A használt lakások piacán 1998-ban bekövetkezett árrobbanás hatása a négyzetméterárak idei emelkedésében is nyomon követhető, bár némely lakásszegmensben a korábban tapasztalt nagymérvű árnövekedés megtorpanni látszik. A nyári hónapok pangó piaca után ugyan szeptembertől további árnövekedést prognosztizálnak a piacot elemzők, ennek mértékét az év első öt hónapjáénál jóval visszafogottabbnak ítélik meg. A két éve tartó, lakóingatlanok iránti fokozott keresletet és négyzetméterár-emelkedést egyrészt az uniós tagság közeledtével (ami a tagországoknak a hazainál jóval magasabb lakásárai miatt jelentős árfelhajtó tényező), másrészt a fiatal családok életkezdését jelentő kisméretű lakóingatlanok tartós hiányával magyarázzák a szakemberek. Ez utóbbit támasztja alá, hogy éppen e hiány mozdította meg a korábban csendes panel- és házrészpiacot, amelynek eredményeként Budapesten és agglomerációjában, valamint a nagyobb vidéki városokban is jelentősen (gyakran 40-60 százalékkal) is megemelkedett a panellakások ára, és az évekig eladhatatlan közös udvaros, gyakran alacsony komfortfokozatú házrészek is – akár 20-30 százalékkal drágábban – sorra vevőre találtak.

Budapesti panel
A panellakások fővárosi részpiacán például – kerülettől függően – idén is jócskán megugrottak a négyzetméterárak. Az egyik legnagyobb budai (Kelenföldi) lakótelepen például egy 50 négyzetméteres, kétszobás házgyári lakásért a tavaly ilyenkori 3,5-4 millió forint helyett jelenleg 7, míg hasonlóért Őrmezőn már 7,2-7,5 millió forintot is elkérnek, a jóval felkapottabb és keresettebb Gazdagréten pedig már 9 millió forint körül van az ára. Hasonló négyzetméteráron cserélnek gazdát a 33-40 négyzetméteres panel kislakások is, melyekből változatlan hiány van a piacon.

A III. kerület lakótelepeinek árai között szintén jelentős árszintkülönbség tapasztalható: a legalacsonyabb árat Békásmegyeren kérik, míg a Pók utcában a felújított, jó fekvésű lakások esetében 200-220 ezer forinttal kell a vásárlóknak kalkulálniuk. A pesti oldalon a Kárpát utcai és a Vizafogó, valamint a zuglói Jerney lakótelepek számítanak favoritnak, ahol 160-200 ezer forintos négyzetméterárakkal találkoznak a vásárlók. Kőbányán, Újpalotán átlagban 110-120 ezer, Csepelen pedig már akár 100 ezer forintos négyzetméteráron is megszerezhető egy-egy panellakás.

Fővárosi zöldövezet
Ennél jóval nagyobb arányú árnövekedés tapasztalható a budapesti és nagyobb vidéki városok frekventált (belvárosi, zöldövezeti), hagyományos építéses részein, ahol 1-1,5 év alatt 100-150, sőt némely esetben 200 százalékos áremelkedést is regisztráltak a forgalmazó cégek. Ez utóbbi jelentős értéknövekedés elsősorban a külföldi befektetők által változatlanul keresett budapesti V., VI., illetve I., II., XII. és XIII. kerületek nívós, polgári lakóingatlanjai esetében figyelhető meg. A nagyfokú befektetői keresletet - a szakemberek szerint - az elkövetkező hónapokban valamelyest csökkenthetik a jelenleg stagnáló lakásbérleti díjak. A befektetők többsége ugyanis bérbeadás céljából vásárol nálunk értékes ingatlant, és az igen magas lakásárakkal szemben realizálható jelenlegi viszonylag alacsony bérletidíj-hozamok miatt várhatóan előbb-utóbb piacra kerül számos lakóingatlan, amelyek tovább növelik a kínálatot, lelassítva a korábbi drasztikus áremelkedést.

Jelenleg azonban, az ősz beálltával, a fővárosi és vidéki nagyvárosok nem panel használtlakás-piacát is változatlanul az élénk forgalom jellemzi. A fő célpont Budapesten a magasabb jövedelmű hazai lakásvásárlók között továbbra is a budai oldal. Az árak tavaly óta itt is számottevően emelkedtek, miközben a kereslet a Rózsadombról egyre inkább kezd lehúzódni a bel-budai (Fillér, Medve, Szabó Ilonka stb. utcai) részekre. Bár a négyzetméterárak ezen a területen is magasak: a közepes állapotú társasházi lakásoké a tavalyi 200 ezerről idén 300 ezer körülire emelkedett, azonban ez az ár egy vásárlói réteg számára még megfizethető, hiszen 20 millió forint alatt már lakástulajdon szerezhető.

A főváros XI. kerület sasadi részén a régebbi, hetvenes évekbeli építésű házak árai nem emelkedtek ilyen mértékben. Ezekből bő a kínálat, azonban stílusuk miatt nincs jelentős kereslet irántuk. A főváros ezen részén egyébként ikerházat lehet kapni 45 millió forintért, míg például a kerület Bartók Béla úti környezetében átlag 180-200 ezer forint körül mozog a felújításra váró lakások négyzetméterára, a felújítottak tulajdonjogát viszont általában már csak 200 ezer forint felett megszerezni. Buda máriaremetei, óbudai területein a hét-nyolc éve felhúzott házak 60-80 millió forint között, az egy-két éve épültek pedig efölött cserélnek gazdát, a Rózsadombon, a Szabadság-hegyen pedig a telkek magas értéke miatt 150 millió forint alatt még régi, öreg házhoz sem igen lehet hozzájutni.

Budapest változatlanul keresett területei közé tartoznak a belső (V., VI., VII. IX.) kerületek, amelyek kiemelt részeinek lakásai mára szintén megközelítik, sőt néhány helyen elérik a 250-300 ezer forintos négyzetméterárat. Különösen igaz ez az V. és VI. kerületek belső magjára, illetve az Andrássy útra. A VII. kerület ennél jóval nagyobb szóródást mutat: amíg például a Liget közeli Rottenbiller, Damjanich utcák átlag négyzetméterára megközelíti a 200 ezer forintot, a Garai utca környezetében jóval ez alatt sem találni rájuk vásárlót.

Régebbi családi házak
A régebbi építésű családi házak kategóriájában a pesti oldal ingatlanjai kisebb (20-35) százalékkal emelkedtek a budaiaknál, azonban például az évtizedek óta kedvelt XIV. és XVI. kerületek 10-15 esztendeje tető alá hozott, jó állagú családi otthonai esetében ennél jelentősebb árnövekedéssel, jelenleg mintegy 200-250 forintos négyzetméterárral kell a vásárlóknak számolniuk. Ennél lényegesebben alacsonyabbak a négyzetméterárak a XVI. kerületben, ahol a hasonló korúaké 150-180 ezer forint között van, míg Csepelen az átlag négyzetméterár 100 ezer forint körüli. A főváros környéki települések közül Budaörs, Szentendre, Göd, Budakeszi és Solymár a legdrágább, míg a vidéki nagyvárosok esetében Sopron, Szombathely vezeti a listát az egy-két éven belüli lakásár-növekedés tekintetében, de nem sokkal maradnak le a többi határszéli és egyetemi városok, Pécs, Győr, Szeged, Debrecen sem.

Új lakások kínálata
Új lakásokból – elsősorban a fővárosban – szintén jelentősen bővült a kínálat az elmúlt években. Nőtt a lakásberuházásba fogó cégek száma is, ugyanis továbbra is jó üzletnek bizonyul értékesítésre sor- és társasházi lakásokat építeni. A mind feljebb araszoló árak ellenére változatlanul van fizetőképes kereslet az új otthonok iránt, melyek néhány kivételtől eltekintve legtöbbször még a befejezés előtt gazdára találnak. Az építkezések színterei is tovább bővültek: Budapesten például a frekventált I., II., III., XII., illetve a IV. és XIV. kerületek mellé felsorakozott az elmúlt években folyó város-rehabilitáció kapcsán a Ferencváros, de Csepelen is folynak egy jelentős beruházás munkálatai, és további kerületek dédelgetnek vállalkozók bevonásával megvalósítandó lakásépítési terveket.

A négyzetméterárak ezen a területen is jócskán megemelkedtek: napjainkban a szolidabb kivitelezésű középkategóriában is elérik a 200 ezer forintot, az úgynevezett polgári nívójúaké pedig – melyek többsége Budán épül – 280-450 ezer forint között szóródik, míg a luxus színvonalúak esetében (melyeknél jelentős árat képvisel a többnyire panorámás telekrész aránya) nem ritka a 800 ezer forintos, vagy az efölötti négyzetméterár sem. A vidéki nagyvárosok közül csak néhány helyen folynak hasonló beruházások. Az árak itt többnyire 170- ezer forint/négyzetméterről indulnak, de például Sopronban elérik, sőt meghaladják a 200 ezer forintot.

Lakásbérleti díjak
A lakásbérleti díjak országosan néhány lakásszegmensben (például a fővárosban a zöldövezeti és luxus kategóriában, valamint az egyetemi városok kislakásai esetében) idén is emelkedtek valamelyest, de például a panelekre, az egyébként is magas közüzemi költségek miatt, a tavalyi bérleti díjak a jellemzőek.

A fővárosi irodapiacot idén a másfél évvel korábbi díjcsökkenés után a stabilizálódó bérleti díjak jellemzik. Ez a központi helyeken havi 35-42, ritka esetben 45-50 márkát jelent négyzetméterenként, míg a belső városmagtól kijjebb eső területeken 22-33 márka között mozog. Erre rájönnek még az egyéb, az ún. üzemeltetési költségek: mértékük havi 3,5-7 márka között van négyzetméterenként. Az elemző szakemberek szerint a további irodaberuházások miatti jelentős új területbővülés jelenleg nem okoz számottevő irodafelesleget. Az új létesítményekben az üresen álló területek aránya átlag 12-15 százalék körüli (az V. és a XIII. kerületekben csak 5 százalék). Mivel azonban a vállalkozások egyre inkább a korszerű szolgáltatást nyújtó bérleményeket keresik, az új területek piacán a kihasználatlansági ráta várhatóan nem fog látványosan emelkedni az elkövetkező években.

Üzlethelyiségek piaca
Jelentős átalakulás várható az üzlethelyiségek piacán az elkövetkező években. A vidéken most felfutóban lévő plazaépítés hatására a piaci elemzők szerint egy-két éven belül erős túlkínálat jelentkezhet, amelynek eredményeként várhatóan lejjebb mennek majd a bérleti díjak, mind az új, mind a régi építésű, többnyire ma még önkormányzati tulajdonú üzlethelyiségek esetében.

Az üdülőterületek lakás- és üdülőárai helytől, minőségtől, mérettől, a hozzá tartozó kerttől függően, szintén emelkedtek ez évben, bár jóval kisebb mértékben, mint a lakásoké. A Balaton bizonyos (főleg „érintetlen”) részei, a Velencei-tó, a Fertő-tó továbbra is népszerű a hazai és külföldi vásárlók, befektetők körében, és a lassan kezdenek visszatérni a kedvező, ma még igen olcsó Tisza-tó partra is az érdeklődők. Ez utóbbi vizünk környezete, amelyet jószerivel érintetlenül hagyott a Tisza folyó ciánszennyeződése, jelentős, a gyógyturizmust érintő fejlesztések előtt áll, így az itt található ma még olcsó ingatlanokba érdemes tőké invesztálni. Mint ahogy a lassan „ébredező” föld- és erdőpiacra is, ahol jelenleg a forgalom beindulása ellenére még mindig nyomott árak vannak.