A használt lakóingatlanok átlagosan 2%-kal értékelődtek fel, míg az új építésűek esetében 3%-os volt az árnövekedés. Az irodapiac továbbra is telített, míg az üzlethelyiségek szegmensében a fővárosban jelentkezett enyhe túlkínálat, aminek következtében mindössze 1-2%-kal emelkedtek a bérleti díjak. A prognózisok az előttünk álló hónapokra némi elmozdulást jósolnak: e szerint infláció feletti ütemben, mintegy 11%-kal nőnek az építési telkek, 6%-kal a használt és 7%-kal az új lakóingatlanok eladási árai, míg infláció közeli, vagyis 4-5%-kal a raktárak, üzemcsarnokok, valamint az üzlethelyiségek és irodák díjai.

Irodák

Nem hozott különösebb változást az első negyedév a Budapest központú irodapiacon. Az év első három hónapjában mindössze egyetlen új épület került átadásra, a bérbe adott irodaterületek mennyisége pedig nagyjából a várakozásoknak megfelelően alakult. A minimális új kínálat következtében folytatódott a korábbi csökkenő tendencia, így március végére-április közepére 20% alá került a kihasználatlansági ráta.

A DTZ Hungary adatai szerint az idén piacra kerülő új irodák összterülete 100 ezer négyzetméter körül várható, ezzel 2003-ban ismét kisebb mértékben bővül a kínálat, mint az előző években. Az első negyedévben kizárólag a Buda belső részén található Belle Époque irodaház kivitelezési munkái fejeződtek be, így a teljes modern bériroda-állomány mindössze 1100 négyzetméterrel nőtt, megközelítve ezzel az 1 millió 293 ezer négyzetmétert.

Az év hátralevő részében bár több irodaház is a piacra kerül, a négy legnagyobb épület fogja adni a teljes idei új kínálat kétharmadát. Ezek közé tarozik a Center Point, a Business Center 140, melyek a Váci úton épülnek, míg a Greenpoint7 és a Bartók Ház Pest, illetve Buda központi területeinek piacát fogja gyarapítani, összesen mintegy 30 ezer négyzetméterrel.

Nem okozott meglepetést az első negyedévben bérbevett irodaterületek mennyisége: a bérlőre talált 31 ezer négyzetméter megfelelt a várakozásoknak. Kedvezőtlen fejlemény, hogy az átlagos tranzakcióméret tovább zsugorodott. A megkötött bérleti szerződések közel kilencven százaléka ezer négyzetméternél kisebb területre vonatkozott, és alig haladta meg a 600 négyzetmétert.

A gazdasági folyamatok kedvező alakulása esetén a DTZ elemzői szerint az elkövetkező hónapokban még további 130ezer négyzetméter körüli új terület-bérbeadásra lehet számítani. A 2000 óta folyamatosan csökkenő évenkénti új kínálat mellett ez azt eredményezheti, hogy ha lassú ütemben is, de tovább fog csökkeni a budapesti bérirodák kihasználatlansága.

A keresleti trendek nem változtak számottevően: továbbra is a korszerűtlenebb épületekből modern irodaházba költöző vállalatok jelentik a relatív többséget. Bár a havonta fizetendő bérleti díjak csökkenése megállt, az egyéb kedvezmények egyre bővülő sorának köszönhetően egyre több kisebb cég engedheti meg magának, hogy modern irodát vegyen bérbe. Mivel kevés azonban a nagyobb területekre igényt tartó vállalatok száma, rövid távon nem lehet a keresleti oldal növekedésével számolni. A szakemberek szerint annak is kicsi a valószínűsége, hogy az uniós csatlakozás hirtelen élénkülést hozzon az irodapiacon. Mivel a jelentősebb nemzetközi nagyvállalatok már évekkel ezelőtt megjelentek Magyarországon, nem várható újabb keresleti hullám a belépés következtében.

Hasonló következtetéseket vonnak le a GKI elemzői is, akik szerint bár számos irodatulajdonos azt reméli, hogy a mostani többletet, valamint a folyamatban lévő beruházásokat az Európai Unióhoz való “jó” csatlakozás felszívja -- azaz sikerül elérni, hogy az Unió mind több intézménye helyezzen irodát Magyarországra --, az ingatlanforgalmazók és -fejlesztők túlnyomó többsége szkeptikusok a tekintetben, hogy a következő egy évben bármiféle pozitív tendencia indulhat meg. Az ingatlanfejlesztők az előttünk álló 12 hónapban átlagosan mintegy 4%-os négyzetméterár-növekedést tartanak reálisnak, az ingatlanforgalmazók még ennél is pesszimistábbak: a használt irodák esetében 1-2%-os, míg az új építésűeknél 3%-os áremelkedést prognosztizálnak.

Üzlethelyiségek

Az üzlethelyiségek területén 2003. első negyedévében a fővárosban enyhe túlkínálat mutatkozott. Vidéken ennél valamivel kedvezőbb a helyzet, de tipikusan már ott is a bérlők válogathatnak az üresen álló üzlethelyiségek között. – olvashatók a GKI anyagában. Az elkövetkező egy évben ugyanakkor némi javulás várható a kereslet-kínálat egyenlegében, aminek hatására a fővárosban ugyan még így is a kínálati oldal marad erősebb, azonban vidéken a két oldal várhatóan egyensúlyba kerül. Az elhelyezkedés szempontjából nem változik a helyzet: továbbra is azok az üzlethelyiségek a legkeresettebbek, melyek frekventált helyeken, forgalmi csomópontokban, illetőleg a bevásárlóutcákban helyezkednek el, de nem utolsó szempont az adott üzlethelyiség vagy bevásárlóközpont megfelelő menedzselése sem.

A vizsgált időszakban az üzlethelyiségek eladási árai csupán 1-2%-kal emelkedtek. Az árnövekedés az előrejelzések szerint erősödik az következő 12 hónapban, ami további 4-5%-os drágulást eredményez e szegmensben.

Lakáspiaci helyzetkép

2003. első negyedéve nem hozott érdemleges változást a lakáspiacon sem, és a régóta várt élénkülés az elkövetkező hónapokban is -- annak ellenére -- elmarad, hogy a 2002-es év egészében a lakosság reálkeresete mintegy 15%-kal emelkedett. – állítják a GKI elemzői. Befektetési szempontból azonban a lakóingatlan – tekintve az utóbbi évek tőzsdei stagnálását, illetve a bankbetétekkel és állampapírokkal elérhető egyre alacsonyabb hozamokat – mégis kedvelt befektetési tárgynak számít, amit alátámaszt az ingatlanbefektetési alapok növekvő térnyerése is.

A lakóingatlan-befektetések hozamának másik tényezőjét, a bérleti díjak alakulását vizsgálva kitűnik, hogy a lakóingatlanok négyzetméterár-növekedésének megtorpanásával a bérleti díjak is stagnálnak. Drasztikus változásokra az elkövetkező egy évben ezen a területen sem lehet számítani, a bérleti díjak emelkedését Magyarország Európai Uniós csatlakozását követően azonban a szakemberek egy része biztosra veszi.

Az elmúlt hónapokban némileg serkentőleg hatott a lakáspiacra az a bizonytalan lakossági várakozás, ami a kormány lakásvásárlási hitelekhez nyújtott állami támogatásának május végi felülvizsgálatát övezte. Sokan ugyanis éppen ennek hatására hozták előre későbbre tervezett vásárlásukat. 2003. első negyedévében egyébként a vásárlói érdeklődés a fővárosban és a nagyobb vidéki városokban továbbra is a belvárosi kerületek felé irányult. Különösen a sétáló utcákhoz és más magas presztízsű helyekhez közeli, illetőleg a forgalmi csomópontoknál lévő ingatlanok esetében volt érezhető a kereslet élénkülése. A GKI elemzéséből az is kitűnik, hogy a városokba beköltöző lakosságon belül a fiatalok vannak többségben, ami abból adódik, hogy számukra az időtényező, vagyis az utazási cél gyorsabb elérése jóval fontosabb szempont, mint a zöld övezet, s a kertes családi ház nyújtotta egyéb előny.

Ezt a tendenciát erősíti, hogy a lakópark-fejlesztések is egyre inkább az olcsóbb lakótelepi, mintsem a zöld övezettel tarkított, az extrák széles választékát nyújtó jellegre törekszenek. A költségek lefaragása érdekében egyes ingatlanfejlesztő társaságok gyakran lemondanak például a korábban beígért parkosításról (vagy annak egy részéről), de előfordul az is, hogy a járulékos szolgáltatások egy része nem kerül kiépítésre. Vannak persze tökéletes ellenpéldák is, melyeknél az építtető cég gyakorlatilag teljes településfejlesztést hajt végre. Ez utóbbi vállalkozások filozófiája szerint megéri e többletráfordítás, hisz ez esetben a magasabb ingatlanárak biztosítják a beruházás megtérülését.

A GKI szakemberei szerint vidéken az ingatlanpiac még korántsem mondható telítettnek. Ugyanakkor egy éven belül már országszerte kiegyenlítetté válhat a kereslet és a kínálat, ugyanis még vannak olyan városok, ahol – ha minimálisan is, de – a vevők vannak többségben.