Az elmúlt esztendőben közel 80 ezer négyzetméternyi új irodaterületet adtak át Budapesten, idén pedig várhatóan még ennél is kevesebb, mintegy 54 ezer négyzetméter átadása várható (korábban utoljára 1997-ben nőtt 100 ezer négyzetméter alatti összterülettel az éves kínálat). A 2004-ben piacra kerülő bérirodaházak egy kivétellel mind kisebbek 10 ezer négyzetméternél: csupán a Science Park második épületének területe haladja meg ezt a méretnagyságot.

Az új területkínálat lassulása mellett az is hozzájárult a korábbi magas üresedési ráta csökkenéséhez, hogy ez elmúlt kilenc hónapban minden esetben meghaladta a 40 ezer négyzetmétert az egyes negyedévekben bérbeadott modern irodaterületek mennyisége. Történt ez annak ellenére, hogy a bérlői területigény átlagos mérete fokozatosan csökken: az idei második negyedévben már csak 450 négyzetméter körül alakult.

A bérbe vett területek átlagméretének csökkenése a szakemberek szerint ugyanakkor nem feltétlenül káros. Ez ugyanis azt jelenti, hogy egyre több hazai vállalkozás költözik modern irodaházba, ami hosszú távon még akkor is egészséges folyamatnak tekinthető, ha többségüknek csak viszonylag kis területre van szükségük. Az ingatlanfejlesztőknek az új épületek megtervezésekor egyre inkább figyelembe kell venniük e tendenciát, lehetőséget biztosítva e bérlők számára akár 100-200 négyzetméteres irodaegységeket is.

A nagyobb tranzakciók vonatkozásában kétféle folyamat figyelhető meg egyidejűleg. Mivel a legtöbb – Magyarország iránt érdeklődést mutató – nemzetközi vállalat már megjelent nálunk, nem számíthatunk új, a piacon eddig ismeretlen nagy irodafelhasználók megjelenésére. Ennek ellenére gyakran előfordul, hogy egyes – hazánkban már aktív – nagyvállalatok új funkciókat, vállalati részlegeket helyeznek a fővárosba. Az esetek többségében az ilyen új egységek a helyi vállalattól szinte függetlenül egy teljes régiót, vagy akár egész Európát kiszolgáló módon végeznek ügyfélszolgálati, számviteli vagy egyéb tevékenységet. Hasonló új részlegeket hozott létre Budapesten a közelmúltban többek között az ExxonMobil és az IBM.

A budapesti irodapiacon elérhető bérleti feltételek nem változtak számottevően az elmúlt egy-két évben. A túlkínálat enyhülése valamelyest stabilizálta az árakat. A tranzakciók többsége 11-13 euró/négyzetméter/hó bérleti díjjal köttetik, s emellett gyakoriak az 1-6 hónap közötti hosszúságú bérletidíj-mentes időszakok. Nagyobb irodaterület-igények esetében nem ritka a 10-11 eurós havi bérleti díj, illetve a fél évnél is hosszabb kedvezményes vagy ingyenes bérleti időszak sem.



Az elkövetkező hónapokban az elemzők további erős kereslettel számolnak, a kínálati oldalon azonban sok bizonytalanságot látnak. A fejlesztői tervekből kiindulva 2005-ben ugyanis újabb, legalább 100 ezer négyzetméter irodaterület átadása várható, ami még nőhet is, ha az idei év hátralévő részében további projektek indulnak el, illetve ha egyes, 2004-re tervezett épületek építése átcsúszik a következő évre, 2006-ban pedig ismét felépül néhány 20-30 ezer négyzetméteres új épület, mint például a Duna Tower és a Roosevelt 7/8. Eredményeként az új kínálat szintje 2006-ban megközelítheti a 2000-2002 közötti időszakra jellemző értékeket, meghaladva akár az évi 150 ezer négyzetmétert is.

A várható kínálatbővülés felgyorsulása ellenére sem kell azonban drámai következményektől tartaniuk a megfelelő minőségű és elhelyezkedésű épületek tulajdonosainak, a kevésbé népszerű irodaházak azonban még a jelenleginél is nehezebb helyzetbe kerülhetnek. Az igazi kérdést az jelenti, hogy a bérlők az egyes alternatívák mérlegelésekor a bérleti díj mellett mekkora súlyt adnak egyéb tényezőknek (pl. megközelíthetőség, parkolási lehetőségek, műszaki specifikáció stb.), ez fogja ugyanis meghatározni, hogy a jobb irodaházaknak mekkora mértékben kell részt venniük a sikertelen épületek által kényszerűen vállalt árversenyben. – olvasható a DTZ elemzésében.