Márciusban, áprilisban, az uniós csatlakozás kapcsán ugyan érzékelhető volt kisebb keresleterősödés, ám jelenleg -- míg az eladók többsége a magas áraival továbbra is kivár -- a megkérdezett forgalmazók többsége változatlanul pesszimista: a rendszerváltás óta a legrosszabbnak ítéli az idei évet. Az új építésű lakások iránt a múlt évre előrehozott tömeges vásárlások után szintén jócskán megcsappant a fizetőképes vásárlói kereslet; élénkülést a megkérdezett beruházó cégek nagy része legkorábban jövő év tavaszától, egyes piacelemzők viszont már idén ősztől remél.

Az elmúlt évekhez hasonlóan a használt lakások piacán idén is túlkínálat van, s a választék is meglehetősen széles skálán mozog. A kereslet év elejétől -- a 2003. évre előhozott vásárlások és év végi támogatásszigorítások hatására -- megtorpant, és a pangás az év mind a nyolc hónapját végigkísérte. Az árak ennek ellenére makacsul tartják magukat, s csupán akinek sürgős az értékesítés, az enged a többnyire irreálisan magasra tartott árból. Mindez hatással van az új építésű ingatlanok piacára is, hiszen a használt lakások forgalmának drasztikus visszaesése erőteljesen visszafogja az újak iránti fizetőképes keresletet: a továbblépéshez, nagyobb, új lakásba költözéshez ugyanis a legtöbb vevő a saját erőt használt otthona értékesítéséből teremti elő. Ahhoz, hogy megmozduljon az elmúlt hónapokban szinte teljesen leálló piac, a szakemberek szerint a tulajdonosok által rendszerint túlértékelt használtlakás-árakkal legalább 20 százalékkal lejjebb kellene menni.

Azt, hogy az év végi állami lakáskedvezmény-szigorítások hatása már az év első három hónapjában töredékére csökkentette a hitelintézetek és az ingatlanirodák forgalmát, számos, közte az Otthon Centrum és az Ecorys piacelemzése is megerősíti. Az anyagot készítő szakemberek úgy vélik: a nagyarányú önrész -- amelynek mértéke ma többszöröse a Nyugat-Európában megszokottnak --, s az év végétől a használt lakások esetében igen alacsonyra, 5 millióra maximalizált hitelösszeg, illetve az ezekre a lakásokra nem minden esetben igényelhető kedvezmények még mindig nem teszik lehetővé széles társadalmi rétegek (így pl. az egyedülálló fiatalok) számára az önálló otthonteremtést. Ugyanakkor sem az áprilistól felemelt (új lakáshoz kapcsolódó) lakásépítési kedvezmény, sem az Unióhoz való csatlakozás, vagy a devizahitelek piaci megjelenése nem hozott érezhető forgalomélénkülést.

Alátámasztják ezt a DM Információs és Gazdaságkutató Iroda augusztus végén közzétett adatai is, miszerint az új lakások építéséhez és vásárlásához felvehető államilag támogatott hitelekre 2004 első hét hónapjában a bankok (az adatszolgáltatásban a piac kb. 85%-át lefedő bankok vesznek részt) 15,3 ezer szerződést kötöttek, 101,4 milliárd forint értékben, míg januártól július végéig a használt lakásokra igénybe vehető támogatott hitelekre 22,4 ezer szerződés született, értékük 91,5 milliárd forint. Az adatok ismeretében elmondható, hogy az új lakásokhoz felvehető támogatott hitelek volumene júliusban már nemcsak a 2003-as, hanem a 2002-es szinttől is lényegesen elmaradt, s az átlagos hitelnagyság is jelentősen csökkent. Ugyanakkor az egyéb lakáscélokhoz felvehető hitelekre kötött szerződések aránya is mindössze harmada a tavalyinak, és a 2002. évi szinttől is közel 30 százalékkal marad el. A DM Iroda elemzése szerint júliusban fordulat is történt: a megfigyelt körben a deviza alapú, állami támogatás nélkül nyújtott lakáscélú hitelekre több szerződést kötöttek, mint az államilag támogatottra.

A keresletvisszaesést megérezték a lakásberuházó cégek is. Pfandler Katalin, az InterEstate Rt. igazgatója - akinek cége a nagyméretű sor- és társasházi lakásokkal elsősorban az igényes, többgyermekes fiatal családokat célozta meg -- azt tapasztalta, hogy a nagycsaládosok közül szép számmal kivárták ugyan a szoc.pol.-emelést, azonban az év végi hitelkamat-emelés és egyéb szigorítások miatt megnőtt törlesztő részletet csak kevés család tudja felvállalni. Másik problémának tartja, hogy a jelentősen megemelt, gyermekek után igényelhető szoc.pol.-lal (egy gyermek esetében 800 ezer, kettőnél kétmillió, háromnál 3 millió 200 ezer, négy után pedig négymillió forint) megvehető új lakás maximált értékhatára évek óta változatlan, pedig az újlakás-árak a 2001-es, kormány által megállapított felső limit óta jelentősen emelkedtek.

Ugyanakkor szerinte nem gyakorolt különösebben "jótékony" hatást a piacra a viszonylag kedvező devizaalapú kölcsönök megjelenése sem, a hitelt felvevő vásárlók jelentős része ugyanis nem szívesen vállalja fel az ezen hitelekkel járó kockázatot. S mivel ezek, a lakáspiacra "belépő" változások nem hoztak számottevő fizetőképes vásárlót, az értékesítés szempontjából meglehetősen kedvezőtlennek ítéli meg az elmúlt hónapokat. Mint mondja, nemcsak saját, hanem a lakásvásárlási ügyletek közreműködőinek, az értékbecslőknek is tapasztalata, hogy az idei forgalom az előző évinek mindössze egyharmada körül mozog. A keresletmegtorpanás miatt a cég, amely Újpesten több ütemben építi 1000 lakásos lakókertjét, idén visszafogta a fejlesztés ütemét, így a végső átadás áthúzódik az eredetileg tervezett 2005-ről 2006-ra. Hasonlóan vélekedik több, megkérdezett lakásfejlesztő cég képviselője, közte a legnagyobb hazai lakásberuházó OTP Ingatlan Rt. értékesítési igazgatója, Korda Péter is, aki elmondta: bár a fővárosban és néhány vidéki városban idén sincsenek értékesítési gondjaik, az ország néhány részén (Balaton északi partja, Észak-Magyarország) a tavalyi, előrehozott vásárlások, illetve kedvezmény-szigorítások nyomán komolyan visszaesett az új lakások iránti kereslet. Élénkülést legkorábban is jövő év elejére, tavaszára a jegybanki alapkamat csökkenésével, s a gazdaság javulásától várnak.

Természetesen a lakásépítők többsége tökéletesen tisztában van a megváltozott helyzettel, a "szembenézést" azonban egyelőre többnyire csak áraik visszafogásával, és különféle vevőcsalogató kedvezménnyel próbálja meglépni, (például az alapárba beszámítja a beépített konyhát, a teljes légkondícionáló rendszert stb., vagy ún. használtlakásbeszámító-rendszerén belül biztosítja a régi lakás értékesítését, ami vásárláskor önrészül szolgál a felvett hitel mellett), semmint fejlesztését leállítaná, elhalasztaná. Alátámasztani látszik ezt, hogy az idén májusig elindított beruházásokkal tervezett vállalkozói új lakások száma már május végére elérte a tavaly egész évben általuk tető alá hozott 9000-es szintet.

Az árakról egyébként elmondható, hogy az új és a használt ingatlanok esetében is igen széles skálán mozognak, bár a használtak esetében jóval nagyobb még kerületen belül is a szóródás. Az újak négyzetmétere Budapesten többnyire 230-250 forintról indul, és 1,4 millióig terjed. Ez utóbbit az I. kerületi Várban kialakított luxus lakásokért, a 230-250 ezret pedig a külsőbb pesti kerületekben épülő társasházi lakásokért kérik. Idén a fejlesztők elmondásuk szerint átlagban eddig 8-10%-kal emeltek árat. Az elkövetkező egy évben viszont ebben a szegmensben 6%-os lesz a drágulás, míg az újakat megközelítő árú használt lakások esetében az eddigi minimális, 1% körüli értéknövekedés után nagyjából az év végén is a tavalyi összegekkel lehet számolni. - olvasható a GKI Gazdaságkutató Rt. legfrissebb prognózisában.

A sokszínű, bőséges kínálatú használt lakások piacáról leginkább a forgalmazók tudnak naprakész információt adni, hiszen tevékenységük nagyobb hányadát ezen ingatlanok értékesítése teszi ki. Bár többnyire rossz nyolc hónapot zártak, Beák Attila, a Beák és Társa Ingatlanforgalmazó Kft. társtulajdonosa lapunknak elmondta: a megcsappant idei vásárlói érdeklődés ellenére még mindig keres több hazai és külföldi is befektetési céllal lakóingatlant. Célterületeik elsősorban az V., VI. kerületek, a Vörösmarty, Nyugati tér, valamint az Andrássy út környezete, ahol a kisebb méretű, 40-60 négyzetméter alapterületű társasházi lakások a favoritok, és újabban felkerült a lista élére a Városliget VI. kerületi része is. Ezeken a kiemelt belső területeken az átlag négyzetméterár 350 ezer körül van (ettől lefelé és fölfelé is lehet -- a lakóingatlan helye, mérete, a társasházon belüli elhelyezkedése, valamint felszereltsége és állapota miatt -- árbeli eltérés), míg a VII. kerületben a 200-300 ezer forint közötti négyzetméterár a jellemző. Ugyancsak van - ha visszafogottan is -- kereslet a Kis- és Nagykörút, a Rákóczi út, valamint a Józsefváros rehabilitált területein fekvő - Mária, Krúdy Gyula, és a IX. kerületben megújult -- utcák, közte a Ráday utca kényelmes polgári lakásai iránt. Az árak ezeken a városrészeken átlag 250 ezer forint/négyzetméter körüliek, azonban a jobb adottságú lakások négyzetméteréért gyakran a 300-350 ezer forintot is megadják a vevők. Szintén keresettek a XIII. kerület egyes -- Pozsonyi út, Lipótváros, Szent István park -- részei, ahol az átlag négyzetméterárak 300-400 ezer forint között szóródnak, sőt egy-egy kivételes adottság (Dunai panoráma, ház, lakás jó minősége, elhelyezkedése, nívós belső kialakítása stb.) esetén e fölé is felmehetnek. Az említett kerületek felújításra váró és rosszabb állagú külső részein lévő lakóingatlanok azonban nem, vagy csak nagyon hosszú idő után kelnek el, akkor is jóval a tulajdonos által kikalkulált ár alatt.

Kala Imréné, a Kala és Eppel Kft. társtulajdonosa a használtlakások hitelösszegének év végi csökkentésében az alighogy beindult lakásmobilitás megakadásának veszélyét látja. Alátámasztja ezt az tény, hogy egy felmérés szerint a 2003. évi budapesti használtlakás-értékesítés legkevesebb 60%-a a kedvezményes hitelből történt, és a hitelösszeg magasabb százalékban volt 5 millió forint fölött, tehát a 15-20 milliót meghaladó használt lakások eladása 2004-ben sokkal nehezebb a csökkentett banki hitelösszeg miatt. A használtlakások piacán egyébként - mint mondja - bár az egy évvel korábbihoz képest jelentősen visszaesett a forgalom (például teljesen leállt a 100 milliós budai családi házak forgalma), változatlanul népszerű viszont az igényesebb vevők körében a Budai-hegyvidék II. és XII. kerületek 20-30 milliós társasházi lakásai, valamint az 5-6 éve épült 80-100 milliós ikerházai. Emellett a pesti belvárosi lakóingatlanok, s a Duna két partján lévő nívós, szép panorámájú otthonok iránt van még jelenleg fizetőképes kereslet: ezekért a panorámás lakásokért olykor 800 ezer forintot is megadnak négyzetméterenként. A Váci utcában például 450-550 ezer forint között mozog az átlag négyzetméterár, míg a Rákóczi út környezetében 250-300 ezer, a jó helyen lévő bel-budai, 70-80-as években épült társasházi otthonok pedig 300-350 ezer forint/m2-áron cserélnek gazdát.

A XI., XXI. és XXII. kerületekben az év első nyolc hónapjaiban sem volt nagy kereslet a használt lakások iránt. -- állítja Zsidákovits Csaba, a Fok-Föld Kft. vezetője, amit egyértelműen a vásárlásukra felvehető hitelösszeg tavaly év végi 5 millió forintra csökkentésének tud be. Ez az 5 millió forintos plafon egy 1,5 szobás, átlagos budapesti lakásnál is legalább 50%-os saját forrást feltételez, aminek hiányát egy újabb ingatlanfedezet sem pótolja. Áprilisban ugyan tapasztalt némi kereslet-élénkülést ebben a szegmensben - amit az uniós csatlakozásnak tud be --, de májustól a csökkenő árak ellenére leállt a forgalom. Példaként említi, hogy míg áprilisban a XXII. kerületi 2,5 szobás panelekből több is vevőre talált 12-13 millióért, jelenleg 11-11,5 millióért sincs irántuk érdeklődés. Hasonló a helyzet Kelenföldön és Gazdagréten is, bár a XI. kerületnek ez utóbbi részén a panorámás kislakásokat el lehet adni, nincs viszont érdeklődő a korábban keresett, csendes Bartók Béla-Villányi út környéki utcákban lévő 90-100 m2-es, társasházi lakásokra. Az agglomeráció települései közül jelenleg Diósd az, amely vonzza a kitelepülőket, aminek a cégvezető szerint a kedvező árak mellett a többi kisváros (Budakeszi, Budaörs, Törökbálint) magas ingatlanára és túlzsúfoltságuk az oka. Érezhető forgalom-élénkülést legkorábban szeptember végétől -októbertől remél. Az említett kerületek használtlakás-piacán egyébként minden ingatlanfajtából bő a kínálat. A Kelenföldi lakótelepen például a panelek ára jó ideje 200-230 ezer forint/négyzetméteren áll. Az Etele út környékén, ahol sok a zöldterület, a társasházi lakások négyzetméterára - igaz ezek téglaépítésűek - már jóval magasabb: 280-300 forint között mozog, míg a zajosabb Móricz Zsigmond környékén 250 ezer forint körül van az átlag négyzetméterár. A XI. kerület kiemelt részén a Sasadon ennél magasabb árral kell számolni: a beregszászi, sasadi utcák jó minőségű társasházi lakásait 350-360 ezer forintos négyzetméteráron kínálják tulajdonosaik. Itt egyébként kereslet elsősorban a 4-5 éve tető alá hozott, 40-50 milliós értékű, nívós társasházi lakások iránt van jelenleg.

Az agglomeráció - közte is a legkeresettebb Budaörs, Budakeszi, Törökbálint - piacán, ahogy Flick Gábor, a Budaörsi Ingatlan Stúdió tulajdonosa fogalmaz, év elejétől szinte teljesen leállt a használtlakás-forgalom. Kínálat ugyan jelenleg is van bőven, csak a vevők nem jelentkeznek, s a gyenge hasznosíthatóság miatt a külföldiek is inkább megpróbálják eladni itt lévő ingatlanjaikat, semmint vásároljanak. - mondja az ingatlanszakember, aki az elmúlt öt hónap forgalmát nézve úgy látja: a rendszerváltozás óta az idei a legrosszabb esztendő. Az árak ugyanakkor a vásárlók elmaradása ellenére tartják magukat: az 51 m2-es panelekért 10,5-11,5 milliót, a téglaépítésű társasházi lakások négyzetméteréért pedig 260-280 ezer forintot kérnek. Sok 20-30 éve épült családi ház van hosszú hónapok, gyakran évek óta a piacon, melyek jó része eladhatatlan, s ha mégis gazdára talál egy-egy, azt a házhely viszi el. A hasonló lakóingatlanok ily módon, ha szép fekvésű, panorámás 800-1000 m2-es telken fekszenek, akár 35-40 milliót is megérnek a vevőknek, akik többnyire új házat építenek a régi helyett. Új lakás kevés épül, ezek négyzetméterára 320-390 ezer forint között mozog.

A vidéki nagyvárosok használtlakás-piacán többnyire a fővárosihoz hasonló a helyzet a keresletet nézve. Miskolcon például, ahol kevés új lakás épül, nincs számottevő túlkínálat, a kereslet pedig főleg az 1,5 szobás, 1+2 félszobás, valamint a 2,5 szobás olcsóbb panel iránt a legnagyobb. A panelárak ennek megfelelően 90-120 ezer, 120-145 ezer, és 145-160 ezer forint/m2 között vannak, míg a téglaépítésű gázfűtéseseké 145 és 210 ezer forint között szóródik, a régebbi építésű kertes családi házakra 135 ezer, a luxus villákra pedig 350 ezer forint/m2-től lehet szert tenni. Az új lakások ára a városban 170-270 ezer forint/m2 között szóródik.Pécsett szintén van némi érdeklődés a garzon és 2,5 szobás panellakások iránt, melyek ára hely- és minőségfüggő. Az Uránvárosban például a 2,5 szobás hasonló ingatlanoké 9 millió forint körüli, a Mecsek oldalán pedig 9,2-9,5 millió forint között mozog. A történelmi belváros, jó állapotú téglaépítésű társasházi lakóingatlanjai 220-230, míg a Mecsek oldalán 250 ezer forint/m2-áron váltanak tulajdonost. A városban a családi házak ára 20 millióról indul és megy fölfelé. Kereslet irántuk azonban csak 20-30 millióig van, efölött pedig - mivel a külföldiek a város ingatlanpiacáról is kivonulóban vannak - szinte eladhatatlanok. Az új lakások, melyekból többszörös a túlkínálat 200-290 ezer forintos négyzetméteráron találnak gazdára.

Debrecenben a használt és új lakás vásárlások száma az idén szintén visszaesett, ugyanakkor az árak stabilan tartják magukat. A kis alapterületű, egyedileg szabályozható fűtésű nagyerdei, illetve a nagyerdőhöz közeli régi lakások ára 210-270 ezer forint/m2 között van, míg a paneleket, melyből a város Újkert, Vénkert és Tócóskert részén is van bőven kínálat, átlag 150-160 ezer forint/m2-áron kínálják tulajdonosaik, míg az új építésűek helytől, minőségtől kialakítástól függően 200-370 ezer forintos négyzetméteráron kelnek el. Sopronban a használt lakások közül szinte csak a 40-50 m2-esek iránt van érdeklődés, bár itt is többféle méretű társasházi lakás található. Az árak e részterületen 129-238 ezer forint/m2 között vannak, az átlag négyzetméterár pedig 197 500 forint körül alakult. A panelek ennél olcsóbbak: egy négyzetméterhez 148-200 ezer forint közötti áron lehet hozzájutni, míg aki családi házat szeretne a városban venni, annak 160-330 ezer forint/m2 közötti árat kell fizetni. Az új társasházi lakások négyzetméterára 190 ezerről indul, s a luxus kategóriában megközelíti az 500 ezer forintot is.

Az Európai Közösséghez való csatlakozás - bár szakértők többször is óva intettek a túlzott várakozásoktól -- nem hozta mozgásba a hazai piacot, legyen szó új vagy használt lakásról, üdülőterületi ingatlanról. Igaz, a szakértők, mint például Mehrli Péter, a Magyar Ingatlan Szövetség elnöke már egy évvel ezelőtt több ízben kijelentette: a csatlakozás után sem kell az árak robbanásszerű növekedésétől, vagy a külföldi vásárlók rohamától tartani. Annak, hogy taggá váltunk, csak néhány év múlva lehet jelentősebb piaci hatása, amint azt néhány, korábban csatlakozó ország példája is mutatja. S hogy mindez beigazolódott, jelzi, hogy bár a forgalmazók szerint akad néhány fővárosi frekventált helyen (I., V., VI. kerületek, Rózsadomb, Szabadság-hegy) lévő nívós és luxus társasházi lakás, villa, melyek idén kerültek külföldi tulajdonba, de ezek száma elenyésző: a magyar piacon továbbra is a belföldi kereslet a meghatározó. Egyrészt azért, mert a külföldiek - a jogszabály nyújtotta lehetőség szerint -- már jó néhány éve vásárolhatnak nálunk ingatlant, másrészt a magas árak, fenntartási költségek miatt egy-két éve inkább keletebbre, vagy a déli tengerpartok felé vették az irányt.


Bővebben a Piac és Profit 2004. októberi számában!