Miközben az új építésekkel, épületfelújításokkal folyamatosan bővül Budapesten és környékén a bérbe adható irodaállomány – az év végére megközelíti az 1,3 millió négyzetmétert –, a bérleményt keresők száma csak lassan nő. Az üresen álló területek aránya szeptember–októberben meghaladta a 23 százalékot (ez közel 300 ezer négyzetméter). A rendkívül magas kihasználatlansági mutató csökkenését a szakemberek az év hátralévő hónapjaira várják, amikor is – az első félévi nagy mennyiségű irodaház-átadás után – már csak kevés új terület kerül piacra, bár addig is még összesen mintegy 150 ezer négyzetméter új, korszerű területtel gyarapszik e részpiac.

Irodatúlkínálat: nem átmeneti

A túlkínálat hatására az elmúlt hónapokban a használt bérlemények szegmensében mintegy 3, az újakéban pedig 2 százalékos eladásiár-csökkenés volt tapasztalható. A bérleti díjak új irodák esetében viszont többnyire stagnálnak, ám a használt helyiségeknél több területen itt is 1–3 százalékos mérséklődés regisztrálható.

Mindez alátámasztja azokat az év eleji előrejelzéseket, amelyek szerint a túlkínálat nem átmeneti jellegű. A kereslet-kínálat egyensúlya várhatóan csak hosszabb távon egyenlítődik ki. A szakemberek a vételárak növekedésének éves ütemét 4,1 százalékra, a bérleti díjakét pedig mindössze 2,8 százalékra teszik, ami a beruházói hozamok, illetve a reálbérleti díjak csökkenését jelenti.

Az adatok azt mutatják, hogy a legtöbb bérleti szerződést az év első felében idén is a 13–15 euró/négyzetméter/hó díjsávban kötötték. Az év vége felé közeledve azonban a legalsó, a 11–13 eurós bérletidíj-tartományban – amely a városba vezető nagyobb forgalmú utak menti épületeket és a budaörsi területeket jellemzi – is emelkedett a szerződéskötések, valamint a hosszabb távra szerződő bérlők száma. A legmagasabb, 17–18 eurós díjakkal egyébként jelenleg is Budapest belvárosának nívós, új épületei esetében kell kalkulálni, míg a városhatár felé haladva a hasonló, modern irodaházakban a már említett, kedvezőbb tartományokban mozognak az árak.

S bár az idén bérbe vett irodák átlagos mérete 1000–2000 négyzetméter között mozgott – s nem volt meghatározó az 5000–6000-nél nagyobb területet keresők aránya –, a bérlők többsége 400–500 négyzetméteres területet keres.

Új szereplő: a közszféra

A bérlők összetételét nézve megállapítható, hogy az elmúlt évben csökkent az irodát kereső informatikai és telekommunikációs cégek aránya, jelentősen nőtt viszont az ipari és kiskereskedelmi szektorban működő társaságok, valamint – és ez viszonylag új jelenség a hazai piacon – a közszféra által igénybe vett modern területek nagysága. Példa ez utóbbira, hogy a tavalyi legnagyobb bérleti tranzakció a PSZÁF és az OEP nevéhez fűződik: a két intézmény jelentős területet vett bérbe az Imperial Krisztina Plaza, illetve a Globe 13 irodaházban. Az állami szervek és intézmények igénye idén erősödött: a nyugdíjbiztosító és az ITDH Kht. által kibérelt irodaterületek az év első hat hónapjában kiadott helyek mintegy egyharmadát tették ki.

Ez évre 150-160 ezer négyzetméternyi új irodaterület elkészültét prognosztizálták a szakemberek a fővárosban és környékén. Ebből az év első három hónapjában 40 ezer, a második–harmadik negyedévben több mint 90 ezer négyzetméter került piacra. Az elkészült létesítmények között van a 22 ezer négyzetméteres Alkotás Point, a 20 ezer négyzetméter alapterületű Infopark B és I. épület, a budaörsi Terrapark 19 ezer négyzetméteres B szárnya, a 15-15 ezer négyzetméteres Dorottya Udvar, illetve Science Park, a 9 ezer négyzetméteres Margit Palace, valamint az október elejére elkészült 6 ezer négyzetméteres Liget Center.

Miközben az új építkezések befejeztével a teljes fővárosi irodaállomány meghaladta az 1,2 millió négyzetmétert, a második negyedévben bérbe adott új terület mindössze 30 ezer négyzetmétert tett ki, ami a korábbi évek hasonló időszakához képest negatív rekordnak számít. Jövőre viszont – 1997 óta először – várhatóan ismét 100 ezer négyzetméter alá csökken az új építkezések területe; az elkészülő létesítmények között található a 19 ezer négyzetméteres Center Point, a 16 ezer négyzetméteres Greenpoint 7, valamint a 16 ezer és 15 ezer négyzetméter alapterülettel kialakított Bartók Ház, illetve a Science Park II. épülete.

A távolabbi jövőről azonban többnyire nem nyilatkoznak a szakemberek, mert az újabb irodafejlesztések elindítását a cégek a bizonytalan piaci helyzet kedvező változásától, a kereslet élénkülésétől teszik függővé.

Üzlethelyiségek: városonként változó

A jól megközelíthető, frekventált helyen található üzlethelyiségek szinte maximálisan kihasználtak, ám – és ez minden nagyobb városra jellemző – a mellékutcákban vagy a külsőbb kerületekben sok üresen áll. Az előrejelzések szerint rövid távon nem élénkül a kereslet, így a bérleti díjak a fővárosban 3-4, országosan pedig átlag 5 százalékkal emelkednek az elkövetkező egy évben.

Konkrétan nézve az árakat, a főváros első osztályú belvárosi – például Váci utcai – üzleteinek átlagos havi bérleti díja 100–130 euró/négyzetméter, míg az ugyancsak belvárosi, de nem nagy forgalmú utcákban 50–78 euró. Kijjebb haladva a belső városmagból, az V. kerület fejlődő és a VI. kerület patinás részein 10–50 euró bérleti díjjal lehet kalkulálni.

A főváros közvetlen környékén, valamint a nagyvárosokban – ahol még mindig felfutóban van a plazaépítés – a nagy kereslet miatt viszonylag magasak a volt vagy jelenleg is önkormányzati tulajdonban lévő üzlethelyiségek bérleti díjai. De az egyes városok között nagy a szóródás: Szeged belvárosában 5–20 ezer, Kaposvárott 7,5–9 ezer, Miskolc belső negyedeiben 4–10 ezer, Debrecen belvárosában pedig 9–25 ezer forintért lehet bérelni az önkormányzati üzlethelyiségek négyzetméterét.

A fővárosi külső kerületek és a többi város lakótelepi társas- és családi házainak tulajdonosai ennél jóval alacsonyabb, átlagosan 1000–2500 forint/négyzetméter havi bevétellel kalkulálhatnak, ha üres helyiségeiket üzleti tevékenységre szeretnék hasznosítani, és szinte reménytelen ezek bérleti jogának hosszabb távra szóló értékesítése.

Ipari és logisztikai ingatlanok: reménybeli felfutás

Az ingatlanpiac e részterületén idén is folytatódtak a fejlesztések, tovább bővült a kínálat, de az év első hat hónapjában piacra dobott területek zöme bérlőre talált. S bár év végéig újabb 80 ezer négyzetméterrel gyarapodik e részterület, a fejlesztők bizakodók: elmaradt az elmúlt év végére jelzett nagy kereslet-visszaesés, és a jövő évtől kisebb mértékű felfutást remélnek. A két esztendeje látványos fejlődésnek indult ágazatban egyébként változatlanul erősödő trend a termelőcégek logisztikai tevékenysége, amelyhez igazodnak a megjelenő szállítmányozók is.

A Rozália Parkban az újabb 6 ezer négyzetméter után további területek előkészítése kezdődött meg. A Harbor Parkban szintén új csarnokot adtak át, miközben folyik két további, együttesen 20 ezer négyzetméter raktár építése. Az M5 Gyál Üzleti Parkban, valamint az Airport Business Parkban is további csarnok- és egyéb beruházások folynak.

Az erősödő kínálat hat a bérleti díjakra: jelenleg az átlag 5,5–6,5 euró/négyzetméter/hó, de néhány új épület tulajdonos-üzemeltetője már ennél alacsonyabban kezdte meg területeinek kiadását. A hasonló funkciójú használt területek olcsóbbak: a városközponthoz közel eső felújított raktárak díja 3,5–4,5 euró, a felújításra váróké pedig mindössze 2 euró körül mozog.