A bérbeadás a jövő?
A jövőt természetesen egyikünk sem látja előre, de az utóbbi közel másfél év rávilágított, hogy a bérbeadás is sokkal bonyolultabb lehet a világ hirtelen megváltozásával, mint előtte hittük. Például a híres-hírhedt AirBnB, amelyen belül egyesek szerint több mint 12.000 (!) lakás volt elérhető 2019‑ben, a hagyományos piac részei lettek – legalábbis addig, amíg az AirBnB vissza fog térni: ha ez egyáltalán megtörténik, részben a nemzetközi turizmus sérülékenységének, részben a budapesti törvényi változások miatt.
Az extra rövid távú vagy rövid távú kiadáshoz képest a hosszú távú kiadás mindig kevesebb munkával (és általánosságban kevesebb bevétellel) is járt és a bérleti díjak nem emelkedtek 2019 óta, sok tulajdonos csökkentette szolidaritásból vagy csökkenteni kényszerült a bérleti díjakat a koronavírus járvány elején – vagy akár ez alatt többször is.
A bérbeadás buktatói között, amelyeket sok befektető el szokott bagatellizálni, meg kell említeni az alábbiakat:
- a bérlők megkeresése, kiválasztása: ez akár újra és újra előforduló problémakör lehet, amelyet ha nem a tulajdonos végez, akkor nem olcsó mulatság,
- a lakás amortizációjából, lelakásából, a háztartási gépek elromlásából, az időszakos felújításból fakadó munkálatok: ezek menedzselése és kiadása, és
- a bérleti díjból kötelezően fizetendő személyi jövedelemadó (jelenleg 15%, összegtől függetlenül, magánszemélyek esetén).
A hosszú távú bérlés során léteznek olyan kezdeményezések, amelyek során a bérléssel járó feladatokat egy cég vagy intézmény veszi át, természetesen nem haszon nélkül és vannak olyan konstrukciók is, amelyek során szociálisan rászorult bérlők költöznek be, akiket egy szervezet választ ki és lát el. Ez utóbbi során a társadalmi szerepvállalás megtörténik, de a lakás kiadásával elért profit nagyban lecsökkent.
Létezik alternatíva is a bérbeadásra?
Sokszor még a magyarországi ingatlanpiacon otthonosan mozgó befektetők és szereplők közül sem hallottak az életjáradékos ingatlanokról. A konstrukció lényege itt az, hogy egy olyan ingatlanban, ahol idős ember(ek) él(nek), az ingatlanuk megvásárlása a piaci árnál jelentősen alacsonyabban (40, 50, akár 60%-kal) kerül megvásárlásra az ingatlan, és az (el)tartási szerződéssel ellentétben az új tulajdonosnak nincs gondozási kötelezettsége, mert ez egy egyszeri vagy rendszeres összeg kifizetésével kiváltja. Természetesen ez az összeg előzetesen kerül megállapításra.
Milyen előnyökkel jár egy életjáradékos ingatlan megvásárlása?
A tulajdonosok részéről azzal jár, hogy a (valószínűleg) alacsony nyugdíjuk (jelenleg az öregségi nyugdíjasok legnagyobb része havi 60-139 ezer Ft közötti összegből él) kiegészítésre kerül egy egyszeri nagyobb összeggel és/vagy rendszeres havi járadékkal, miközben nem kell attól tartaniuk, hogy a tető elveszik a fejük fölül. Ezzel az idős lakó(k) méltósággal teli életet élhetnek (újra).
A befektetők részéről a legnagyobb előny pedig az ár. Képzeljünk el egy piaci áron 50 millió forintot érő ingatlant, amelyet most 25 millió, vagy akár 10 millió forintért (havidíj vállalása mellett) meg tudunk vásárolni.
Ez azt is jelenti, hogy a befektetett pénz a hagyományos lakáskiadással szemben akár a korábban megszokott megtérülési idő fele alatt (vagy még hamarabb) ismét a kezünkben lehet.
Szintén fontos megjegyezni, hogy a bérbeadással járó problémák, sőt, teljes problémakörök eltűnnek, így a hasznosítási (bérbeadási) kényszer is.
Az alacsony ár egyúttal azt is jelenti, hogy a befektetéskor a tőkeszükséglet feleannyi vagy akár még alacsonyabb és azt, hogy az átmeneti árbuborék miatt nem kell aggódni, különösen, ha a számítások szerint, hosszabb távon a lakások árai emelkednek.
Hogyan lehetséges egy életjáradékos ingatlan megvétele?
Míg magánszemélyként egy ilyen lakást találni, az ott élő idős személy bizalmát elnyerni, a szerződés részleteit kidolgozni gyakorlatilag lehetetlen, a befektetői igényeket követve a hosszú évek óta ebben a szegmensben tevékenykedő Four Generations Property SE kidolgozott egy konstrukciót, amely lehetségessé teszi a befektetői és tulajdonosi igények találkozását, így a társadalmi szerepvállalás és a magas profit egyszerre valósulhat meg ennek köszönhetően.
