A tavalyi évre előrehozott lakóingatlan-vásárlások idén év elején fokozottan éreztették hatásukat: az első negyedévi csönd után csak áprilisban kezdett felocsúdni a lakáspiac, és ténylegesen májusra indult be a forgalom. Akkor is - annak ellenére -„takarékütemben”, hogy a fejlesztők jó része, az idei - telekáfa, építőanyag-árnövekedés okozta - mintegy 15 százalék-nyi drágulásnak mindössze felét építették be újonnan indított projektjeik négyzetméterárába. Többségük kivár: értékesítési szempontból ugyanis általában negatívan ítélik meg az elmúlt hónapokat, mivel adataik szerint az áprilisi-májusi újlakás-forgalom az előző évinek mindössze 20-25százalék-a körül mozog. S bár a családosok közül új otthont keresők szép számmal kivárták a szoc.pol.-emelést, a hitelkamat-növelés és egyéb szigorítások miatt ez sem hozott számottevő forgalomnövekedést.

Nem jelent különösebben „jótékony” hatást a piacra a viszonylag kedvező devizaalapú kölcsönök megjelenése sem, mivel a hiteltfelvevő vásárlók jelentős része nem szívesen vállalja fel az ezen hitelekkel járó kockázatot – vélik a megkérdezett fejlesztők, forgalmazók. Állításukat alátámasztja az Otthon Centrum és az Ecorys Magyarország közelmúltban készült tanulmánya is. Eszerint: a telekáfa év eleji bevezetésével átlagosan 7-8 százalékkal növekedő újlakás-árak, (valamint a használt lakásokra felvehető hitelösszeg 5 millió forintos maximalizálása) az év első három hónapjára töredékére csökkentették a hitelintézetek és az ingatlanirodák forgalmát. Így a lakásfejlesztők ma már nem lehetnek annyira magabiztosak, mint a 2001-2003 közötti nagy mértékű keresletnövekedés idején. Bár volumenében még mindig nagy potenciálokat rejt az újlakás-piac (különböző kutatások mintegy 20 és 90 ezer közé teszik a látens újlakás-keresletet a fővárosban, az elkövetkező néhány év távlatában), a fejlesztőknek mindenképpen a kereslet változásával kell szembe nézniük.

Ugyanakkor a tanulmányt készítők az uniós csatlakozás okozta felfokozott várakozások kapcsán leszögezik: egyrészt május 1-én 10 ország csatlakozott az unióhoz, így a külföldi kereslet nagymértékű növekedésére már csak ezért sem lehet számítani, másrészt a külföldiek már az elmúlt néhány évben felfedezték maguknak a hazai piacot, s aki megtehette, eddig is vásárolhatott lakóingatlant. Az árak tekintetében jelentősebb változást is inkább az eurózónához való csatlakozás hozhat majd – állítják az elemzés készítői.

Mindemellett a fővárosban és vidéki nagyvárosokban idén is számos új lakóingatlan-fejlesztés indult be, illetve folytatódik. A legnagyobb hazai beruházó, az OTP Ingatlan Rt. például Budapest több kerületében és az ország szinte mindegyik megyéjében jelen van. A józsefvárosi Futó utcában mintegy 500 lakást épít fel több ütemben: jelenleg 260 ezer forintról, míg a XIII. kerületben több társasházit 276 ezer, a II. kerületi Kapás utcában pedig 340 ezer forintról induló négyzetméteráron. A cég képviselője szerint Budapesten és néhány megyében jelenleg sincsenek értékesítési gondjaik, egy-két területén az országnak azonban áll az amúgy is kínálati piac. Ilyen például a Balaton északi partja, vagy Zalaegerszeg és Észak-Magyarország egy-két városa. Ez utóbbi területekre a társaság új reklámszisztémát dolgoz ki, ami megmozgathatja az „állóvizet”.

Szintén folytatja újpesti, 30 hektáron megvalósuló beruházását az InterEstate Rt. is, melynek keretében több ütemben 1000 lakást épít fel. A lakások 60 százaléka már elkészült, a további 40 százalékot viszont éppen a piaci változások miatt az eredeti jövő év helyett 2006-ban adják át. A nagyméretű, átlag 70 négyzetméter alapterületű sor- és társasházi lakásokkal – melyek csendes zöldövezeti környezetben épülnek – elsősorban az igényes, többgyermekes fiatal családokat célozták meg. A mostani négyzetméterárak a sorházak esetében 230 ezer, a társasházaknál pedig 270 ezer forintról indulnak.

Választék területileg, lakástípus, illetve lakásméret szerint tehát a fővárosban és vidéken is bőven van, s ez a vásárolni szándékozókat megfontoltabb döntésre készteti. Nemcsak, hogy nem sietik el a vásárlást, egyre inkább „árérzékenyek”: többnyire elsődleges preferenciaként – s ez már az elmúlt évben is így volt - az árat jelölik meg, s csak ezután következik az ingatlan helye, a lakás mérete, elosztása, s a legutolsó helyre sorolják a különféle szolgáltatások. Vagyis arra törekszenek, hogy a széles palettájú kínálatban megfelelő vételáron, amely mellett - különösen a lakóparki-lakókerti ingatlanok esetében - fontos szempont még a közös területek havi fenntartási költsége is, hozzájuthassanak a helyben, méretben és minőségben legmegfelelőbb otthonhoz.

A megkérdezett forgalmazók mindemellett úgy látják: a piaci verseny az elkövetkező hónapokban tovább fokozódik az új lakások területén, ami a beruházók részéről a korábbinál nemcsak a tervezés, belső elosztás tekintetében igényel a korábbinál nagyobb odafigyelést, hanem az árkialakítás vonatkozásában is.

Az Otthon Centrum értékesítési tapasztalatai alapján új vonása a fővárosi piacnak, hogy az új lakástípusokat tekintve egyre kevésbé különül el a budai és a pesti oldal iránti kereslet. A Duna mindkét felén a 41-60 négyzetméter közötti lakások iránt van érdeklődés, majd ezután jönnek a 40 négyzetméter alatti garzonok. A méret helyett továbbra is a szobaszám a meghatározó. Ez adódik egyrészt a funkcionalitásból, másrészt a hitelfelvételi megkötésekből (méltányolható lakásigény). Ennek megfelelően, a másfél-, két- és egy + 2 félszobás lakások a legkelendőbbek, ugyanakkor sokan még mindig csak a garzont engedhetik meg maguknak. A II. és III. kerületben az 50-70 négyzetméter közötti lakások a keresettek, míg a fajlagosan drágább belvárosi területeken – mind a budai, mind a pesti oldalon – a 40-50 négyzetméter a sláger.

A lakásárat tekintve, a folyamatos kiegyenlítődés ellenére is nagy eltérés tapasztalható a két oldal között. Míg a pesti részen keresők több mint fele a 15 millió forint alatt vágynak lakásra, addig Budán a 15-25 millió forint közötti kategória a legkeresettebb. A konkrét négyzetméterárakat nézve a pesti közvetlen belvárosi, és rehabilitációs (V., VI., VII. és VIII. és IX.) kerületek továbbra is népszerűek, aminek eredményeként a körutakhoz közel eső új építésű társasházakban 300 ezer forint/négyzetméter ár alatt új lakás már nem található. Ugyanakkor a Hungária körúton túli övezetekben épülő modern, szép lakóparkokban 230-280 ezer forint/négyzetméter közötti áron kínált lakásokra - a forgalmazók szerint - szintén még évekig lesz igény.