banki forrásköltségek emelkedésében érhető tetten. A magyar pénzintézetek a bankközi piacról 0,2-0,4 százalékkal drágábban vehetnek fel hitelt, ami a lakossági hitelek árát kevésbé, de a vállalatfinanszírozást - az ott alkalmazott alacsonyabb kamatfelárak miatt - számottevően érinti. (A magyarországi bankok nem igazán érintettek, tavalyi eredményeikben nem volt tettenérhető a válság okozta költség, ám az ingatlan-finanszírozásokra lesz hatása az amerikai történéseknek...)
A szintén jelzálog alapú lakáshitelek növekedése tavaly jóval szerényebb képet mutatott, ennek mértéke közel megegyező volt a 2006-os évivel. Az állami kamatkedvezmények megnyirbálása, majd teljes megszüntetése szinte 100 százalékban a devizaalapú hitelek felé fordította az embereket. A többség svájci frankban, újabban jen alapon, néhányan euróban veszik fel a kölcsöneiket.
A devizaalapú hitelek térnyerése egyébként általános tendencia. A néhány év alatt felfutó szabad felhasználású hiteleknél a forintállomány alig 3 százalékot tesz ki, s a lakáshiteleknél is lassan 50 százalék alá kerül. A lakosság magas devizahitel-állománya azonban hitelpiaci kockázatot jelent a forint esetleges drasztikus leértékelődése esetén a forintban törlesztett, de külföldi devizában meghatározott havi törlesztőrészletek emelkedése miatt.
A piacon alig fél éve megjelent japán jen alapú hitelezés a népszerűségét a svájci frank alapú hiteleknél is alacsonyabb hitelkamatának köszöneti, ez ugyanis a piacon elérhető legalacsonyabb havi törlesztőrészt eredményezi, a magyar lakosságot pedig a hitelfelvételnél a havi törlesztés minimalizálása érdekli leginkább. Pedig a jen árfolyammozgása nehezen jelezhető előre, ez a deviza nem feltétlenül mozog együtt az euróval, és nem olyan stabil, mint a svájci frank. Az alacsony kamatot pedig egy erősödő jenárfolyam könnyen ellensúlyozhatja, sőt kellemetlen meglepetést okozhat a hirtelen megnövekvő törlesztőrész.
Az elmúlt fél évben ugyan nem fordult elő jelentősebb kilengés, de a MNB és a PSZÁF is egyetért abban, hogy a jenalapú hitelezés térnyerése a rendszerszintű kockázat növekedésének veszélyét veti fel. Éppen ezért, ha a jenhitelek aránya egy bizonyos százalékot meghalad, az érdekelt pénzintézeteknél várhatóan magasabb tartalékolási kötelezettséget írnak majd elő.
Megjelent a Piac és Profit Magazin februári számában.
