Eladják az irodát, amit bérelt? Duplán perelhet!

A kereskedelmi ingatlanok piacán gyakori, hogy a felek között bérbe adott ingatlanok cserélnek gazdát. csakhogy az új Ptk. hatálybalépése óta az ilyen ingatlanok eladója az eladással már nem mentesül a bérlővel szembeni kötelezettségek alól.

Hamarabb hazhozná az uniós pénzeket egy Tisza-kormány, mint az Orbán-kormány?
Maradt még szövetségese Magyarországnak Európában?

Online Klasszis Klub élőben Szent-Iványi Istvánnal!
Vegyen részt és kérdezze Ön is a neves külpolitikai szakértőt!

2025. július 30. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

Kép: Pixabay

Nyilvánvaló, hogy egy bérbe adott ingatlan annál magasabb áron kel el, minél megbízhatóbbak a bérlők és minél hosszabbak a bérleti szerződések. Ráadásul az ilyen ingatlanok adásvételéhez a feleknek nem is kell a bérlők hozzájárulását kérniük, a bérleti szerződések – az adásvételtől függetlenül – változatlan feltételekkel tovább élnek – hívja fel a figyelmet a Jalsovszky Ügyvédi Iroda. (A bérlés egyébként már a az egyik legnépszerűbb eszközbeszerzési forma lett a vállalatoknál.)

A márciustól hatályos új Ptk. azonban megerősítette a bérlők helyzetét adásvétel esetén: minden olyan követelésért, amelyet a bérlő az új tulajdonossal, azaz az ingatlan vevőjével szemben támaszt, az eladó is egyetemlegesen felel. „Ha például az adásvételt követően a vevő, mint bérbeadó megszegi a bérleti szerződést, és ebből eredően a bérlőt kár éri, akkor ez utóbbi az eladótól és az új tulajdonos bérbeadótól egyaránt követelheti a kártérítést” – mondta Gyimesi Péter, a Jalsovszky Ügyvédi Iroda vezető ügyvédje.

Az Otthon Centrum legújabb elemzése szerint a lakáspiac 2014-es első féléves teljesítménye több mint 10 százalékkal haladja meg az előző év azonos időszakában mért tranzakciószámot. A növekedés mögött részben befektetési célú vásárlások állnak, ahol a befektetők a jövőbeli áremelkedés reményében, illetve kiadási céllal vásárolnak.

Emellett szólnak a csábító hozamok: a 7-8 százalékos hozamok (10 éves időtávon bérbeadásból elérhető, 2014 I. féléves árak és bérleti díjak alapján számolva) a jelenlegi kamatkörnyezetben nagyon kecsegtetőek, ezért is vágnak bele egyre többen kiadási célú lakásvásárlásba. Az OC szerint a bérleti díjak lassú, de folyamatos emelkedése is a bérlővel rendelkező ingatlanok vásárlására ösztönöz.

Kárfelelősség: mikor melyik jogszabály a nyerő?
A Munka Törvénykönyve számos polgári jogi szabályát a munkaviszonyban is alkalmazni kell. Első ránézésre egyértelműnek tűnik, hogy a Ptk. mely szakaszai irányadóak a munkajogban is, ám a két törvény egybeolvasásával számos zavaró kérdés merülhet fel.
Ezen új szabály célja egyértelmű: a bérlő a tulajdonosváltozás következtében ne kerüljön hátrányosabb helyzetbe azáltal, hogy a hozzájárulása nélkül egy olyan bérbeadóval került kapcsolatba, aki nem képes vagy nem hajlandó a bérleti szerződésen alapuló kötelezettségeit teljesíteni.  A Jalsovszky Iroda szerint az új szabály azonban egyúttal egy nagyon komoly és méltánytalannak tűnő terhet rak az eladóra: ő ugyanis abban az esetben is felelős lesz a bérlővel szemben a vevő szerződésszegéséért, ha ez utóbbi neki nem felróható. A felelősség pedig lényegében időbeli korlát nélkül érvényesíthető, függetlenül attól, hogy az eladó esetleg már több éve nem tulajdonosa az ingatlannak. (Az új Ptk. változást hozott a lízing szabályozásában is! Nem mindegy, hogy lízing, vagy tartós bérlet!)

Kiutat jelentő megoldás?

Ezt a méltánytalan helyzetet el lehet kerülni, ha a bérlő és a bérbeadó a szerződésük aláírásakor, egy esetleges későbbi értékesítés esetére, kizárják az eladó bérbeadó egyetemleges felelősségéről szóló szabály alkalmazását. Érdemes erre a lehetőségre a bérleti szerződés megkötésekor gondolni. Fontos továbbá tudni, hogy az eladónak ezzel a veszéllyel kizárólag azon szerződések esetén kell szembenéznie, amelyek 2014. március 15. után köttettek. Az ezt megelőzően kötött bérleti szerződésekre ugyanis még a régi Ptk. rendelkezései az irányadók, amelyek nem tartalmaztak az eladót terhelő hasonló felelősségi szabályt – foglalja össze Gyimesi Péter.

Véleményvezér

Hűtlen kezeléssel vádolja Pokorni Zoltán volt fideszes polgármestert utóda

Hűtlen kezeléssel vádolja Pokorni Zoltán volt fideszes polgármestert utóda 

Pokorni Zoltán annak idején kéz levágást ígért azoknak, akik lopnak.
Az Orbán-kormányt gyanúsítják a kárpátaljai templom elleni támadással

Az Orbán-kormányt gyanúsítják a kárpátaljai templom elleni támadással 

Orosz-magyar közös titkosszolgálati akció?
A kárpátaljai templom elleni támadás mögött az orosz titkosszolgálat is állhat

A kárpátaljai templom elleni támadás mögött az orosz titkosszolgálat is állhat 

Gyanús körülmények a kárpátaljai templom felgyújtási kísérlete körül.
Ursula elküldte a selyemzsinórt Orbán Viktornak

Ursula elküldte a selyemzsinórt Orbán Viktornak 

Az orbáni hintapolitikát megelégelték az európai nagyhatalmak.
Orbán Viktor megírná Brüsszel helyett az unió költségvetését

Orbán Viktor megírná Brüsszel helyett az unió költségvetését 

Drukkolunk Orbán Viktornak, hogy jobb költségvetést írjon Brüsszelnél.

Info & tech

Cégvezetés & irányítás

Piac & marketing


Magyar Brands, Superbrands, Bisnode, Zero CO2 logo