A 2007 második felében kialakult globális hitelpiaci válság elsősorban a finanszírozás drágulásán keresztül fejti ki hatását az üzleti célú ingatlanpiacra, azonban további hatásai is megfigyelhetőek: számos korábban a bankok által elfogadott projekt került parkoló pályára, illetve végleges elutasításra - áll a HB Reavis Csoport szerkesztőségünkhöz eljuttatott közleményben. A likviditás szűkülése, a banki hitelezés szigorodása kapcsán a szakma számos képviselője egy korszak lezárultáról beszél az ingatlanpiacon. (A 2007. nyarán kirobbant jelzálogpiaci válság kezdi erősen megfeküdni az amerikai gazdaság gyomrát, és világgazdasági hatásai sem tűnnek már rövid lefutásúnak.)
A hitelpiaci krízis előtt ugyanis rekord mennyiségű tőke áramlott az ingatlanszektorba, így a bankok szívesen hiteleztek magas tőkeáttétellel (magas hitelaránnyal) ingatlanbefektetéseket és különböző célú fejlesztéseket. A kedvező piaci környezet és a hatalmas likviditás hatására nagyon sok befektető versenyzett viszonylag kevés termékért (irodaházért, bevásárlóközpontért, logisztikai parkért, stb.), ami természetszerűleg áremelkedést eredményezett.
Sokan kivonultak a piacról
A túlkeresletes ingatlanpiaci szárnyalást a világgazdaságot megrázó hitelpiaci válság torpantotta meg, és talán vetett is véget neki - állapítja meg a HB Reavis Csoport. A finanszírozási lehetőségek szűkülésével és a hitelköltségek növekedésével mind a befektetők, mind a fejlesztők egy jelentős része visszavonta a korábbi feltételek mellett kiszámított vételi ajánlatait, és jónéhányan akár teljesen ki is vonultak az ingatlanpiacról hosszabb, rövidebb időre.
Az ingatlanpiac első repedéseit a "földrengés epicentrumában", az Egyesült Államokban észlelték. A Moody's adatai szerint 2007 szeptemberében az üzleti célú ingatlanok értéke 1.2 százalékot csökkent az azt megelőző hónaphoz képest. A csökkenés egy hatalmas boom végét jelezte, hiszen az USA-ban 2000 óta az üzleti célú ingatlanok értéke megduplázódott.
Európában először a legérettebb és legtranszparensebb ingatlanpiacra, az Egyesült Királyságra gyűrűzött be a pénzügyi válság. Az országban 2007 utolsó negyedévében az ingatlanbefektetések összege 5.5 milliárd fontra esett vissza az azt megelőző 15 milliárdhoz képest, ami különösen annak fényében érdekes, hogy az év negyedik negyedéve hagyományosan a legerősebb a piacon.
Bár a visszaesés Angliában volt a legdrasztikusabb, egész Európát tekintve is feltűnő a lassulás. 2007 negyedik negyedévében az egész kontinensen mért 47.2 milliárd eurós befektetési összvolumen több mint 30 százalékkal kevesebb mint a megelőző év azonos időszakában.
Mi rekordot döntöttünk, mégis pesszimisták az elemzők
Mindemellett a magyar ingatlanbefektetési piac a globális lassulás ellenére hatalmas rekorddal zárta a tavalyi évet, hiszen az 1.9 milliárd eurós összbefektetés több mint két és félszerese a 2006-os tranzakcióknak. Hozzá kell tenni ugyanakkor, hogy a nagy növekedést részben az is okozta, hogy a hazai piacot jól ismerő szereplők véleménye szerint 2006-ban sok nem transzparens tranzakció bonyolítottak le a piaci szereplők, melyeket így értelemszerűen nem jelentek meg a statisztikákban sem. A másik fontos tényező, hogy a 2007-ben realizált tranzakciók nagy részének tárgyalási folyamata korábbi időszakban kezdődött, így azokat még nem is érinthette az időközben kialakult piaci helyzet.
Az idei évre két forgatókönyv várható Radnóty Zoltán, a HB Reavis Hungary ügyvezetője szerint: az optimista szcenárió szerint bár a válság hatással van a befektetési piacra, a finanszírozási költségek kétségtelenül emelkednek és vélhetően emelkedni is fognak, azonban a hazai üzleti célú ingatlanszektor alapvetően "egészségesnek" mondható, nem küzd különösebb fundamentális problémával. A budapesti irodapiacon soha nem látott fejlesztési aktivitást tapasztalhatunk, 2007-ben kb. 280 ezer négyzetméternyi új irodaterületet adtak át a beruházók, s mindezt úgy, hogy az előzetes piaci várakozások ellenére nem emelkedett meg a piac kihasználatlansági mutatója, hanem alacsonyan, 11-12 százalék körül maradt. A fejlesztők optimizmusa pedig egyelőre nem csökken és 2008-ban szintén közel 300 ezer négyzetméternyi A-kategóriás irodaház átadására számíthatunk.
A HB Reavis ügyvezetője szerint azonban jóval valószínűbb egy ennél pesszimistább forgatókönyv bekövetkezése. A válság ugyanis először az érett piacokon (mint az Egyesült Királyság) éreztette hatását, s az olyan kisebb likviditású fejlődő piacokon, mint például Magyarország ezek a negatív hatások lassabban gyűrűznek be. Az alacsony likviditásnak egy másik hatása is fontos a jelenlegi piaci helyzet megítélésekor: Magyarországon a tranzakciók - részben a transzparencia hiányában - lassabban köttetnek meg mint Nyugat-Európában, ezért a 2007 év végi befektetések még a pénzügyi válságot megelőző piaci környezetet reprezentálják.
A fejlesztők kettős szorításba kerülhetnek: növekedő finanszírozási költségek az egyik oldalon, míg csökkenő értékesítési ár a másikon. Egy ilyen környezetben szokványos piaci logika szerint a fejlesztői aktivitás lecsökken; a szektor szereplői vélhetően kevésbé bátran vágnak majd bele egy-egy kockázatosabbnak ítélt projektbe, ez pedig végeredményben a telkek keresletére, s így árazására is csökkentő hatással lesz. (Kevés jelét mutatja annak az ingatlanpiac, hogy komolyabb élénkülés venné kezdetét, a kivárás inkább jellemzi a lakosságot, miközben az is látható: felértékelődik a belváros, s jól megy az irodaépítő szektornak.)
