A Ptk. 6:139. § (1) bekezdése emellett külön biztosítékot ad a jogosult kezébe: a kijavítás vagy kicserélés teljesítéséig – a hiba súlyával és a várható kijavítási költséggel arányos mértékben – saját esedékes szolgáltatása arányos részének teljesítését a kötelezett teljesítéséig vagy megfelelő biztosíték nyújtásáig visszatarthatja.

A visszatartási jog célja nem a kötelezett „megbüntetése”, hanem annak biztosítása, hogy a kötelezett ténylegesen eleget tegyen hibajavítási kötelezettségének. A vevő tehát nem azért tart vissza pénzt, mert nem akar fizetni, hanem azért, mert a szerződésszerű teljesítés még nem valósult meg maradéktalanul.

A Kúria a Pfv.21020/2024/4. számú precedensképes határozatában is megerősítette: ha az eladó hibásan teljesít, a vevő jogosan tarthatja vissza a vételár arányos részét – még akkor is – ha a teljes vételár kifizetése a tulajdonjog bejegyzésének feltétele volt. Az ítélet egy tipikus újépítésű lakás adásvételével kapcsolatos vitában született és fontos üzenetet hordoz mind vevőknek, mind ingatlanfejlesztőknek.

Mit mond tehát a bírói gyakorlat?

„A bírói gyakorlat következetesen abból indul ki, hogy a szavatossági jogok rendeltetése a szerződéses egyensúly helyreállítása, nem pedig a jogosult gazdagítása” – magyarázza dr. Ésik Julianna ügyvéd.

A visszatartási jog alkalmazhatóságának előkérdése, hogy az eladó hibás teljesítése megállapítható-e. A BH2024.127. számú döntés alapjául szolgáló ingatlan adásvételi ügyben a vevők a vételár jelentős részét tartották vissza és kijavítási igényükre tekintettel visszatartási jogra is hivatkoztak. A Kúria az ügyben elvi éllel rögzítette, hogy nem állapítható meg hibás teljesítés, ha a jogosult a hibát a szerződéskötéskor ismerte, vagy azt a szolgáltatás jellege, természete, illetve a szerződéskötés körülményei alapján fel kellett ismernie. A vételár visszatartása ezért csak olyan hiba alapján lehet jogszerű, amelyért az eladó kellékszavatossági felelőssége ténylegesen fennáll.