Az 1959. évi IV. törvény, a korábbi Polgári Törvénykönyv szűkszavúan csak annyit mondott, hogy a tulajdonostársakat megillette az elővásárlási jog harmadik személyekkel szemben. A részletszabályokat a bírósági gyakorlat munkálta ki. Az új Polgári Törvénykönyv integrálta ezeknek a gyakorlatban kialakult szabályoknak egy részét és a gyakorlat is változott némiképpen.
Az új Polgári Törvénykönyvben megjelent az ingatlan-nyilvántartáson kívüli résztulajdonos fogalma. Korábban foglalkoztunk az elbirtoklás szabályainak a változásával. Ott találkozhatunk többek között ezzel a fogalommal, bár meg kell jegyezni, hogy arra egyelőre még nincs válasz, hogy hogyan fogja értékelni az ilyen függő jogi helyzeteket a gyakorlat. A jogszabály szerint a vevővel szemben az ilyen tulajdonosnak is van elővásárlási joga. Sajnos azt nem mondja meg a jogszabály, hogy az ilyen tulajdonosokat, hogyan lehet felkutatni, hiszen az ingatlan-nyilvántartásban nem szerepelnek. Csak annyit mond, hogy a vevőt az ilyen tulajdonosokkal szemben megilleti a védelem, ha jóhiszeműen járt el.Ez az én olvasatomban azt jelenti, hogy az általa ismert ilyen tulajdonosoknak felajánlotta a vétel tárgyát képező tulajdoni hányadot és megtett mindent annak az érdekében, hogy az ilyen tulajdonosokat felkutassa. Hozzáteszem, hogy az ilyen tevékenységet célszerű a vevőnek, vagy a vevő jogi képviselőjének dokumentálnia. Erre nézve lehet megoldás az eladó nyilatkoztatása az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosok létéről az adásvételi szerződésben. A Kúria Polgári Kollégiumának a 9. számú állásfoglalása szerint az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonossal nem kell közölni a vételi ajánlatot, ha annak a közlése rendkívüli nehézséggel járna.
Az új Polgári Törvénykönyvvel kapcsolatban meg kell jegyezni, hogy a közös tulajdonhoz kapcsolódó elővásárlási jog szabályainak a köre bővült. A korábbi kódex két bekezdéssel szabályozta az elővásárlási jogot, az új jogszabály öt bekezdést szentel ennek a témának.
Elővásárlási jog tulajdonostársak között
Megjelent egy új szabály az elővásárlási jog gyakorlása a tulajdonos társak között. A tulajdonostársak az elővásárlási, jogot a vétellel érintett tulajdoni hányadra tulajdoni hányaduk arányában gyakorolhatják. Vagyis az elővásárlási jogot bármelyik tulajdonostárs gyakorolhatja, beleértve az ingatlan-nyilvántartáson kívül tulajdonjogot szerző tulajdonosokat is. Ha több tulajdonostárs is élne az elővásárlási jogával, közülük a tulajdonos választ és az elővásárlási jog a választott tulajdonostársat illeti meg.
Az új Polgári Törvénykönyvben megjelenik egy új szabály: „a külön jogszabályban biztosított elővásárlási jog megelőzi a tulajdonostársat e törvény alapján megillető elővásárlási jogot”. Sajnos egyelőre sehonnan sem derül ki, hogy a jogalkotó milyen jogszabályra gondol, és hogy milyen esetekben kíván ilyen külön jogszabályt alkotni.
A Kúria Polgári Kollégiumának a 9. számú állásfoglalásának számos rendelkezése beépült a jogszabály szövegébe. Így az a rendelkezés is, hogy az a tulajdonos aki nem gyakorolhatta az elővásárlási jogát, azzal szemben az adásvételi szerződés hatálytalan.
Viszont, helyesen szembe megy a joggyakorlattal a jogalkotó amikor úgy rendelkezik, hogy a tulajdonos az elővásárlási jogát végrehajtási árverésen is gyakorolhatja. Itt tapasztalható egy ütközés ugyanis a PK 272. számú állásfoglalással módosított PK 9. számú állásfoglalás szerint a tulajdonostárs elővásárlási jogát végrehajtási árverésen nem gyakorolhatja.
Sajnos olyan eseti döntésről a jogszabály kihirdetése óta eltelt idő rövidsége miatt még nem tudok, amely arra nézve rendelkezne, hogy az alsóbb szintű bíróságok a jogszabály elsőbbségét fogadják el, vagy a Kúria iránymutatását követik.
Dr. Illés Zsolt Ügyvéd Ingatlanforgalmi szakjogász
