A felmérés azért is időszerű, mert 2007-ben közel 200.000 nm "A" kategóriás iroda kerül piacra és ezek többsége spekulatív beruházás. A piacra kerülő új irodaterületek újabb dilemmákat vetnek fel, hiszen alapvetően két módja van bérlőszerzésnek, egyrészt új cégekkel megtelíteni az irodaházakat, amelyeknek még nincs Magyarországon székhelyük, nagyobb részt viszont már a piacon lévő, esetleg B kategóriás épületekben székelő cégeket céloznak meg és próbálják átcsábítani magasabb kategóriájú épületbe.
Azonban a kormányzat nagyban befolyásolta az ingatlanpiaci várakozásokat, hiszen a megszorítási intézkedések szinte kizárólag minden részpiacot érintenek. A csomag elbocsátásokat, megszorításokat von maga után, azaz a cégek további költségcsökkentésre fognak törekedni, hogy kompenzálják a csomag miatti bevétel kiesést. Az irodapiac az a terület, amely igen gyorsan követi a gazdaság változásait, ebből a szempontból a piac kedvezni fog a B kategóriás ingatlanok keresletének, hiszen míg a B kategóriás ingatlanok havi átlagára 9-12 EUR/nm, addig az A kategóriás ingatlanok relatív bérleti díja 13-16 EUR/nm körül mozog. Valószínűleg a kínálativá átalakuló piac és a gazdasági változások miatt optimális esetben is inkább stagnáló, de valószínűsíthetően inkább enyhén csökkenő effektív bérleti díjak várhatóak.
Költség és elhelyezkedés
A B kategóriás ingatlanok bérlői körénél alapvetően két tényező domináns: a költség és az elhelyezkedés - állítja az In-management tanácsadója. Az A és B kategória közötti különbség számos egyéb területen érzékelhető: a műszaki paraméterekben, a megjelenésben, viszont a szolgáltatási palettát a B kategóriás ingatlanok is fejlesztik, bővítik. A legtöbb B kategóriás ingatlan rendelkezik 24 órás portaszolgálattal, étteremmel, esetleg büfével, külön tárgyalót a bérlők rendelkezésére tud bocsátani projektorral és számos egyéb extra szolgáltatást nyújtanak bérlőik részére - teszi hozzá az Alfa Ingatlancsoport ingatlan-tanácsadója.
A megkérdezett ingatlanos szakemberek, mint előnyt a B kategóriás ingatlanok mellett kiemelték a jó kapcsolatot ügyfeleikkel, rugalmasak és azonnal próbálnak reagálni az igényekre. Az előnyök között szerepelt még a határozatlan idejű, illetve rövid távú szerződéskötés, a kedvező üzemeltetési díjak, a kisebb területigény befogadása, illetve a jó parkolási lehetőség.#page#
A B kategóriás ingatlanok potenciális bérlői nem egyértelműen behatárolhatóak, általában lakás-irodákból kiköltöző kisvállalkozások, kisebb külföldi cégek, hazai bővülő vállalkozások és állami cégek. Igaz, hogy B kategóriás ingatlanoknál akár 15-20 nm-től bérbe adnak helyiségeket, viszont itt is megtalálhatók a nagyobb akár 1000-2000 nm-es bérlők is, akik viszont az igények szerinti kialakítás miatt akár 3-5 éves szerződést is aláírnak.
Régi folyosók
A bruttó-nettó területi arányokban igen kevés különbség látszik, míg B kategóriánál a régi kialakítású folyosók emelik a közös területi szorzót, addig ezt a szorzót A kategóriás irodaházaknál a nagy területű recepció, a kötelező tűzlépcső, vagy egyéb kötelező helyiségek miatti területnövekedés emeli. Egy-egy ingatlannál teljesen különböző közös területi szorzók fordulnak elő, általában azonban 4 és 12% között mozog - állítja az iroda.hu elemzése.
Az, hogy a piaci túlkínálat mellett egyre nagyobb bérlői fluktuációval kell szembesülni egyértelműen létező probléma. A bérlők a jelenlegi szerződések lejártakor alaposan mérlegelni fogják a továbblépés lehetőségét. Annak ellenére, hogy a B kategóriás ingatlanok bérleti és üzemeltetési díjai az A kategóriás költségekhez képest jóval alacsonyabbak, a B kategórián belül is viszonylag nagy lehet az eltérés a díjak tekintetében. Tehát még a gyengébb minőségű irodát vagy ipari ingatlant keresőknek is akad választási lehetősége, ha tovább kívánják csökkenteni költségeiket. Azonban az alacsony költségek mellett nyújtott, sokrétű és jó minőségű szolgáltatások elég meggyőző erővel bírnak, mindamellett, hogy az ingatlanok árszínvonalát ellensúlyozzák az esetleges költözéssel, telephelyváltással járó többletköltségek.
Az erős versenyben a kedvező piaci helyzet fenntartása az In-management tanácsadója szerint több tényező együttes alkalmazásával érhető el: megfelelő ingatlanportfolió összeállítása, műszaki színvonal emelése és esetleg kedvezőbb bérleti szerződések kötése használva a bérbeadó eszköztárát: határozatlan idő, hosszabb táv esetén kedvezőbb bérleti díj.
