A budapesti ipari és raktáringatlan-piacon tavaly kisebb túlkínálat alakult ki, ami az iparágon belüli és a fejlesztői verseny további éleződését eredményezte. Hatására a fejlesztők óvatosabb beruházási stratégiába fogtak: az elmúlt évre tervezett 225 ezer négyzetméter új területből csak 145 ezer négyzetmétert valósítottak meg (emellett csupán egyetlen nagyobb új fejlesztés, a soroksári BILK indult meg), s így 14 százalékkal csökkent a kínálat bővülése. A kínálat csekély mértékű bővülése és a fejlesztők óvatossága – a szakemberek szerint -- egyaránt az általános piaci bizonytalanságot tükrözi.

A modern logisztikai és üzleti parkok kínálata egyébként jelenleg meghaladja a 435 ezer négyzetmétert, s bár a hasonló beruházások száma a tavalyihoz viszonyítva érdemben idén sem változik, jelentős további fejlesztési tartalék van a már meglévő parkokban.

Az erősödő piaci verseny fő jellemzője, hogy az átadott új ingatlanok jelentős része az elmúlt évben is előbérleti megállapodás, azaz egyedi igények alapján épült: ezek súlya az elmúlt években megnőtt. Emellett a saját tulajdonú, saját felhasználásra épülő ingatlanok is figyelemre méltó részt képviselnek a piacon. Ez utóbbiak helyszíne továbbra is (elsősorban) Budapest nyugati része, bár már kisebb déli és keleti irányú eltolódás tapasztalható.

A fejlesztők tavaly is egyre nagyobb mértékben támaszkodtak -- és jelenleg is támaszkodnak -- a meglévő bérlők adott parkon belüli bővítési igényére, s ennek ösztönzésére gyakran rugalmasabb feltételeket is hajlandók kínálni.

A 2003. folyamán bérbevett összterület nagysága elmaradt az elvárásoktól (30%-kal kevesebb, 85 ezer négyzetméter területet béreltek ki, amelynek több mint 50%-a előbérleti megállapodás alapján történt), ami a 2002-es évhez képest (amikor 115 ezer négyzetmétert vettek bérbe) is jelentős visszaesés. A piaci bővülés a kereslet stagnálása miatt idén tovább lassulhat, ám a jól megtervezett és minőségben kivitelezett épületek (pl. Airport Business Park, M1 Business Park, Harbor Park) továbbra is bérlőre találnak. (A üresedési mutató jelenleg 10% körül van.)

A keresleti oldalon az elemzés szerint az ingatlanpiac e szegmensében tisztán elhatárolható a kisebb és nagyobb méretű bérletek iránti igény éppúgy, mint a modern, és a másodlagos ingatlanok iránti bérlői igény, azonban a kereslet magját továbbra is a logisztikai vállalkozások képezik. E cégek egyelőre a főváros környéki területeket részesítik előnyben, ám várható, hogy ennél kijjebb, Budapesttől jóval távolabbi régiós központban igyekeznek az elkövetkező időszakban ipari bérleményeket keresni.

Ha az elmúlt évben bérbe adott területeket méret szerint vizsgáljuk, a tanulmányból kiderül: az átlagos bérbevett területnagyság 2003-ban 4500 négyzetméter volt, bár az összesített ügyletek több mint 80%-a ettől kisebb méretű, míg a spekulatív ügyletek mintegy 70%-a ezen átlagméret alatti, a piaci ügyletek mediánja pedig 2500 négyzetméter. A bérleti díjak az elmúlt hónapokban tovább csökkentek, s emelkedett az ingatlantulajdonosok által nyújtott egyéb kedvezmények (mint például a bérletidíj-mentes időszakok) száma.

A 2004-es esztendő egy újabb kihívásokkal teli év lesz az ipari és raktáringatlan-piacon – vélik a DTZ elemzői, bár -- óvatosabb fejlesztési ütem mellett -- az EU-csatlakozásban rejlő lehetőségekkel párhuzamosan a kínálat és kereslet növekedésével számolnak. A fejlesztési területek bőséges hazai kínálata ugyanis továbbra is biztosítja, hogy számos cég saját, vagy egyéb (lízing- vagy hitel finanszírozási) konstrukcióban építse fel telephelyét. Ugyanakkor Magyarország májusi Európai Uniós csatlakozása számos logisztikai iparági változást hozhat: a közép-kelet-európai régió szerepe tovább erősödik, felértékelődnek az EU-határon túli piacok és európai szállítási útvonalak, azaz ekkortól esetleges új piaci belépőkkel lehet számolni, s ily módon a befektetési piac tovább bővülhet.