Új lakások

A lakásépítésre vonatkozó idei adatok igencsak biztatóak: a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) szerint szeptember végéig 45%-kal több új lakást vettek használatba, mint egy évvel korábban -- ami 22 ezer átadott új otthont jelent --, és mintegy 42 ezer, a tavalyinál 2%-kal több új lakásépítési engedélyt adtak ki. Az össz-építkezéseken belül a fővárosi lakásépítések nagy aránya, valamint az értékesítésre szánt vállalkozói lakások -- és ezzel együtt a többlakásos építkezések -- további jelentős növekedése jellemezte az idei piacot. Vállalkozások hozták tető alá a használatba vett lakások 36%-át, míg egy évvel korábban ez az arány csak 28% volt. Ugyanakkor nőtt a kislakások száma: Budapesten az új lakások 50, országos átlagban pedig 29%-a 60 négyzetméternél kisebb alapterületű, az átlagos alapterület pedig a tavalyi 98-ról 95 négyzetméterre csökkent.

A piac szereplői, lakásépítők, -forgalmazók a bővülő idei fejlesztések ellenére borúlátóak. Szerintük -- a lakásépítés hosszú átfutási ideje miatt - az idei valóságos, a fejlesztők által már tapasztalt lehangoló adatok statisztikája - csak 2005-ben fog jelentkezni. Így az általunk megkérdezett cégek többsége -- éppen az általuk ismert tény, a fizetőképes kereslet beszűkülése ismeretében -- úgy nyilatkozott, hogy elégedetlen az idei évvel, mivel 20-30%-kal kevesebb lakást tudtak eladni, mint egy évvel korábban. Egy részük emiatt már kényszerlépésre is elszánta magát: egyrészt tervezett új beruházásainak lakásszámát csökkentette, másrészt visszafogta az olyan, árnövelő lakóparki-lakókerti közösségi plusz szolgáltatások kialakítását, mint például a tetőterasz, közös fürdőmedence, közös szauna. Emellett az is egyre gyakoribb, hogy a vásárlók már csupán 8-10%-os foglalóval is beszállhatnak egy-egy új projektbe, s a vételár fennmaradó részének kiegyenlítésével akár a kulcsrakész átadásig is vár némely lakásépítő.

Ha a fővárosi új lakások idei árait nézzük, nagy szóródást tapasztalunk az egyes városrészek között. A forgalmazóktól és beruházóktól kapott adatok alapján elmondható: a sikeres V., VI. kerületekben - az Andrássy út vonzáskörzetében - még most is kelendőek az újonnan épült kislakások, annak ellenére, hogy az árak itt 500-650 ezer, sőt egy-egy kivételes új projekt esetében 800 ezer forint/négyzetméter körülire is felmennek. Az Oktogon és a Dózsa György út közötti részen 350-380 ezer, míg ettől kifelé haladva a VII-VIII. kerületekben 300-350 ezer, az Orczy tér környezetében pedig átlag 270-300 ezer, míg például a XVI. kerületben 250-270 ezer forint/négyzetméterrel kell kalkulálni az új lakást keresőnek. A túlkínálatos kerületekben (mint például jelenleg a XIII. kerület) sok a 280-340 ezer forintos négyzetméteráron kínált új lakás, azonban 300 ezer forint fölött már nehézkes az értékesítésük, hiszen a vevők nem csupán ár-érzékenyek: arra törekszenek, hogy a széles választékú kínálatban megfelelő vételáron, hozzájuthassanak a családnak helyben, méretben és minőségben, belső kialakításban legmegfelelőbb lakóingatlanhoz. Nincs eladási probléma ugyanakkor Újpesten, ahol -- ha idén le is lassult az üzletkötések menete -- folyamatos a vásárlói érdeklődés, a jelenleg 270-290 ezer forint/négyzetméteráron kínált lakások iránt.

A statisztikai adatok szerint az eltelt tizenegy hónapban nemcsak a fővárosban, de vidéken is nőtt a tavalyihoz képest a használatba vett új lakások száma.

Ha a megyékben tető alá hozott idei új lakásszámot nézzük, Pest megye viszi el az érmet, ahol az év első kilenc hónapjában 45 százalékkal több új lakást adtak át, mint tavaly ilyenkor. A megye kiemelt fejlesztési területei továbbra is Budaörs, Budakeszi, Telki, Solymár és Nagykovácsi, amely településeken a négyzetméterárak megközelítik, némely esetben elérik a budapestit. Közülük kiemelkedik Budaörs, ahol jelenleg két cég épít lakóparkot. Az itt fejlesztő társaságok optimistán nyilatkoztak, mondván: a városban évek óta jóval kevesebb új otthon épül, mint amennyire a piacon igény lenne, így egyelőre nem tartanak értékesítési gondoktól. Egyikük, a Strabag Építő Kft. a tavaly nyáron átadott 107 új lakás után most decemberben ad át újabb 156 darab, 32-115 négyzetméter közötti alapterületű társasházi lakást, melyeket 287-313  ezer forintos négyzetméteráron kínál. A másik új beruházás a Budaörsi Lakópark Kft. égisze alatt megvalósuló, Domb nevet viselő kislakópark, melynek megvalósítása során 9 darab, 10 lakásos társasház épül fel -- várhatóan jövő nyárra --, melyből idén év végére kulcsrakészen már befejeznek 3 épülettömböt, összesen 32 lakással. A lakások négyzetméterára 320 ezer forintról indul, és a déli fekvésű, panorámásoké felmegy 357 ezer forint/négyzetméterig.

A legnagyobb hazai lakásfejlesztő cég, az OTP Ingatlan Rt. idén az értékesítési  nehézségek ellenére csúcsot döntött, az országosan átadott 647 új lakásával. A cégnél ugyanakkor elmondták: mivel a túlkínálatos piacon mintegy 20%-kal csökkent az új állomány idei értékesítési aránya, jövőre országosan csak 400-410 új lakás épül a cég égisze alatt, négyzetméterár-emelést pedig egyelőre nem terveznek. Négyzetméteráraik elsősorban a helytől függően (a fővárosban 275-370 ezer forint), vidéken pedig 240 és 300 ezer forint között mozognak.

A vidéki nagyvárosok többségében a fővároshoz hasonlóan idén szintén megcsappant a kereslet, miközben sorra épülnek az új lakások. Debrecenben például az árak éppen a túlkínálat miatt idén átlagban csak 2-5% között emelkedtek, és némely fejlesztő cég, a könnyebb értékesítés érdekében plusz ajándékkal (ingyen konyhabútor, klíma, gépkocsiférőhely stb.) hirdeti lakásait. Az árak tekintetében itt is a hely a meghatározó. Például a Nagyerdő melletti -- különféle szolgáltatásokat is nyújtó -- lakóparki új társasházi lakásokhoz 300-370 ezer forint/m2-áron lehet hozzájutni, míg a város belvárosához közeli részeken 220-280 ezer (egy-egy kiemelkedő projekt esetében 350 ezer), attól 2-2,5 kilométerrel távolabb pedig 200-240 ezer forint körüliek a négyzetméterárak. Pécsett idén 600 új társasházi lakás építése indult el, melyek értékesítése az eddigi éveknél jóval lassúbb. Ami a lakásárakat illeti, itt is elmondható, hogy széles skálán, 200 és 330 ezer forint/négyzetméteráron szóródnak helytől, minőségtől függően.

Miskolcon kevés új lakás épül, s éppen ennek tudható be, hogy az elmúlt hónapokban nem állt le teljesen a piac, bár a tavaly előrehozott vásárlások miatt itt is megtorpant a vásárlói lendület. A tetőterekben kialakított új társasházi lakások négyzetméterára 170-240 ezer forint/négyzetméter között van, a sorháziaké pedig 200 és 270 ezer forint között szóródik. Zalaegerszegen több lakóparknak a kivitelezési munkálatai folynak jelenleg is, az ezekben felépülő társasházi lakások ára 230-290 ezer forint, míg Szegeden a közepes kategóriájú lakásokat 220 és 250 ezer forintos négyzetméteráron, a kiemelt helyen lévő, igényesebb kialakításúakat pedig 300 ezer forint körüli négyzetméteráron kínálják.

A használt lakóingatlanok fővárosi piacán egész évben és jelenleg is a túlkínálat dominál, s csekély vevői érdeklődés csak némely lakástípusban tapasztalható. Az uniós csatlakozást megelőző egy-két hónapban ugyan érzékelhető volt kisebb keresleterősödés, ám -- a szokásos nyári csend után - októberben-novemberben sem "ébredt" fel a piac, ahogy a korábbi években megszokhattuk. Az árak némely kategóriában 5-10 százalékkal lejjebb mentek, néhány kiemelt városrészben (például Duna-part) egy-két százalékkal emelkedtek, összességében azonban stagnálnak. -- állítják a megkérdezett forgalmazók, akik a januártól tervezett használtlakást érintő változásoktól sem remélnek érezhető piaci felfutást. A felvehető maximum hitelkeret szerintük ugyanis rendkívül alacsony a mai használtlakás-árakhoz viszonyítva. A budai oldalon például 13 millió forint alatt napjainkban nemigen lehet használt lakóingatlanhoz jutni. Másik aggályuk a januártól tervezett garancialappal van, amellyel kapcsolatban elmondták: egyrészt jó, hogy elindul, de - a garanciadíjjal "megfejelt" igen magas havi törlesztő-részletek, illetve az alacsony hazai átlagjövedelmek miatt -- nemigen fog szerepet játszani a használtlakás-piaci forgalomban.

A jelenlegi kereslet egyébként a Duna jobb partján is gyér, kivétel ez alól a bel-budai terület, ahol van némi mozgás, és jó néhány szerződést is nyélbe ütnek. A területen a használt lakások iránti érdeklődés okát egyébként a szakemberek abban látják, hogy itt nagyon kevés új lakás épül, így akik ragaszkodnak a városrészhez, használt lakóingatlant vesznek, gyakran még irreálisan magas kínálati áron is.

A budai keresletet összességében nézve a területen többnyire 25-30 millió forintig keresnek használt lakóingatlant, Buda kiemelt részein pedig, mint például a Rózsadomb, 30-60 millió forintig lehet - bár gyakran hosszabb ideig - vevőt találni. A 2/A területeken számos családi ház van jelenleg is eladósorban, 20-30 millió forintos, vagy ennél magasabb áron, azonban ezek iránt egy ideje megcsappant a vevői érdeklődés, míg luxusingatlan viszonylag kevés található a piacon, azok is többnyire új építésűek.

A pesti oldal piaca az elmúlt hónapokban többnyire állt. Az árak idén (elsősorban a mellékutcákban) 5-10 százalékkal csökkentek, egyes kiemelt városrészeken (pl. Duna-part) néhány százalékkal emelkedtek, ám összességében stagnáltak. A itt tevékenykedő forgalmazók szerint bár a városnak ebben a felében is megcsappant idén a vásárlói érdeklődés, az V., VI. kerületek ( a Vörösmarty, Nyugati tér, valamint az Andrássy út környezete), s főleg a kisebb méretű, 40-60 négyzetméter alapterületű társasházi lakások továbbra is favoritok, és újabban felkerült a lista élére a Városliget VI. kerületi része is. Ezeken a kiemelt belső területeken az átlag négyzetméterár 350 ezer körül van (ettől lefelé és fölfelé is lehet -- a lakóingatlan helye, mérete, a társasházon belüli elhelyezkedése, valamint felszereltsége és állapota miatt -- árbeli eltérés), míg a VII. kerületben a 200-300 ezer forint közötti négyzetméterár a jellemző. Ugyancsak gyér jelenleg a kereslet a Kis- és Nagykörút, a Rákóczi út, valamint a Józsefváros rehabilitált területein fekvő - Mária, Krúdy Gyula, és a IX. kerületben megújult -- utcák, közte a Ráday utca kényelmes polgári lakásai iránt. Az árak ezeken a városrészeken átlag 250 ezer forint/négyzetméter körüliek, azonban a jobb adottságú lakások négyzetméteréért gyakran a 300-350 ezer forintot is megadják a fizetőképes vevők. Szintén keresettek, ha kisebb mértékben is, a XIII. kerület egyes -- Pozsonyi út, Lipótváros, Szent István park -- részei, ahol az átlag négyzetméterárak 300-400 ezer forint között szóródnak, sőt egy-egy kivételes adottság (Dunai panoráma, ház, lakás jó minősége, elhelyezkedése, nívós belső kialakítása stb.) esetén e fölé is felmehetnek. Az említett kerületek felújításra váró és rosszabb állagú külső részein lévő lakóingatlanok azonban nem, vagy csak nagyon hosszú idő után kelnek el, akkor is jóval a tulajdonos által kikalkulált ár alatt.

Az agglomeráció - közte is a legkeresettebb Budaörs, Budakeszi, Törökbálint - piacán, kínálat használt lakásból egész évben bőven volt, csak a vevők nem jelentkeztek, s a gyenge hasznosíthatóság miatt a külföldiek is inkább megpróbálják eladni itt lévő ingatlanjaikat, semmint vásároljanak.

Az 51 négyzetméteres panelekért egyébként Budaörsön átlag 190-230 ezer forint/négyzetméterárat, míg a téglaépítésű társasházi lakások négyzetméteréért átlag 250-290 ezer forintot kérnek. Sok 20-30 éve épült családi ház van hosszú hónapok, gyakran évek óta a piacon, melyek jó része eladhatatlan, s ha mégis gazdára talál egy-egy, azt a házhely viszi el. A hasonló lakóingatlanok ily módon, ha szép fekvésű, panorámás telken fekszenek, akár 35-40 milliót is megérnek a vevőknek, akik többnyire új házat építenek a régi helyett. A vidéki nagyvárosok használtlakás-piacán többnyire a fővárosihoz hasonló a helyzet a keresletet nézve. Miskolcon például nincs számottevő túlkínálat, a kereslet pedig főleg az 1,5 szobás, 1+2 félszobás, valamint a 2,5 szobás olcsóbb panel iránt mutatkozik. A panelárak 90-120 ezer, 120-145 ezer, és 145-160 ezer forint/m2 között vannak, míg a téglaépítésű gázfűtéseseké 145 és 210 ezer forint között szóródik, a régebbi építésű kertes családi házakra 135 ezer forint/négyzetmétertől lehet szert tenni. Pécsett szintén van némi érdeklődés a garzon és 2,5 szobás panellakások iránt, melyek ára hely- és minőségfüggő. Az Uránvárosban például a 2,5 szobás hasonló ingatlanoké 9 millió forint körül, a Mecsek oldalán pedig 9,2-9,5 millió forint között mozog. A történelmi belváros, jó állapotú téglaépítésű társasházi lakóingatlanjai 220-230, míg a Mecsek oldalán 250 ezer forint/négyzetméteráron váltanak tulajdonost. A városban a családi házak ára 20 millióról indul és megy fölfelé. Kereslet irántuk azonban csak 20-30 millióig van, efölött pedig - mivel a külföldiek a város ingatlanpiacáról is kivonulóban vannak - szinte eladhatatlanok.

 Debrecenben a használtlakás-vásárlások száma az idén szintén visszaesett, ugyanakkor az árak stabilan tartják magukat. A kis alapterületű, egyedileg szabályozható fűtésű nagyerdei, illetve a nagyerdőhöz közeli lakások ára 210-270 ezer forint/négyzetméter között van, míg a paneleket, melyből a város Újkert, Vénkert és Tócóskert részén is van bőven kínálat, átlag 150-160 ezer forint/négyzetméteráron kínálják tulajdonosaik. Sopronban a használt lakások közül szinte csak a 40-50 négyzetméteresek iránt van érdeklődés, bár itt is többféle méretű társasházi lakás található. Az árak e részterületen 129-238 ezer forint/négyzetméter között vannak, az átlag négyzetméterár pedig 197 ezer forint körül alakult. A panelek ennél olcsóbbak: egy négyzetméterhez 148-200 ezer forint közötti áron lehet hozzájutni, míg aki családi házat szeretne a városban venni, annak 160-330 ezer forint közötti négyzetméterárat kell fizetni.