Elméleti szinten a legtöbb bank nyitott kapukkal várja az ingatlanpiaci szereplőket. A legkedvezőbb, 2,5%-os kamatszinttel elérhető növekedési hitel is rendelkezésre áll mind az eladási, mind a bérbeadási céllal épített projektekre. A vízválasztó azonban nem a növekedési hitel, vagy piaci alapú hitel ponton van (volt és lesz), hanem ott, hogy mit és hogyan hajlandó finanszírozni egy bank.
Az alapszabályok egy csokorban.
1. Van ingatlanpiaci tapasztalata a vállalkozónak?
Fel tud mutatni pár sikeres projektet hibátlan kivitelezéssel és értékesítéssel? Sikeres volt a „nehéz években” is? Az első ingatlanfejlesztésbe most belevágókat nem kedveli a banki hitelezés. És ez még abban az esetben is igaz, ha bármilyen más tevékenységben az ország legsikeresebb vállalkozói közé tartoznak.
2. Előértékesítettség
Lakóingatlan-fejlesztés esetén a bank elvárja, hogy a létrejövő lakásokra 30-40%-ban a hitelfolyósítás első részleténél már aláírt szerződéssel rendelkezzen a vállalkozó. Ez a gyakorlatban még a jelenlegi kedvező ingatlanpiacon is egy elég keményen megugorható akadály. A beruházó vállalhatja, hogy önerejét felhasználva elviszi a projektet az első szint felhúzásáig, ahol már értékesíteni tud. Ugyanakkor ezt a megközelítést a beruházók nem szeretik, hiszen látni szeretnék már az indulásánál, hogy végig tudják vinni a projektet, lesz bankhitelük.
Ezen a ponton úgy tűnhet, hogy nincs megoldás. Az előértékesítettségi követelményt azonban mégis fel lehet puhítani: szakmai múlt, alátámasztott értékesítési koncepció, az adott környéken meglévő kereslet bizonyítottsága, a pénzügyi tervben meglévő tartalékok…stb. meggyőzhetik a bankot.
A hitelképesség alapvető kritériumainak történő megfelelés az alábbi kalkulátorral ellenőrizhető (a cikk lejjebb folytatódik) 3. Bérbeadás esetére
Ha bérbeadási céllal kívánunk ingatlant fejleszteni, a leghitelképesebb megoldás esetén fel tudunk mutatni egy (vagy több) hosszú távú bérleti szerződést tőkeerős partner által aláírva.
Lakóingatlanok esetén kisebbfajta csodára van szükség a hitel eléréséhez, hiszen rövid távú szerződések lesznek a háttérben. Nem lehetetlen, de a legkeményebb diók egyike…
A válság előtt 90% hitel 10% önerő is elegendő volt. Ez ma már történelem. Ma jellemzően a projekt teljes beruházási értékének 30-45%-át kell kitennie az önerőnek. Minél jobb a vállalkozó szakmai múltja (és a hitelhez felajánlható kiegészítő biztosítékok) annál kisebb az önerő elvárás mértéke.
5. A strómanok ideje lejárt
Ha nem egyértelműen megállapítható, hogy ki a tulajdonos, akkor a hitel 60 percen belül elbukik. Ha van látható tulajdonos, de érezhetően nem ő valós döntéshozó, akkor lehet, hogy egy óra alatt bukik el a hiteligény. Egészen jó szaglása van már ehhez a magyar bankoknak…
És miért bujkálna egy tulajdonos? Számos oka lehet: korábbi bedőlt hitel sikertelen beruházás miatt, NAV eljárás, kifizetettlen beszállító által indított felszámolási eljárás stb…
6. Alternatív megoldások kisebb ingatlan projektekhez
Az ingatlan ma túl szexi, túl forró. Sok vállalkozó akkor is bele szeretne vágni, ha nem tudja magát ingatlan finanszírozás szempontjából bankképessé tenni. Létezik alternatív megközelítés a kisebb 200-400 millió Ft-os összberuházású projektek számára. A vállalkozó meglévő vagyon jelzálogfedezete mellett szabad felhasználású hitelt kaphat néhány banknál. Ebben az esetben azonban az effektív önerő mértéke jóval meg fogja haladni az 50%-ot.
7. Bankpiaci ismeret és türelem
A bankok ízlése talán az ingatlanfinanszírozás terén a legeltérőbb. Egy termelő beruházást lényegesen egységesebben hitelez a hazai bankpiac. Ebből adódóan érdemes tisztában lenni az egyes bankok hitelezési preferenciáival, melyet saját tapasztalat hiányában a vállalkozók több bank együttes megkeresésével tudnak megoldani.
