Magyarországon ma már sem a külföldi ingatlan megvásárlásának tényét nem kell bejelenteni a Nemzeti Banknál, sem a hozzá felhasznált összegre nem kell valutakiviteli engedélyt beszerezni.

Ismerkedés a piaccal

Mindezek mellett a külföldi ingatlant a hazainál alig magasabb vagy hasonló árak, az idehaza elérhetetlen tengerparti környezet, a hasznosítás esetén realizálható kedvező hozam és nem utolsósorban a garantált, az itthoninál jóval egyszerűbb hitelfelvételi lehetőségek teszik vonzóvá.

A közvetítőcégek adatai szerint amíg négy-öt éve mindössze néhány tucat, addig az elmúlt években már évente száz–százötven külföldi ingatlan került magyar kézbe. Az általuk közvetített vásárlások az unió tagállamai közül eddig Francia-, Görög- és Spanyolországot, valamint Ausztriát érintették, ezért a piaci ismereteik is ezekre a területekre szorítkoznak. Ezért egyelőre ők nemigen tudnak választ adni arra a kérdésre, hogy a csatlakozás után miként változik az ingatlanvásárlás lehetősége.

Hajnal István, az Ernst&Young ingatlan üzletágának vezetője szerint a külföldi ingatlanközvetítésben már jártas hazai forgalmazó cégek csak most készülnek az uniós országok alaposabb megismerésére, amit megerősít Czibere Ilona, a Mitropa U.S. ügyvezetője is, aki közel egy évtizedes tapasztalatot szerzett a határon túli ingatlanforgalmazás területén.

Franciaország drága

Az uniós államokban az ingatlanjog a legkevésbé összehangolt. Gyakran még az egyes országok helyi önkormányzatainak szintjén is mások a szabályok. Ami az árakat illeti, szintén elég nagy szóródást mutatnak országonként és azon belül régiónként is.

Németország, Ausztria, Franciaország, Olasz- és Görögország nagyobb városaiban az új építésű nívós, de nem luxus- és a használt lakóingatlanok átlagos négyzetméterára 1200–2500 euró között van. Ezek az árak persze az átlagot jelentik. Franciaországban például a fővárosban vagy a divatos tengerparton nem ritka a 3800–4000 euró/négyzetméter ár sem, míg mondjuk Bordeaux-ban egy kisebb méretű, átlagos színvonalú lakás négyzetméteréért mindössze 300–350 eurót kérnek.

Franciaországban lehet banki kölcsönt igényelni, azonban nagyon szigorú hitelbírálat mellett, minek során – a jelzálog bejegyzése ellenére – alaposan megvizsgálják az adós jövedelmi viszonyait is. A havi törlesztőrészlet nem haladhatja meg a havi jövedelem egyharmadát, s az is követelmény, hogy a törlesztés, valamint a közüzemi díjak és egyéb, az ingatlannal kapcsolatos költségek fizetése valamely francia banknál vezetett számláról történjék.

Az ingatlanvásárláshoz kötődő egyszeri költségek körében Franciaországban 3 százalékos átírási illetékkel és a közjegyzői honoráriummal kell számolni, állandó költségként pedig – ugyanúgy, mint a többi országban – az éves ingatlan- és kommunális adóval, valamint az üzemeltetéshez kapcsolódó egyéb közös költségekkel.

A számítások szerint azonban a júniustól szeptemberig tartó teljes bérbeadásból már fedezhető a fenntartás összes költsége, és azon felül a befektetés arányában évi 4-5 százalékos hozam érhető el, amelyre még rájön az évi 4 százalékos ingatlanérték-növekedés.

Osztrák, görög feltételek

A szomszédos Ausztriában – főleg a kiemelt turisztikai központokban – jelenleg még némileg nehezítik a külföldiek tulajdonszerzését, de már dolgoznak az uniós tagállamok polgárai számára könnyítést adó szabályokon. Az országban tartományi bizottságok bírálnak el minden ilyen kérelmet, és többnyire – erős hitelvizsgálat után – engedélyezik a vásárlást.

Hitel Ausztriában is igényelhető, általában az ingatlanérték 50 százalékáig, 4-5 százalékos éves kamatra. Az ingatlanhoz kötődő költségek között a tulajdonosnak számolnia kell az idegenforgalmi adóval, amelynek összege 60 négyzetméteres ingatlanméretig évi 100 euró, 60–100 négyzetméter alapterület esetén évi 150 és e fölött évi 200 euró. Társasházi lakás tulajdonlása után évente 150 euró telekadót kell leróni.

Görögországban ennél szigorúbb szabályokkal korlátozzák a külföldiek ingatlanvásárlását. Csak uniós tagországbeli polgár vásárolhat lakást, nyaralót, a cégek pedig csak akkor vehetnek ingatlant, ha be vannak jegyezve az országban. Az átlagárak egyébként 1500 euró/négyzetméter körül vannak. Vásárláskor 8–10 százalék átírási illetékkel, 1-2 százalék ügyvédi-közjegyzői díjjal kell kalkulálni.

Az itthoni kínálatban jelenleg krétai ingatlanok találhatók: például egy 150 négyzetméteres apartman kis kerttel 106 ezer euróba, míg egy 105 négyzetméteres, ugyancsak kertes apartmaningatlan 168 ezer euróba kerül.

Spanyolország: korlátozás nélkül

Spanyolországban hasonlóak az árak, ráadásul ingatlan korlátok nélkül vásárolható. Itt is még elsősorban az üdülésre alkalmas ingatlanok keresettek a magyarok körében.

Egy kisebb ház vagy egy 2 hálós, 2 fürdőszobás társasházi lakás garázzsal, nem közvetlenül a tengerparton épült lakóparkban 135–160 ezer eurós áron megszerezhető, de például a Puerto Banus kikötőtől 200-300 méterre épülő, golfklubhoz kapcsolódó, 70-80 négyzetméteres, luxuskivitelű lakóparki apartmanok ára is csak 164 ezer euróról indul.

A vásárláshoz valamelyik kinti pénzintézettől jelzáloghitel is igénybe vehető – akár a vételár 70 százalékáig is, maximum 15 év futamidőre –, jelenleg 4,5–5 százalékos kamatra.

A spanyol ingatlant vásároló magyar állampolgárnak jelenleg új lakás esetén 7 százalék áfát, használt lakás vételekor pedig 6 százalék illetéket kell lerónia. Ezenkívül a kinti közjegyző költségével, a földhivatali regisztráció, valamint az adásvételi ügylet adminisztrációját lebonyolító iroda díjával kell kalkulálnia, amelyek összesen a vételár mintegy 1,5–2,5 százalékát teszik ki. A továbbiakban a megvásárolt ingatlant csak az éves ingatlanadó terheli, amelynek mértéke egy 100 négyzetméteres lakásnál – attól függően, hogy melyik önkormányzat területén található – 180 és 360 euró között mozog; a közös költség pedig a vevő tulajdoni részarányától függ.