Minimum/maximum emelés

Alacsony inflációs környezetben a bérbeadók gyakran kötöttek ki ún. minimum index rátát (jellemzően 2-3%) amellyel az index változástól függetlenül jogosultak emelni a bérleti díjat. A mai magas inflációs környezetben ennek a fordítottja jellemző, azaz a jelentősebb alkupozícióval rendelkező bérlők törekednek arra, hogy az emelés mértéke maximalizálva legyen, akár úgy, hogy az értékkövetés mértékét meghaladó inflációt a következő évek indexálása során veszik figyelembe.

Jog vagy kötelezettség?

Fontos tisztázni, hogy az indexálás jog vagy kötelezettség a bérbeadó részéről. Ez azért lényeges, mivel gyakran passzív szerkezetben fogalmazzák meg az okiratszerkesztők (pl. „a bérleti díj kiigazításra kerül”), ami kötelezettséget jelent. Ennek egy esetleges deflációs környezetben lehet jelentősége, ugyanis kötelezettség esetén a bérleti díj csökkentésre kerülne. Ennek elkerülése érdekében javasoljuk bérbeadói oldalon, hogy jogként kerüljön az indexálás rögzítésre (pl. „a bérbeadó jogosult kiigazítani a bérleti díjat”) vagy a negatív indexálás lehetőségét zárják ki a felek.

Jogvesztés kérdése

Gyakran vitára ad okot az is, ha a szerződés tartalmaz indexálási lehetőséget, azonban a bérbeadó ezzel sokáig nem él, majd hirtelen több évre visszamenőleg szeretné érvényesíteni az értékkövetést. Álláspontunk szerint az indexálás az általános öt éves elévülési időn belül lehetséges. Az ezzel kapcsolatos bérlői kockázatok kezelése érdekében rögzítésre kerülhet egy jogvesztő indexálási határidő (pl az index publikálását követő 6 hónapig), és ha a bérbeadó nem teszi meg addig, akkor arra az évre már nem jogosult indexálni.