Ez év első kilenc hónapjában az építésügyi hatóságok közel 16 ezer új, befejezett lakásra adtak ki használatbavételi engedélyt, s 36 ezer új lakás építése kezdődhetett el a kiadott engedélyek alapján. Ez 15, illetve 7 százalékos növekedést jelent az előző év hasonló időszakához viszonyítva – derül ki a KSH adataiból.

Bizakodó beruházók

Két évvel ezelőtt az I–III. negyedévben átadott új lakásoknak 13, tavaly pedig 21 százaléka épült vállalkozói beruházásban, 2002. szeptember végéig viszont már a 30 százalékuk, ami több mint 4700 társas- és sorházi lakást, családi házat jelent. Úgy tűnik tehát, hogy sem az új lakások négyzetméterárainak idei stagnálása – sőt esetenként csökkenése –, sem az értékesítési idő meghosszabbodása nem vette el a beruházók kedvét.

A magánszemélyek építési hajlandósága viszont, ha nem is látványosan, visszaesett. Különösen Budapesten, ahol a 2 százalékos országos átlaggal szemben 14 százalékos a csökkenés a 2001. évihez képest a januártól szeptember végéig tartó időszakban; a vállalkozói és a lakossági építkezések tavalyi 50–44 százalékos aránya 63–28 százalékra módosult.

Az újonnan felépített lakások közel egyharmadát értékesítették, és 400 új bérlakást is használatba vettek ez időszak alatt.

Kisebbek és olcsóbbak

Idei jellemzője még a piacnak, hogy a kislakások száma és aránya is nőtt a korábbi évekhez képest: 2002. I–III. negyedévében a lakások egynegyedét 60 négyzetméternél kisebb alapterülettel építették; két éve ez az arány még 18 százalék alatt volt. Így az átlagos új lakóingatlan-alapterület idén országosan 97 négyzetméterre csökkent.

A kiadott új építési engedélyek adatai azt is mutatják, hogy bár Budapesten a korábbi nagy lakásépítési lendület valamelyest megtorpant, a nagyvárosokban, a többlakásos épületek térnyerésével, némileg erősödött.

A fővárosi megtorpanás a Biggeorge’s szakemberei szerint inkább csak azt jelzi, hogy a beruházók megfontoltabbá váltak, s zömében – bár folynak luxus lakóparki, lakókerti fejlesztések is – a szélesebb vevőréteg számára is elérhető, kisebb és viszonylag olcsóbb társasházi otthonokat építenek. Ez azzal is jár, hogy helyszínnek mind gyakrabban választják Pestet, és a budai zöldövezeti területeken érezhetően egyre kevesebb az új lakás.

A csökkenő fejlesztői haszon arra sarkallja a kivitelezőket, hogy beruházásaik költséghatékonyságára törekedjenek, így számukra egyre fontosabb szempont a méretgazdaságosság. A nagyobb lakásszámú projektek megvalósítását preferálják, ami leginkább a belvárosi vagy a városközponthoz közeli – elsősorban pesti – területeken lehetséges.

A forgalmazók értékesítési adatai alapján viszont látható, hogy amíg Pesten az év első kilenc hónapjában az átlagos, 46–48 négyzetméteres kategóriában kelt el a legtöbb ingatlan, addig a budai kerületekben a három főbb méretkategóriából (35–60, 61–80 és 81–110 négyzetméter) közel azonos arányban adtak el. Az ügyletek többsége továbbra is a pesti oldalon történik; a legtöbb – a több száz lakásos projektek eladási adataitól eltekintve –a IX., a VIII. és a XIII. kerületben. Az I–III. negyedévben az átlagos lakásérték Budán 24–25 millió, Pesten 12–14 millió, a fajlagos átlagárak különbsége pedig közel 100 ezer forint volt (Budán 354 ezer, Pesten 262 ezer).

Várható pezsgés, számtalan fejlesztés

Az előrejelzések szerint – mivel az új otthont vásárlók nagy része családalapító fiatal – a december elsejétől megemelt szociálpolitkai kedvezmény és az uniós csatlakozás idejének közeledése várhatóan felpezsdíti a keresletet. Ennek ellenére jövőre tovább csökkenhet az új lakások áremelkedésének üteme: éves szinten mintegy 2-4 százalékot. A kereslet számottevően elsősorban az alacsonyabb áron kínált lakásoknál élénkül majd az elemző cég szerint. Az újonnan piacra lépő, jelentős kezdeti engedményt adó beruházócégek pedig csak erősítik a versenyt.

Idén az első háromnegyed évben országosan ugrásszerűen bővült a fejlesztett területek aránya is; a főváros mellett a Nyugat-Dunántúl, azon belül is Sopron, Győr, Szombathely és ezek környezetei viszik el a pálmát. Budapesten nemcsak a rehabilitációs józsef- és ferencvárosi területeken kínálnak 35–95 négyzetméteres lakásokat, hanem szinte minden kerületben épül vagy éppen a tervezés stádiumában van egy-egy új lakótömb. A VI. kerületben egy év múlva adják át az Izabella kert 180 lakásos társasházát, Angyalföldön pedig – ahol év végére közel ezerre nő az idén átadott új vállalkozói lakások száma – a Madarász utcai közel 400 lakásból készül el jövő ilyenkorra 190. A Boráros téri Duna-parton 300 luxuslakás, Óbudán két luxusvilla- és sorházas lakópark, valamint egy 300 lakásos lakókert munkálatai kezdődnek el rövidesen. Kelenföldön többek között egy 25 milliárdos lakóingatlan és szabadidő-központ létesítése kezdődik majd, és több társasházi építkezés folyik.

Szerte az országban

A nagyvárosok közül Sopronban idén jó néhány lakópark épült, és többnek az előkészítése folyik.

A nyár közepén befejezett, a város nevét viselő lakópark a Lővérek lábánál, amely – több ütemben átadott 232 lakásával – az egyik legnagyobb az országban. A két-, három- és négyszintes lakóépületekben 30–120 négyzetméteres lakásokat alakítottak ki, négyzetméterüket – elhelyezkedéstől, mérettől függően – 210–280 ezer forinttól árulják.

Egy épülő soproni lakókert helyszíne a belvároshoz közeli Ikva patak melletti terület: itt öt lakótömbben közel 50 nívós, 35–95 négyzetméter alapterületű, 280–300 ezer forintos négyzetméteráron kínált lakást alakítanak ki. A Ferenczy utcában e hetekben adnak át egy 36 lakásos, garzon- és másfél szobás otthonokból álló társasházat, egy négyzetméter ára 260–280 ezer forint.

A beruházók felfedezték Győrt, Szombathelyt és környékét, Kaposvárt, Pécset s persze a Dunán innen Miskolcot, Szegedet, Szolnokot, Békéscsabát is: ezekben a városokban főleg társasházak épülnek, a négyzetméterárak pedig helytől, nívótól és mérettől függően 165–270 ezer forint között mozognak.

Megjelent a Piac és Profit üzleti magazin 2002. decemberi számában.