A festői környezetben fekvő Budaörs mindig is kedvelt célterülete volt a fővárosban élőknek. Aki tehette, már az 1960-1970-es években szerzett itt hobbitelket, üdülőparcellát, a nyolcvanas évek végétől pedig elindult a település újrafelfedezése. A nagy számú kitelepedés nyomán mára jócskán benépesült a város, bizonyos részei már-már túlzsúfolttá váltak. A keresettség hatására az ingatlanárak folyamatosan emelkedtek, s néhány kiemelt részén a városnak ma már a budaival vetekszenek.
A rohamos fejlődés arra késztette az önkormányzatot, hogy az évek során mind nagyobb üdülőterületeket vonjon be belterületbe, illetve vegyes övezetbe. Ilyen terület például a Törökugrató, a Kamaraerdő felső területe, s az Odvas-hegy Hegyalja út alatti része is, ahol a felparcellázott telkeken nívós kislakóparkok és családi otthonok épültek. Várhatóan néhány esztendő múltán hasonló fejlődésen megy át a Frank-hegy és környezete, melynek szabályozási terve már elfogadott, és ahol a közműfejlesztésekhez szükséges útkialakítások beindultak.
A piac - az 2003 végén életbe lépett állami támogatásszigorítások okozta - tavalyi megtorpanása nem hagyta érintetlenül Budaörsöt sem. Lényegesen visszaesett a fizetőképes kereslet, s ez minden ingatlanszegmensről elmondható. Flick Gábor, a Budaörsi Ingatlan Stúdió tulajdonosa ezt azzal támasztja alá, hogy míg a korábbi években a helyi "slágeringatlan", a házhely az élénk kereslet miatt többnyire hiányzott a palettáról, idén építési telekből is van kínálat.
A konkrét piacot nézve az örökpanorámás, kedvező adottságú, kiemelt helyen - a volt Mávag területén, Kamaraerdőn vagy a Törökugratón -- fekvő építési parcellák négyzetméterára jelenleg 40-50 ezer forint között van, s többnyire a teljes közmű nélküli üdülőtelkek négyzetméterára is eléri 15-20 ezer forintot. A külső városrészi, mezőgazdasági besorolású -- korábban zártkertnek nevezett - keskeny területek négyzetméterára 5-12 ezer forint, míg a közműves, magántulajdonú ipari telekingatlanoké 22-35 ezer forint között mozog.
Lakásfejlesztés két helyen is folyik a városban, ám a vásárlói kedv idén ebben a szegmensben is visszaesett. Az egyik beruházás a Strabag égisze alatt zajlik: keretében több ütemben 32-115 négyzetméter alapterületű, középkategóriás társasházi otthonok épülnek. Négyzetméteráruk 287-320 ezer forint között mozog, míg egy teremgarázsbeli gépkocsiférőhely ára 1 millió 650 ezer forintba kerül.
A másik építkezés a Budaörsi Lakópark Kft. beruházásában megvalósuló, Domb kislakópark. A fejlesztés -- melynek során 9 darab, 10 lakásos társasház épül fel -- idén készül el, de a beruházó már az elmúlt év végére kulcsrakészen befejezett 3 épülettömböt, összesen 32 lakással. A lakások négyzetméterára 320 ezer forintról indul, és a déli fekvésű, panorámásoké felmegy 357 ezer forint/négyzetméterig. Ezen kívül a városban értékesítésre épül egy-két magánfinanszírozású családi ház is, ám számuk nem számottevő. Áruk telekkel együtt 280-300 ezer forint/négyzetméter között mozog.
Amíg az új lakások iránt akad némi érdeklődés, idén a városban is szinte leállt a használtlakás-forgalom. S ezen az ingatlanszakember szerint nem lendített a Fészekrakó félszocpolja sem. A kínálat folyamatosan bő, csak a vevők nem jelentkeznek, pedig a magas kínálati árból idén a tavalyihoz képest akár 10 százalékot is engednek a tulajdonosok. Az árak ezen a részpiacon is széles skálán mozognak: a 36 négyzetméteres panelek általában 8-8,5, míg az 51 négyzetméteresek 10,5 millióért cserélnek gazdát. A 200-220 ezer forintos panel négyzetméterárnál többet, 240-280 ezer forintot kérnek a régi téglaépítésű társasházi lakásokért, míg a 15-20 éve épült 80-120 négyzetméteres házak kínálati ára - házhelymérettől függően - 25-45 millió között szóródik. Az újonnan tető alá hozott, nívós családi házakat pedig 300-350 ezer forint/négyzetméteráron szeretnék eladni tulajdonosaik.
Egyedül a lakásbérleti piac van a városban állandó mozgásban, bár a lendület itt is megtört. A társasházi lakások bérleti díja - rezsi nélkül - havi 1200-1500 forint/négyzetméter között van, míg az önálló házakat többnyire havi 120-150 ezer forintért lehet bérelni. Az irodabérleti díjak helytől, az iroda színvonalától függnek: az üzemeltetési költségek nélkül havi 2200-5000 forint, az üzlethelyiségeket 2000-4000, a raktárhelyiségeket pedig 1200-2500 forint közötti négyzetméteráron lehet bérelni a városban.
