Érezhetően megnehezíti a zöldmezős beruházások megvalósulását az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény végrehajtási rendelete – állítja Gálik Gabriella, a KCG Partners Ügyvédi Társulás egyik névadó partnere. A 2013 januárjában hatályba lépett szabályok szerint ugyanis a termőföldek átminősítése „beruházási célterületté” vagy „beruházási területté” csak akkor lehetséges, ha az adott területet a kormány – határozatban vagy rendeletben – ilyennek minősítette.

„Ez lényegében azt jelenti, hogy kormányzati támogatás nélkül nem jöhet létre a szó szoros értelmében vett <<beruházási terület>>, ezért a művelés alóli kivonás részletes tervezést igényel, ami viszont a befektetők részéről a korábbiaknál sokkal szorosabb együttműködést feltételez az illetékes hatóságokkal” – mutat rá a szakértő. Hozzátette: ez részben ellentmond annak a kormányzati szándéknak, hogy Magyarország a régió stratégiai befektetési desztinációja legyen, hiszen az új szabályozás miatt több és időigényesebb adminisztratív teherrel szembesülhetnek a befektetők.

Gálik Gabriella arra is felhívja a figyelmet, hogy a rendelet szerint a nem beruházási (azaz egyéb „művelés alól kivett”) területté átminősítéshez szükséges egy olyan jogerős hatósági engedély, amely a megjelölt hasznosítási céllal összhangban áll, és amely annak jogosultját a megvalósult létesítmény használatbavételére, üzemeltetésére, vagy az engedélyezett tevékenység végzésére jogosítja.

„Ez már önmagában is rendkívül ellentmondásos: hiszen jogi szempontból semmilyen más célt szolgáló létesítmény nem épülhet termőföldön, amíg azt ki nem vonják a művelés alól. Másrészt valószínűleg kevés olyan befektető van, aki úgy építene bármilyen létesítményt idegen ingatlanon, hogy nem lehet biztos a tulajdonjog megszerzésében” – jegyzi meg Gálik Gabriella.

„Kiemelt beruházás” nélkül is megy?

Az országban több nagyberuházás jogi hátterét biztosító KCG Partners szerint bár a hatóságok – a jogszabályi keretek között – általában támogatják a beruházások létrejöttét és különösen egy munkahelyteremtő nagyberuházás esetén igyekeznek az adminisztratív akadályokat csökkenteni, láthatóan felgyorsítja a hatósági eljárásokat, ha az adott beruházás nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségűnek minősül. Az utóbbi minősítés szintén kormányzati támogatást feltételez, de a hatóságok támogató hozzáállása a kiemeltté minősítés híján is segítség.  „Ezért még egy viszonylag kis értékű beruházás esetén is nagy hangsúlyt kell fektetni arra, hogy a beruházó folyamatos kommunikációt és együttműködést tartson fenn az illetékes önkormányzattal és hatóságokkal” – javasolja a szakértő.

Valójában a zöldmezős beruházás a jogszabályi környezetbe helyezve nem más, mint az adott település szintjén a településrész átminősítése ipari-gazdasági területté, továbbá a föld végleges kivonása a művelés alól. Ezen eljárások időigénye körülbelül 6-8 hónap, és jelentős idő-, energia- és pénzráfordítást igényelnek a befektető részéről.

Bizonytalan területszerzés

A tapasztalatok azt mutatják, hogy a zöldmezősnek indult beruházások a legtöbb esetben a föld megszerzésének akadályai miatt húzódnak el vagy hiúsulnak meg teljesen – mutat rá Gálik Gabriella. Hozzáfűzte: az eljárási nehézségek mellett a befektetőnek számolnia kell azzal a kockázattal, hogy a termőföld tulajdonosa időközben vagy a folyamat végén eláll az eladási szándékától, vagy az eredetileg kialkudottnál magasabb vételárat kér. Az is előfordul, hogy a területet a tulajdonos másnak értékesíti és azt esetleg a további árfelhajtásban is érdekelt spekulánsok szerzik meg.

„A fenti kockázatokat a befektetés biztonsága érdekében csökkenteni kell, amely lehetséges, azonban az eszköztár korlátozottabb, mint korábban” – mutat rá a szakértő. Megfelelő biztosíték lehetne például vételi jog alapítása az ingatlanon, azonban a termőföldre vételi jogot jogi személy javára korábban is csak meglehetősen szűkös keretek között lehetett alapítani (pl. jelzálog-hitelintézetek, egyházak javára).

Az új földtörvény – amelyet uniós jogszabályi megfelelőség szempontjából éppen az Európai Bizottság vizsgál – 2014 májusától alkalmazandó rendelkezései a magánszemélyek földszerzését, így a javukra szóló vételi jog alapítását is megnehezítették. Ennek megfelelően már azt is nehéz megvalósítani, hogy az adott projekt „mögött” álló magánszemély javára szóljon ilyen biztosíték. A jogi személyként érkező befektetők tehát egyedi konstrukciókkal kell, hogy bebiztosítsák a föld megszerzését: így például egyéb dologi jogi biztosítékokra, vagy egyéb szerződéses biztosítékokra (pl. kötbér) kell, hogy építkezzenek.