A tavalyi, több hullámban előrehozott lakossági vásárlások után bizton számítani lehetett arra, hogy az új lakások iránti kereslet idén csökkenni fog. Abban azonban szinte teljes körű a bizonytalanság, hogy mikortól kap újból lendületet a piac. Némely szakemberek legkorábban őszre, megint mások a jövő évre teszik az időpontját, és csak abban biztosak, hogy a lakáshitelkamatok növelése, a telekáfa bevezetése s nem utolsósorban az építőanyagok áremelkedése nyomán az idén várható 8–12 százalékos drágulás ellenére előbb-utóbb ismét erőre kap a piac.

Meglehetősen hektikusnak ítéli a 2003-as év utolsó három hónapjának lakáspiacát a GKI Gazdaságkutató Rt., és ezt azzal a bizonytalansággal magyarázza, ami az új és a használt lakásokhoz kötődő támogatások tavalyi szigorításait megelőzte. Különösen a negyedik negyedév második fele bizonyult a vásárlások szempontjából lendületesnek, hiszen a meghatározó állami módosítások – a telekáfa bevezetése, az államilag támogatott hitelkamatok emelése, a hitellimit csökkentése – az év végére koncentrálódtak. A lakásépítők pedig – ezeket megelőzően – kedvezményes akciókat hirdettek kész vagy még csak épülő társasházi, lakóparki lakásaikra.

A visszaesés nem volt váratlan

A látványos és eredményes forgalomélénkülés ellenére már akkor előrevetítődött, hogy ez a folyamat nem lesz tartós, mondja Hegedűs József, a Városkutatás Kft. ügyvezető igazgatója, aki szerint a lakásberuházási kereslet visszaesése senkit nem érhetett váratlanul: az 1998 és 2000 között eltelt időszak egy „árbuborék” kialakulásának az évei voltak, aminek a kipukkanását a 2000–2003-as lakáspolitika késleltette.

Most a szűkülő kereslet a régi lakások árait valószínűleg csökkenti, de legalábbis nem engedi az inflációval arányosan növekedni. Ez pedig visszavetheti az új lakások iránti keresletet is, hiszen azok, akik régi lakásuk értékesítése révén akartak vásárolni, kevesebb forrással számolhatnak. A piacot pedig egyre inkább a vállalkozói lakásépítés határozza meg, amelynek árai kevésbé rugalmasak, mint a használt lakásoké. Összességében a lakásberuházások iránti kereslet nagy valószínűséggel mérséklődni fog, prognosztizálja a szakember.

S hogy mégis, mi épül? Az elmúlt két évben elsősorban jól kiadható, kis alapterületű, városi lakásokra volt igény. A spekulatív keresletet azonban valóban háttérbe szoríthatja az új lakástámogatási rendszer, hiszen ez is volt az egyik célja. Elméletileg a felsőközéposztály – ahol továbbra is van fizetőképes kereslet és meglévő lakásban megtestesülő megtakarítás – lehetne a további fejlesztések célpontja, de ehhez vonzó, új lakásmegoldásokat kell kínálni, amelyekre ez a csoport hajlandó áldozni.

Mérsékelt áremelkedés

Az új lakások ára – a GKI anyaga szerint – a múlt év végére átlagosan 3 százalékkal nőtt, idén pedig maximum 8–12 százalékos emelkedés várható. S ebben már kalkuláltak az elemzők a telekáfával és az építőanyagár-emelkedéssel is. A megnőtt költségek ugyanis nem háríthatók át teljes egészében a vevőre vagy egy részük a kivitelezőre. (Így egyébként jelenleg az építési szektorban, s kiemelten Budapesten és vonzáskörzetében, 8–10 százaléknál nagyobb nyereséget már csak ritkán képes elérni a beruházó.)

Az idei áremelkedésre konkrét esetekben erőteljes hatással lesz még a telek mérete vagy értékének aránya a beruházás összértékéhez képest. Ott ugyanis, ahol ez magasabb, az átlagosnál nagyobb terhet jelenthet a telekáfa bevezetése. Elképzelhető persze, hogy a kiemelt területeken újra gyakorlattá válik majd, hogy a magánszemélyek a magánszemélyektől vásárolják meg a telket, ami után már csak a kivitelezésre kötnek szerződést a vállalkozóval, és így kikerülhető az adóhatóság.

Építők várakozó állásponton

A Piac és Profit által megkérdezett lakásépítők átlagosan 6–8 százalékkal növelték az év elején az újonnan értékesített lakásaik árát, de akadtak olyanok, akik e fölött, és olyanok is, akik nyár elejéig egyáltalán nem kívánnak négyzetméterárat növelni. Pfandler Katalin, az InterEstate Rt. igazgatója például várakozó állásponton van, hiszen érzi, hogy a kormányzati lépések miatt a vevők bizalma megrendült. Egyik tervezett, nagyobb fejlesztésüket el is elhalasztották, és egyelőre kisebb beruházásokba fognak bele. A kényszerű takarékoskodás miatt a minőségből azonban továbbra sem kívánnak engedni.

Ahogyan a Gyetvai Fivérek Rt.-nél sem. Gyetvai Géza igazgató azt hangsúlyozza, hogy a piac jelenleg nem bír el az inflációnál magasabb áremelést, de eddig még ezzel sem éltek. Szintén nem emel árat idén nyár elejéig a Mester Nívó Kft., amely középkategóriás, újpesti lakásokat kínál. Az OTP Ingatlan Rt. pedig, amely az ország minden megyéjében épít lakóparki vagy társasházi lakásokat, a kereslet rövid távú visszaesésével kalkulál. Fehér Béla, a cég Győrben épülő Révfalu lakóparkjának projektmenedzsere arról számolt be, hogy a hat évre tervezett 600–640 lakást lassabban építik fel. A négyzetméterárak náluk egyelőre csak az inflációval emelkedtek.