Az év elmúlt tíz hónapjának irodapiaci helyzete elsősorban a bérlőknek kedvezett, mivel - a kisszámú és -területű idei fejlesztés ellenére -- ezt az ingatlanszegmenst a folyamatos túlkínálat jellemezte. - állítják a Colliers International ingatlantanácsadó cég szakemberei. Hasonló megállapítás olvasható a DTZ Hungary Kft. piacelemzésében is, amely szintén a kihasználatlansági mutató csökkenését, s a korszerű irdodabérlemények iránti kereslet elmúlt hónapokbeli erősödését jelzi. A DTZ adatai alapján a tavalyi 80 ezer négyzetméternyi irodaterület piacra kerülése után idén év végéig mindössze 54 ezer négyzetméter új terület átadása várható, ami az 1997-es évet eleveníti fel: ez volt az az esztendő, amikor ugyancsak mindössze néhány tízezernyi új összterülettel gyarapodott a már meglévő piaci kínálat. Az idén befejezett irodaházakra jellemző, hogy -- egy kivétellel - mindegyik kisebb 10 ezer négyzetméternél: ennél nagyobb bérbeadható területtel csak a Science Park második, új épülete rendelkezik.
Az irodafejlesztések idei lelassulása mellett a korábban magas, jóval 20% feletti kihasználatlansági ráta csökkenését segítette, hogy az elmúlt 11 hónapban többnyire meghaladta a 40 ezer négyzetmétert a negyedévenként bérbeadott modern irodaterületek mennyisége. Mindez folyamatosan bérlőre talált annak ellenére, hogy az átlagos tranzakcióméret az idei esztendőben fokozatosan csökkent, s áprilistól már mindössze 450 négyzetméter körül volt.
Amennyiben az átlagterület kiszámításakor figyelmen kívül hagyjuk a legnagyobb és legkisebb tranzakciók torzító hatását, akkor idén jellemzően 300 négyzetméter alatti értékről beszélhetünk. Még alacsonyabb, 220 négyzetméter körüli az ún. medián érték, amely azt jelenti, hogy az új bérleti szerződések felét ennél kisebb irodaterületre kötötték. - állítják a DTZ Hungary elemzői, akik szerint ezek az adatok azt is mutatják, hogy egyre több hazai vállalkozás költözik modern irodaházba, ami az ő szempontjukból pozitív folyamatnak, a fejlesztőknek pedig figyelembe veendő bérlői igénynek tekinthető. Vagyis a beruházóknak az új irodaházak megtervezésekor a jövőben -- kisebb, akár 100-200 négyzetméteres irodaegységek kialakításával -- számolniuk kell ezzel az új tendenciával is.
A nagyobb területbérletek vonatkozásában egyidejűleg kétféle folyamatot figyeltek meg a szakemberek. Egyrészt, mivel a legtöbb -- Magyarország iránt érdeklődő --- nemzetközi vállalat már letelepedett nálunk, az elkövetkező években nem lehet új, a hazai piacon ismeretlen, nagy irodabérlő megjelenésére számítani. Másrészt ennek ellenére gyakori, hogy egyes - az országban már több éve jelen lévő -- nagyvállalatok új funkciókat, vállalati részlegeket helyeznek Budapestre, amelyek -- gyakran függetlenül a helyi vállalattól -- egy teljes régió, vagy akár egész Európa számára nyújtanak ügyfélszolgálati, számviteli vagy egyéb szolgáltatást. (Példaként hozzák fel a szakemberek az ExxonMobil és az IBM közelmúltban Budapesten létrehozott részlegét.) A hasonló jellegű irodaigények esetében a szokásosnál erőteljesebben érvényesülnek olyan, az ingatlanpiachoz konkrétan nem kapcsolódó kritériumok, mint például a potenciális munkavállalók képzettsége és nyelvtudása, így a választás nem csupán két budapesti irodaház között történik, hanem sokkal inkább Budapest és Prága, vagy Budapest és Pozsony között.
Ami a bérleti feltételeket illeti -- az elemzések szerint - azok a budapesti irodapiacon idén sem változtak érdemlegesen a tavalyi évhez képest. Az élénkülő kereslet enyhítette a túlkínálatot, így valamelyest stabilizálódott a helyzet, ugyanakkor a szakemberek úgy ítélik meg: továbbra is túl korai a bérleti díjak várható emelkedéséről beszélni. A megkötött bérleti szerződések többsége a 11-13 euró/négyzetméter/hó bérleti díjsávban született, de nem ritka a 10-14 eurós bérleti díj sem. Emellett nagyobb területigények esetében továbbra is gyakoriak az 1-6 hónap közötti hosszúságú kedvezményes, vagy ingyenes bérleti időszakok is.
Az elkövetkező egy-két év irodapiaci feltételeinek alakulására vonatkozóan a szakemberek szerint nem lehet teljesen megbízható előrejelzést adni. A kereslet -- a fokozatosan javuló makrogazdasági helyzet révén -- várhatóan tartósan élénk tud maradni, a kínálati oldal azonban sok kérdőjelet rejt magában. - állítják. Jövő évben mintegy 100 ezer négyzetméternyi új területtel - közte három-négy 10 ezer négyzetméternél nagyobb épülettel -- számolnak, s 2006-ban is tervbe van véve néhány, 20-30 ezer négyzetméteres épület, ami újra felerősítheti az irodatúlkínálatot. A várható kínálatbővülés felgyorsulása ellenére sem kell azonban -- a szakemberek szerint -- drámai következményektől tartaniuk a megfelelő minőségű és elhelyezkedésű épületek beruházóinak. Az igazi kérdést az elkövetkező években ugyanis az jelenti majd, hogy a bérlők a terület bérbevevése előtti mérlegeléskor a bérleti díj mellett mekkora súlyt helyeznek az egyéb (pl. megközelíthetőség, parkolási lehetőségek, műszaki specifikáció stb.) tényezőkre. Ezek fogják ugyanis meghatározni, hogy a jól megtervezett irodaházaknak milyen mértékben kell részt venniük a kevésbé sikeres épületek által kényszerűen vállalt árversenyben.
Budapest tíz hellyel Prága mögött
A Cushman & Wakefield Healey & Baker felmérése alapján készült, közelmúltban napvilágot látott European Cities Monitor piacelemző kiadvány szerint az európai befektetési piacon a magyar fővárosnak idén sem sikerült a 23. helyről előbbre lépnie. A felmérés adatai azt jelzik, hogy a szomszédos országok, mint befektetői célterületek, jóval sikeresebbek nálunk. Amíg ugyanis a cseh főváros, Prága tavaly csak a 17. helyen állt, idén négy hellyel lépett előbbre, megszerezve ezzel a 13. helyezést az európai fővárosok rangsorában. Jól szerepelt a lengyel főváros Varsó is, 22.-ként zárta az elmúlt évet, idén viszont a 20-ik a sorban. Az európai befektetési ranglistát egyébként ez évben is London, Párizs és Frankfurt vezeti: sorrendjük néhány éve nem változatlan.
Az elemzés prognózisa sem ad okot a derűlátásra: e szerint az elkövetkező öt esztendőben éppen Varsó számíthat a legtöbb külföldi vállalat áttelepülésére, s a lengyel fővárost követi Moszkva, Prága, és csak ezután következik Budapest. Egy új piacra való befektetői belépéskor egyébként a legfontosabb szempontok közé tartozik a könnyű betelepülhetőség, a szakképzett munkaerő, valamint a gyors, korszerű szállítmányozási lehetőségek megléte. Emellett egyre erősödik a nyelvtudás szerepe is. Ezeken a területeken az elmúlt évben a magyar főváros már valamennyit előrelépett: így például a kormány által biztosított gazdasági környezet, valamint a munkaerő költsége szempontjából egyaránt a 3. helyen, a könnyű "piaci behatolás" terén a 21. (itt 8 helyet lépett előbbre), az irodaterület-ár/érték aránya szempontjából pedig a 7. helyen áll, azonban a szakképzett munkaerő megléte és a jó szállítmányozási lehetőségek kulcsfontosságú területein jelenleg csak a 23. és 26. helyet éri el. - olvasható az említett elemzésben.
