Az új építésű lakóingatlanok árnövekedése a harmadik negyedévben hozzávetőlegesen 3%-ra tehető, míg a használt lakások eladási árai – az első és második negyedév stagnálása, néhány esetben csökkenése után -- átlagosan 2%-kal emelkedtek – derül ki a GKI legfrissebb ingatlanpiaci elemzéséből. A megkérdezett ingatlanforgalmazók hasonlóan vélekednek: s bár a december elejétől megemelt szociálpolitikai kedvezmény várhatóan némiképp élénkítően hat a piacra, az elkövetkező hónapokban látványos keresletnövekedésre nem, csupán a kínálati túlsúly további mérsékelt csökkenésére számítanak.

A használt lakások területén az elmúlt évben a márciustól bevezetett hitelkamatok csökkentése ellenére nem jelentkezett a várt nagy áttörés. A kereslet kisebb élénkülése is csak a harmadik negyedévtől figyelhető meg, s bár a Biggeorge’s értékesítési adatai szerint már az év első hat hónapjában is nőtt a piacra kilépő lakáskeresők száma, a tranzakciók volumene – darabszámban és értékben – csak a második negyedév végétől-harmadik negyedévtől kezdett valamelyest emelkedni. Az első hat hónap piacának eseménytelenségét, néhány elemző a választások idejére jellemző bizonytalansággal magyarázza, amit alátámaszt, hogy a tavaszi hónapokra általában jellemző pezsgés csak a későbbi hónapokban indult be.

A kínálat, amely némely esetben (kerületben és lakástípusban) túlkínálatba csapott át, a vevők oldaláról rendkívül árérzékenységgel párosult. – állítják a forgalmazók. Tapasztalatuk szerint a tavalyi esztendő egyik fő vonása, hogy bár a kereslet a lakáspiacon enyhén elmozdult a minőségi lakóingatlanok irányába, a vásárlók többsége elsődleges preferenciaként az árat határozta meg, a hely és a lakás elosztása csak utána következett. A változatlanul keresett kis- és közepes méretű – használt és új – otthonoknál a vevők az extra szolgáltatások meglétét többnyire nem preferálták: ezek ugyanis nemcsak a vételárat, hanem a lakás és a közös területek havi fenntartási költségét is növelik.

A vásárlók többsége a GKI elemzése és a forgalmazók szerint is a budai oldalon már az elmúlt évben és idén is elsősorban a 30-80 négyzetméter közötti alapterületű otthonokat keresi, ezekből azonban kevés van a kínálatban. Az új lakások iránt folyamatos az érdeklődés, ennek erőssége azonban kategóriánként változó. Jelenleg is legnagyobb a vevői igény a belbudai 50-60 négyzetméteres 18-26 millió forint közötti, valamint a 80-100 négyzetméteres, 30-40 millió forint körüli 1 nappali 3 hálószobás középkategóriás új lakások iránt, ilyen azonban alig van a kínálati palettán. Ezekből kevés épül, s ha mégis, azok még a használatbavételi engedély kiadása előtt vevőre találnak. A korábban épült használt lakások esetében továbbra is gond az értékesítésben, hogy egyrészt ezek nem ilyen kialakításúak, másrészt a tulajdonosok többsége még ma is a csúcsidőszakbeli áron szeretné eladni lakóingatlanát, s nem veszi tudomásul a jelenlegi piaci helyzetet. Különösen jellemző ez olyan kiemelt budai területekre, mint a Rózsadomb, vagy a Szabadsághegy, ahol miközben az új társasházi lakások 50-70 millió forintért sorra vevőre találnak, a 60-as években épültekre ilyen áron nincs érdeklődő. A luxus lakások piaca továbbra is telített, ebben a kategóriában általában hosszabb idő alatt cserélnek gazdát a lakások, ugyanakkor a jó helyen (pl. Rózsadombon) továbbra is van érdeklődés a 150 millió feletti, 5-10 éve épült, hasonló nívójú, felújított ingatlanok iránt, és keresettek a Máriaremetén, Adyligeten fekvő, 100-150 millió forintos lakások is. A konkrét budai árakat nézve például a Fő utcában a használt lakások átlag négyzetméterára 200 ezer forint körül mozog, de ez az ár az egyes lakások esetében fel- és le is mehet. A konkrét ár ugyanis függ a lakásnak helyet adó épület helyétől, állagától, a lakás emeletbeli elhelyezkedésétől, kialakításától, ugyanakkor fontos szempont a garázs, terasz megléte, és a panoráma. Példa erre, hogy amíg a Batthyány utca alsó részén 220 ezer forint körüli az átlag négyzetméterár, addig az utca Várhoz közeli részén már akár 300 ezer forintot is elkérnek a tulajdonosok egy négyzetméterért.

A pesti oldalon hasonló a helyzet: az elmúlt év második felének forgalmát itt is „meglódította” valamelyest a használt lakásokat érintő kedvező kamatozású hitellehetőség. Különösen érezhető ez a befektetői szempontból is jó helyen, például a belváros sétáló utcáiban és azok környékén fekvő, valamint a Dunára néző lakóingatlanok, valamint a fiatal családok életkezdését segítő kisméretű lakások esetében. Ez utóbbiakból évek óta szűk a kínálat, így többnyire továbbra is kézen-közön, s az értéküknél jóval magasabban értékesíthetők. A belső pesti kerületekben némi polarizáció is megfigyelhető: néhány patinás utca továbbra is népszerű a lakást keresők között, míg némely utcák lakóingatlanjai változatlanul eladhatatlanok. Ilyen szempontból az V. és XIII. kerület (ez utóbbinak főleg a Pozsonyi úti, Lipótvárosi részei) kiemelt területnek számít, itt az átlag négyzetméterárak 300-400 ezer forint között szóródnak, sőt egy-egy kivételes adottság (Dunai panoráma, ház, lakás jó minősége, elhelyezkedése, belső kialakítása stb.) esetén e fölé is felmehet. Például a Szent István parkban akadt olyan egyedi, minden szempontból kivételes lakás, amely 500-600 ezer forint/négyzetméter közötti áron cserélt gazdát. A VI. kerület körúti, Andrássy úti, valamint a diplomata negyed ingatlanjai változatlanul keresettek (az átlag négyzetméterár 300 ezer körül mozog), és újra megfigyelhető a külföldiek, igaz még nem nagy számú, ugyanakkor óvatos érdeklődése az itteni lakóingatlanok iránt. A VII. kerületben jelenleg a Városliget és környéke, a körút és a felújítás előtt álló Dohány utca és környezete viszi a prímet az átlag 200-250 ezer forint/négyzetméterárak és a keresettség tekintetében, míg a Józsefvárosban 120-220 ezer, a Ferencvárosban pedig 130-260, az újak esetében pedig 270-350 ezer forint közötti lakás-négyzetméterárral lehet a vevőknek kalkulálni.

A panellakások fővárosi részpiacának elmúlt esztendőbeli forgalmát a megkérdezett forgalmazó irodák a 2001-es évinél jobbnak ítélik meg, és reményeik szerint idén tovább fokozódik a kereslet. A két évvel ezelőtti árzuhanás után tavaly szeptembertől néhány százaléknyit emelkedtek az árak is, ami szerintük a kereslet némi növekedésének tudható be. E szegmensben a divatos lakótelepek (Pók utca, Gazdagrét) lakásai mellett szintén a kisebb alapterületű (40-50 négyzetméteres), valamint a garzonokat keresik. Ezen lakóingatlanok négyzetméteréért – természetesen ennél az ingatlanfajtánál is sokat nyomnak a latban a konkrét ingatlan adottságai -- akár a 180-200 ezer forintot is megadnak a vásárlók. Néhány panel lakótelep konkrét árait nézve elmondható, hogy változatlanul a Pók utca a legdrágább az átlag 200-220 ezer forintos négyzetméter-áraival, míg Kelenföldön 160-170, a XVIII. kerületi Havanna lakótelepen 120-150, Csepelen pedig (bár minden területen vannak ettől eltérő árak) 130-160 ezer forint között szóródnak a négyzetméterárak. A panellakások piacán tehát – miként a hagyományos építésű használt lakások esetében -- érdemes a vásárlóknak alaposan körülnézni az adásvételi ügylet megkötése előtt, mivel még ugyanazon a lakótelepen fekvő, hasonló méretű és állapotú lakások között is jelentős – akár plusz-mínusz 50 ezer forintos – négyzetméterár-differenciák fedezhetők fel.



A lakóingatlanok árának alakulása 2002. III. negyedévében és az elkövetkező 12 hónapban’

2002. III. negyedév Az elköv.12 hónap

Új lakások 103 106

Használt 102 103

Forrás: GKI.

’2002. II. negyedév=100