A büdzsé ahelyett, hogy keresne, nagyon hamar veszíteni fog azon, hogy hátat fordít a lakáspiacnak. Ezt a megállapítást azon a napon - azaz október 7-én - tette a Magyar Lakásépítők Országos Szövetségének elnöke, amikor az új kormányzat publikussá tette lakásprogramját. Azt a finanszírozási elképzelését, amelyet a fiatal, első lakást venni akaró, gyermekeket vállaló pároknak felajánl egyfajta garanciaalap terhére. Varjasné Székely Éva - egyik résztvevőjeként a Magyar Ingatlan Információs Egyesület lakáspiaci kerekasztal beszélgetésének - jelezte, hogy az "önrész-mentesítés" végső soron a kamatokon keresztül kerül igen sokba a majdani lakóknak. A törlesztés pedig körülbelül úgy működik majd, mintha az adótartózás lenne. A szövetség elnöke azonban nem a garanciaalapban testet öltő új megoldást kifogásolja - arról ítéletet mond majd a kereslet, a piac -, hanem azt, hogy nincs sem rövid távra, sem hosszú távra érvényes lakáspolitikai koncepció. Az sem véletlen, hogy a fizetőképes kereslet visszaesett.

A 2003-as 1-9. havi értékesítéshez képest 50 százalékkal kevesebb lakást adtak el a cégek 2004 első kilenc hónapjában. A csökkenő értékesítés vonzata pedig az, hogy visszaesik az áfa-befizetés, időnek utána az építők, az építőanyag-gyártók piaca összezsugorodik, s nem csupán a lerótt adó csökken, hanem komolyan nőhet a munkanélküliek száma is. Varjasné adatai szerint az új lakás értékének 43-45 százaléka az építés idején visszakerül a büdzsébe. Ez elvben azt is jelenti, hogy az egy éven belül befolyó adóforintok összege nagyobb, mint amennyi kimegy az állam zsebéből hosszabb távú hiteltámogatásához. Az államnak tehát jó üzlet, hogy tömeges méretekben épülnek a lakások. Éppen ezért lenne szerencsés, ha a kiadásokat és a bevételeket együtt vizsgálná a kormányzat. A szövetség elnöke olyan élénkítést tart kívánatosnak, amilyen a fizetőképes keresletet erősíti, azaz a vevőket hozza jobb helyzetbe.

A Magyar Ingatlanszövetség alelnöke, Gerő Péter, nem vitatva a piaci kereslet mérséklődésének látleletét, a gazdaság általános erősödését, s az annak megfelelően kialakuló jobb jövedelmi viszonyokat tartja evidenciának. Ez azonban nem felmentés, hiszen a húzd meg, ereszd meg alapon működő lakáspolitika - a finanszírozási boom és a támogatásszűkítés gyors váltakozása - káros, kivált, mert az ingatlanpiac jellegéből adódóan a gazdaság más szektoraihoz képest is lényegesen rugalmatlanabb. Márpedig az történt, hogy egyik pillanatról a másikra jelent meg a hatalmas vásárlóerő, olyan, amilyen korábban sosem létezett. A vállalkozói réteg - a kínálat - erre reagál: több fejlesztés indul el, több építőanyagot gyártanak, több pénzt fektetnek be, nagyobb kockázatot vállalva. Ha azonban pillanatok alatt visszazuhan a kereslet, a meglévő kapacitásokon nemigen tudnak változtatni. Gerő szerint a fejlett piacgazdaság sajátja, hogy nem "lábon" adja el a lakásokat az építő, hanem az elkészült otthonok várják a vevőket. Ezt a finanszírozási feltételek is lehetővé teszik. Erre kell tartania a magyar lakáspiacnak és -finanszírozásnak is.

A napjainkra kialakult helyzetből az is következik, hogy a piac átrendeződik. Az erősebb cégek - fejlesztők - azok, amelyek képesek diverzifikálni tevékenységüket, s hosszú távon életben maradni. A profitelvárások mind inkább a nagy cégeknél teljesülhetnek, azzal együtt is, hogy kevesebb hasznuk keletkezik egy-egy projekten. Az sem mindegy, hogy a bank beéri-e az ingatlanfejlesztő megvett telkével, vagy kér-e még 30-40 százalék plusztőkét tőle, hogy hitelt adjon. A nagy, akár multinacionális társaságok az ilyen feltételeknek is jobban megfelelnek. Miközben a fizetőképes kereslet csökkenését és a piaci szereplők nagy fokú rostálódását lehet nyomon követni, a hosszú távú lakáskoncepció hiánya azt is jelenti, hogy a meglévő kereslet sem vesz túl szerencsés fordulatot. Azaz most nem a hajdani 43-as Állami Építőipari Vállalat épít panel lakótelepeket, hanem a mai vállalkozások téglából húznak fel házakat, bennük 42-45 négyzetméteres kicsiny lakásokkal. A mai új otthonok mind kevésbé igényesek, s ez is visszavezethető a vállalkozások növekvő költségeire, fogyó profitjára. A lakáspiacot a go and stop magatartásával immáron évek óta befolyásoló gazdaságpolitika megváltoztatásában látják a szektor szövetségei a megoldást, azaz - hangzott el a kerekasztal megbeszélésen - több mint időszerű a hosszú távú lakáspolitika kimunkálása.