A megbízás visszavonása
K. É. 1999. március 27-én telefonon közölte az ingatlanirodával, hogy megbízását visszavonja, a lakását nem akarja eladni. A visszavonást három nappal később — március 30-án— kelt, faxon elküldött levelében is megerősítette.

Az ingatlanközvetítő a visszavonást tudomásul vette, tájékoztatta viszont a megbízóját arról, hogy időközben az ingatlanra egy konkrét vevő határozott vételi szándékot jelentett be, s miután erről a K. É.-nek tudomása volt, és visszavonását ennek tudatában tette meg, ezért köteles megfizetni a szerződés szerinti közvetítői díjat, 465 ezer forintot.

K. É. válaszlevelében közölte, hogy a szerződés megszüntetéséig — azaz március 27-éig — konkrét vételi szándékot vele nem tudattak, ezért az ingatlanközvetítő irodát legfeljebb a közvetítéssel felmerült és igazolt költségek illetik meg, amelyeket a számla megküldését követően hajlandó megfizetni.

Per a közvetítői díj megfizetéséért
Az. ingatlanközvetítő az elutasítás miatt keresetet nyújtott be az illetékes bírósághoz. Ebben kérte K. É. alperes kötelezését 465 ezer forint közvetítői díj, annak kamatai és perköltség megfizetésére.
Keresetlevelében megírta, hogy a közöttük létrejött megbízási szerződés egyértelműen rögzíti, hogy a közvetítői díj kifizetésének kötelezettsége abban az esetben is fennáll, ha az eladó és a vevő közötti adásvételi szerződés ténylegesen nem jön létre amiatt, hogy az eladó a határozott vételi szándék ellenére a szerződés megkötését elutasítja. A közvetítőiroda konkrét vevőt szerzett, aki írásban nyilatkozott vételi szándékáról, elfogadva az eladási árat. Erről az iroda értesítette az eladót, aki ennek tudatában vonta vissza a megbízást. Az iroda a keresetlevélhez csatolt egy 1999. március 26-án kelt nyilatkozatot, amelyben a vevő kijelentette vételi szándékát, és vállalta a 12,4 millió forint vételár megfizetését. A felperes iroda azt is előadta, hogy ezt a nyilatkozatot postán megküldte az alperes részére, aki e nyilatkozat ismeretében vonta vissza megbízását.

Az alperes álláspontja
Az alperes védekezésében előadta, hogy több ingatlanközvetítő irodát is megbízott lakása értékesítésével, sőt maga is hirdetéseket adott fel. Több vevőjelölttel is tárgyalt, közülük néhányat a felperes iroda közvetített ki. K. É azonban határozottan állította, hogy konkrét megállapodást egyetlen vevőjelölttel sem kötött, s a tárgyalások csupán odáig jutottak el, hogy lakását megmutatta, és közölte a vételárat. Egyidejűleg saját maga részére egy kisebb lakást keresett, amelyet az eladási árból akart megvásárolni. Március végéig azonban nem talált elfogadható új lakást, ezért vonta vissza megbízását nemcsak a felperestől, hanem a többi megbízottól is.
K. É. álláspontja szerint a közöttük létrejött szerződés 1999. március 27-én szűnt meg, s eddig az időpontig egyetlen megbízott sem közvetített ki részére konkrét vevőt. A felperesi keresetlevélhez csatolt vételi nyilatkozatról korábban nem volt tudomása, azt, illetve annak tartalmát csupán a peres eljárás során ismerte meg.

Mikor szűnt meg a szerződés?
Az elsőfokú bíróság peres felek és a tanúk meghallgatását követően ítéletet hozott. Ebben K. É. alperest a keresetlevélnek megfelelően elmarasztalta, és kötelezte őt a 465 ezer forint közvetítői díj és annak járulékai megfizetésére.

Az ítélet indokolása szerint elsődlegesen azt kellett eldöntetni, hogy a peres felek közötti megbízási szerződés mikor szűnt meg. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a szerződés abban az időpontban szűnt meg, amikor az alperes írásban értesítette a felperest a megbízás visszavonásáról, azaz 1999. március 30-án.
Ezt követően a bíróság azt vizsgálta, hogy a megbízás visszavonásáig megvalósultak-e azok a feltételek, amelyek alapján a felperest a közvetítői díj megilleti. Ennek során annak volt jelentősége, hogy az alperes tudott-e arról, hogy a felperes által közvetített vevő határozott vételi szándékot nyilvánított ki, és e vételi szándék tudatában vonta-e vissza megbízását. Az elsőfokú bíróság az alperes és a felperesi tanúk meghallgatásából azt a következtetést vonta le, hogy az alperes biztos tudomással bírt arról, hogy megbízottja révén a lakásra konkrét vevő jelentkezett. Az alperes ugyanis a személyes meghallgatása során így nyilatkozott: “tudtam arról, hogy egy idős úr megvenné a lakásomat a kikötött 12,4 millió forintért.” E meghallgatás során az alperes azt sem vitatta, hogy az általa egyébként név szerint nem ismert vevőt a felperes közvetítette ki. Mindebből az elsőfokú bíróság azt a következtetést vonta le, hogy az alperes a lakás megvételére vonatkozó szóbeli ajánlatot még a megbízási szerződés megszűnése előtt elutasította, ezért köteles a felperes által követelt közvetítői díjat megfizetni.
Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy nem volt jelentősége annak, hogy a vételi nyilatkozatot az alperesnek megküldték, hiszen az alperes a tárgyaláson elismerte azt, hogy tudomása volt egy konkrét vevőről. A per szempontjából annak sem volt jelentősége, hogy az alperes közvetlenül ismerte-e a vevőt, illetve hogy a vevővel ő maga vagy a felperes állapodott-e meg.

Az alperes fellebbez
Az elsőfokú bíróság ítélete ellen az alperes fellebbezett. Álláspontja szerint az elsőfokú bíróság megalapozatlan és törvénysértő határozatot hozott, ugyanis a közvetítői díj jogosultságára vonatkozó szerződéses feltételek nem következtek be.

A megbízási szerződés nem vitásan rögzíti azt, hogy a közvetítői jutalék tényleges adásvételi szerződés létrejötte nélkül is megilleti a közvetítőt. A felek közötti szerződés ehhez azonban hármas együttes feltételt határoz meg. Az első, hogy vevő egyértelműen nyilatkozik vételi szándékáról; a második, hogy vevő a vételi szándékát foglalóval erősíti meg; a harmadik pedig az alperesi elutasítás. E hármas együttes feltétel azonban nem következett be, hiszen az alperes a tényleges vevő nevét sem ismerte, vele személyesen az adásvételről nem folytatott tárgyalásokat, a felperes pedig sem szóban, sem írásban nem tájékoztatta őt az esetleges adásvételi szerződés feltételeiről, így különösen foglaló fizetéséről. A foglalóval kapcsolatban az elsőfokú eljárás során a felperes nem tett említést, így ere vonatkozóan bizonyítási indítványa sem volt. S mivel a felperes a feltételek meglétét bizonyítani nem tudta, így követelése teljes egészében megalapozatlan.

Ennek alapján K. É. kérte a másodfokú bíróságot, hogy az elsőfokú határozat hatályon kívül helyezésével a felperes keresetét utasítsa el, és a felperest marasztalja el a perköltség megfizetésében.

Érdemi határozat
A másodfokú bíróság az alperes fellebbezése alapján tárgyalást tartott, amelynek során a peres feleknek lehetőségük volt még további előadásokat tenni.
A felperes, keresetét változatlanul fenntartva, az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérte.
Az alperes viszont — a fellebbezésében előadottak fenntartása mellett — hivatkozott arra is, hogy az elsőfokú eljárás során bebizonyosodott: a lakás tényleges vevője nem a keresetlevélhez csatolt vételi nyilatkozat aláírója lett volna. A vételi nyilatkozatot ugyanis egy másik — az alperes által ismeretlen — ingatlanközvetítő iroda tette, a tényleges vevő pedig ennek az irodának az ügyfele lett volna. Az alperes hivatkozott arra is, hogy a peres felek közötti szerződés nem az írásba foglalás, hanem a telefonon közölt visszavonás napján szűnt meg.

A másodfokú bíróság a tárgyalást követően érdemi határozatot hozott. Ebben kifejtette, hogy peres ügyben azt kellett vizsgálnia, hogy a felek közötti szerződésnek a közvetítői díjra vonatkozó pontja szerinti feltételek ténylegesen megvalósultak-e. A másodfokú bíróság álláspontja szerint az első feltétel —a vevő vételi szándékának alperesi ismerete — ténylegesen megvalósult, hiszen az alperes erre vonatkozóan határozott nyilatkozatot tett az elsőfokú eljárás során. Annak pedig már nem volt jelentősége, hogy vevő személyesen tárgyalt-e az alperessel, vagy csupán annak megbízottjával.

Nem valósult meg azonban a felek közötti szerződésnek a foglalóra vonatkozó kitétele. Erre az eljárás során a felperes sem hivatkozott. A másodfokú bíróság utalt arra, hogy a foglalóra vonatkozó megállapodás megkötését a felperesnek kellett volna bizonyítania, illetve a foglaló összegét a vevőnek átadnia, s a megbízási szerződés helyes értelmezése szerint a felperes csak ez után követelhette volna a közvetítői díj összegét. Utalt arra is, hogy a megbízás visszavonása — a megbízási szerződés szerint — írásbeli formához volt kötve, ezért a peres felek közötti szerződés megszűnésének időpontja, az elsőfokú bíróság által is megállapítottan, 1999. március 30. Ennek azonban azért nincs jelentősége, mert a közvetítői díjra való jogosultság másik feltétele, a foglalóról történő megállapodás hiányzott.

Mindezek alapján a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezve a felperes keresetét elutasította, és ennek alapján a felperest marasztalta el a perköltség megfizetésében.
dr. Zamadits Péter