A szakemberek nem túl bizakodók ez évet illetően: miközben az irodai kínálat továbbra sem felel meg a hazai kis- és középvállalkozások sajátos területigényének, idén a tavalyi fejlesztések mértékének alig több mint fele várható. Így érezhető fellendülés ebben a szegmensben az uniós csatlakozás ellenére legkorábban is csak 2005–2006-ra várható.

Kevesebb új iroda, több kihasznált terület

Tavaly a szinte eseménytelennek mondható első félév után az esztendő második felében kisebb élénkülés volt tapasztalható az irodapiacon: nyár végére mintegy 39 ezer négyzetméternyi területű új bériroda – közte a Váci úti Center Point, a budai Bartók Ház, valamint a Margit Palace, a Kálvin Center –, az utolsó negyedévben pedig továbbiak – egyebek mellett a BC 140, a Greenpoint 7, valamint a Belle Epoque – kerültek a piacra. A fejlesztések eredményeként a teljes múlt évi új bériroda-kínálat a 100 ezer négyzetmétert közelítette, ami jócskán elmarad nemcsak a prognosztizált 160 ezertől, hanem a 2002. évi 152 ezertől is.

2003 végére a teljes fővárosi és agglomerációs modern bérterület – az öt legnagyobb nemzetközi ingatlantanácsadó cég budapesti irodáinak együttműködő szervezete, a Budapest Research Fórum adatai szerint – közel 1,366 millió négyzetmétert tett ki. Idén az első három hónapban összesen 7600 négyzetmétert új irodaterületet adtak át – az Optima irodaházat és a Szépvölgyi Park nyolcadik ütemét –, és mintegy 55 ezer négyzetméter új terület talált bérlőre.

A kihasználatlansági ráta alakulása szempontjából kedvező, hogy idén még a tavalyinál is kevesebb átadásra lehet számítani. Áprilisra az üresedési ráta a tavaly év végi 20,5 százalékról 18,9 százalékra csökkent. Ez a viszonylag még mindig magas kihasználatlansági mutató továbbra erőteljes területi szóródást mutat: a modern bérirodaházak mintegy 50 százalékában nincs vagy alig van kiadatlan terület, s ezek mindössze egynegyedénél marad 80 százalék alatt a telítettség mutató; ugyanakkor jó néhány átadott épület hosszú évek óta teljesen üresen áll.

Egy irodaház ugyanis csak akkor lehet sikeres, ha bevált üzleti területen van, ha a 300–500 négyzetmétert igénylő bérlőknek is tud rugalmasan variálható területet kínálni, s elegendő számú bérlői parkolóhely mellett a tömegközlekedési kapcsolatai kedvezők; s persze a szolgáltatások színvonala összhangban van a városon belüli elhelyezkedés presztízsével.

Csökkenő átlagméret

Tavaly az éves szinten 120 ezer négyzetméterre megkötött szerződés 15-16 százaléka a már meglévő bérleti jogviszony meghosszabbítást jelentette. Ezzel együtt az utolsó negyedévi, 42 ezer négyzetmétert meghaladó bérleti tranzakciómennyiség mindenképpen figyelemre méltó az előző negyedévekhez képest; az idei első három hónapban kiadott 55 ezer négyzetméter pedig reményt keltő, különösen, ha az idei teljes fejlesztésre gondolunk, amely az előrejelzések szerint éves szinten alig 50–60 ezer négyzetméter lesz. Az eddigieken túl a 2004-re tervezett átadások között szerepel a Museum Atrium épülete (24 ezer négyzetméter), a Pala Ház Bel-Budán (7200), a Deák Palota (3700), a Science Park B épülete (15 ezer), a Kanadai Nagykövetségnek helyet adó Canada Square, valamint a Szépvölgyi Business Park és a Szépvölgyi Office Park újabb ütemei.

A bérbe vett átlagos irodaméret viszont a tavalyi második negyedévi 720 négyzetméteres átlagról július és szeptember között 540 négyzetméterre csökkent. Ez azonban elsősorban a nagyobb egybefüggő területeket kínáló épületek tulajdonosainak rossz hír, a teljes irodapiac szempontjából ugyanis kedvezőbb lenne, ha mind több kisebb hazai vállalkozás költözne modern bérirodába. Erről azonban egyelőre nincs szó a GKI Gazdaságkutató Rt. elemzői szerint, hiszen az irodafejlesztők és -forgalmazók még mindig elsősorban a multik nagyobb területigényével számolnak.

Várható uniós hatások

Az átlagos – de jó minőségűnek tartott – irodaingatlanok esetében 12–14 euró havi bérleti díj a jellemző a fővárosban négyzetméterenként. A jobb elhelyezkedésű, „A” kategóriás (elsőosztályú) irodák négyzetméterára 14–16 euró körüli, de a legmagasabb minőségű, exkluzív irodaterületeké (például Bank Center) akár 18–25 euróra is felmehet; a B kategóriás (másodosztályú) ingatlanoké havi 10–12 euró. A díjakhoz minden szegmensben hozzájön még az üzemeltetési költség ( havi 2–3 euró négyzetméterenként), valamint a rezsiköltség.

A GKI szakemberei szerint a bérleti díjak drasztikus látványos elmozdulására idén sem lehet számítani. Ha mégis történik némi elmozdulás, az csak enyhe, maximum 0,5–0,75 euróval történő felfelé araszolás lehet. Ez is magyarázza az ingatlanfejlesztők idei visszafogottságát.

A DTZ piacelemzői a korábban csatlakozott uniós tagállamok ingatlanpiacai változásait vizsgálva – például: milyen hatással volt a belépés a kereskedelmi ingatlanok keresletére és kínálatára, az egyes részpiacok kihasználatlanságára, a bérleti díjakra – gyakorlatilag minden ország esetében azonos következtetésre jutottak: összességében az érintettek egyik ingatlanpiaci szegmensében sem volt tapasztalható ugrásszerű növekedés.

Valószínű hát, hogy a magyar csatlakozástól sem várható rövid távon, hirtelen érvényesülő irodapiaci változás. Az árak és bérleti díjak terén pedig az előbb-utóbb bekövetkező uniós csatlakozással már számoltak a piaci résztvevők, vagyis a sokak által az uniós tagságtól várt konvergencia már évekkel ezelőtt jelentkezett.