Vannak azonban olyan részletek is, amelyek kifejezetten meglepőek. Ilyennek látszik, hogy a kereslet csökkenése ellenére 2023 első negyedévében csupán 2,3 hónap volt a tipikus értékesítési idő, szemben az egy évvel korábbi 2,7 hónappal. Ráadásul – e mutató szerint – minden kategóriában gyorsabbá vált a lakások eladása: a családi házaknál 3,2 hónap helyett 2,9, a nagyobb társasházi lakásoknál 2,2 helyett 1,5, a kisebbeknél 2,9 helyett 2,5, míg a paneleknél 1,6 helyett 1,5 hónap kellett a megfelelő vevő megtalálásához. Váratlan lehet az is, hogy 2023 első negyedévének tranzakciói átlagosan 3,8 százalékos árnövekedést jeleznek, miközben Budapesten folytatódott a csökkenés (-1 százalék). E furcsaságok kapcsán Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője két dologra is felhívja a figyelmet. Egyrészt a jelentés alapjául szolgáló piaci adatok igen szűk körűek. Másrészt az átlagok azt is elfedhetik, ha az adott piaci helyzetben átmenetileg megváltozott a kínálat, így a forgalom összetétele is. Példaként említi, hogy az eladási idők rövidülése mögött állhat az is, hogy egy általános rossz hangulatban a nehezebbnek látszó tranzakciókat talán el sem indítják. Azaz, inkább csak azok kezdenek el hirdetni, akiknek nagyon sürgős az eladás, vagy olyan lakásuk van, amiről tudják, hogy a körülményektől függetlenül is kapós lesz.
Valkó Dávid azt tartja a jelentés legfontosabb megállapításának, hogy az elmúlt év második felében gyorsan csökkent a lakások túlértékeltsége, s összeomlás nélkül, jellemzően csak lassan mérséklődő nominális árak mellett közelítettünk az egyensúlyi állapothoz. A lakások túl-, illetve alulértékeltsége azt mutatja, hogy a piacon kialakuló árak hogyan követik a különféle makrokörnyezeti fundamentumok által becsült árszintet. Ebből a szempontból az elmúlt húsz évben 2014 őszén volt a legjobb üzlet lakásba fektetni, ugyanis akkor az átlagos árak bő 18 százalékkal voltak alacsonyabbak a reálisnál. Ezt az alulértékeltséget aztán folyamatosan csökkentette a lakáspiaci fellendülés, míg 2019-20 fordulója körül az árak már az egyensúlyi állapotot is maguk mögött hagyták. Egy nagyon gyors felértékelődési szakasz kezdődött: egy esztendő múlva, 2021 elején már a reálisnál 9,6 százalékkal magasabb árakon forogtak a lakások. A túlértékeltség 2022 elején a 19,4 százalékot is elérte, majd a második negyedévben 26,6 százalékkal ért a csúcsra. Ez csökkent az év végére 9,1 százalékra. (A fővárosi ingatlanok túlértékeltsége ez alatt 10,1-ről 2,8 százalékra mérséklődött.) Valkó Dávid szerint, ha ez a folyamat folytatódik, akkor a bérinfláció segítségével, bár alacsony forgalom mellett, de viszonylag stabil árakkal is gyorsan eltűnhet a túlértékeltség a lakáspiacról. Sőt, megjelenhet az az alulértékeltség, ami akár már a jövő évtől megmozdíthatja a keresletet.
