Nem hozott áttörő változást az idei első félév a Budapest-központú magyar irodapiacon, s az év első három hónapjában tapasztalható túlkínálat a félév végére sem mérséklődött számottevően. Ez a piacot évek óta determináló kínálati nyomás – a Gazdaságkutató Rt. és a Wallis Ingatlan Rt. közelmúltban megjelent közös piacelemzése szerint – azt mutatja, hogy a fejlesztő-beruházó cégek sokáig nem akarták tudomásul venni a piac telítettségét. Újabb és újabb irodaprojekteket indítottak. Igaz, a 2002 végén, 2003 elején még akár 150 ezer négyzetméterre is becsült idei irodafejlesztésekből az év végéig várhatóan csak 80–100 ezer négyzetméter valósul meg.

Enyhül a bérleti díjakra nehezedő nyomás

A beruházások visszaesése azonban még nem jelenti azt, hogy a piaci túlkínálat a következő 12 hónapban megszűnne. Bár a forgalmazók reménykednek. Szerintük a jövő év májusi uniós tagsággal a ma még kihasználatlan területeknek egy része bérlőre találhat. Adataik arról tanúskodnak, hogy az irodák eladási árai 2003 második negyedévében 2 százalékkal emelkedtek, s az elkövetkező egy évben a négyzetméterárak további 4 százalékos növekedése várható. Mindez magával hozza a kihasználatlansági ráta további, 2-3 százalékpontos javulását is – állítja a DTZ Hungary és a Biggeorge’s, hozzátéve: a hazai irodapiac az elkövetkező hónapokban újra erőre kaphat. Várhatóan a bérleti díjakra nehezedő nyomás is enyhülni fog, és ennek jelei 2004-ben már érzékelhetők lehetnek.

Az A kategóriás irodaépületek jelenleg 14–16 euró/négyzetméter körül bérelhetők, a kiemelt színvonalú és magas presztízsértékű házakban azonban ez a díj eléri a 18 eurót. A „B” kategóriás épületek havi bérleti díja 10–13 euró/négyzetméter.

Kedvezmények csökkentik az árat

A nominális bérleti díjak csökkenésének lelassulása mellett az utóbbi időszakban fokozatosan megnőtt a bérlőknek nyújtott különböző kedvezmények szerepe. Gyakran szerepelnek a bérleti szerződésekben különböző hosszúságú bérletidíj-mentes időszakok, de az sem ritka, hogy az épülettulajdonosok átvállalják a bérelt irodaterületek kialakítási költségeinek egy részét. Ez viszont azt jelenti – vélik a Biggeorge’s Ingatlantanácsadó Rt. elemzői –, hogy akinek mostanában jár le a szerződése, annak érdemes ezen az alacsony bázison a lehető leghosszabb távú szerződést megkötnie.

Az újonnan kibérelt és a keresett irodaterületek átlagos mérete – a múlt év első felében érzékelt tendencia folytatásaként – tovább csökkent. Az említett piacelemzések adatai alapján összességében nőtt az 1000 négyzetméter alatti irodaigénylések aránya, s ezen belül a bérbe vett átlagméret 720 négyzetméter körüli volt. Bár a különböző kormányzati szervek és intézmények igénylőként továbbra is jelen vannak a fővárosi irodapiacon, a korábbiaktól eltérően, ma már nem 5–10 ezer négyzetméternyi irodát keresnek, illetve a döntési időszakuk legtöbbször elhúzódik.

A pénzintézeteknek gyakran saját tulajdonuk van

Az elmúlt félévben több cég – főként pénzintézet – döntött úgy, hogy saját tulajdonú irodaingatlant alakít ki, de ennek a tendenciának a felerősödését mégsem várják a szakemberek.

A keresleti trendek szintén nem változtak az eltelt hat hónapban számottevően: továbbra is a korszerűtlenebb épületekből a modern irodaházba költöző vállalatok jelentik a relatív többséget.