A mai korszerű irodák, ipari, szolgáltató- és egyéb tevékenységre berendezett létesítmények központi elemei a számítógépek és a sokfunkciós – fénymásolásra, nyomtatásra, szkennelésre és faxolásra egyaránt alkalmas – eszközök, emellett a hagyományos emberi szerepet kezdik átvenni az integrált vállalatirányítási, humán ügyviteli, pénzügyi információs, biztonságtechnikai és épületfelügyeleti rendszerek.

Nagyobb hatékonyság, kisebb költség

Mindehhez olyan, színvonalas technikai felszereltségű épületekre van szükség, amelyekben alkalmazhatók ezek a korszerű módszerek, s ily módon javítható az irodai, vállalati munka hatékonysága. Az is mind gyakoribb, hogy egy-egy cégnél a munkatársak egy része már nem az irodában ül, hiszen az otthon elkészített munka az internetes kommunikáció révén azonnal a megfelelő helyre továbbítható. Így a cég a korábbinál kisebb irodaterületen is hatékonyan tud működni, ami jócskán csökkentheti a költségeit.

– Tény, hogy az elektronikára épülő kommunikáció hatással van a cégek munkaszervezésére, tehát a működésüknek helyet adó épület üzemeltetésére, a létesítménygazdálkodásra is – szögezi le Soóky-Tóth Gábor okleveles ingatlanszakértő, az Ecorys Magyarország Kft. ügyvezetője. – Egy iroda- vagy intézményi épület működése azonban két fő komponensből tevődik össze. Az egyik a „lakhatás” költsége, tehát az ingatlan használatával kapcsolatos költségek, például a bérleti díj. A másik rész az üzemeltetés, azaz a fűtés, világítás, őrzés-védés és egyebek kiadásai, amelyeket közvetlenül vagy közvetve, a szolgáltatási díjban fizet meg az ingatlan használója.

Nemzetközi szinten több évtizedes gyakorlat, hogy a bérelt irodaterület csökkentésével vagy a kihasználtság javításával, illetve a dolgozók kényelmének és komfortérzetének jobbításával növelik a hatékonyságot, és csökkentik a költségeket. De maga a racionalizálás, az irodai munkavégzés jellegének átalakulása is hozzásegít a munkahelyterületek, iroda-alapterületek intenzívebb kihasználásához, az optimális, a hatékony munkavégzésre a korábbinál alkalmasabb irodaterület-méret kiválasztásához.

Például az asztali és hordozható számítógépek, hálózatok fejlődése lehetővé teszi a közösen kialakított, használt és karbantartott adatbázis-állományok hálózaton keresztüli használatát, ennek következtében jelentősen átalakul a vállalati dokumentum- és ügyiratkezelés. Így részben megvalósítható a papírmentes iroda, a hagyományos irattárolást pedig helytakarékos megoldásokkal – például központi irattár, vonalkódos visszakeresési rendszer, mikrofilm stb. – oldják meg.

Komplex szolgáltatások

Az új információs technológiák térhódítása tehát növeli a minőségi, úgynevezett intelligens irodaépületek iránti igényt, miközben gyakran területtakarékosságra ösztönzi a cégeket. Ezt a tendenciát jól tükrözi az iroda-, üzem- és raktárépületek iránti minőségi, területi kereslet alakulása és a bérlők tevékenységi kör szerinti összetételének változása.

Amíg 2000-ben a bérelt irodák átlagos területe 750 négyzetméter volt, 2001-ben nagyobb, a legújabb munkahely-tervezési, -irányítási módszerek alkalmazására alkalmasabb, átlagosan 950 négyzetméteres területeket kerestek a bérlők. A múlt év folyamataiban már némi ellentmondás figyelhető meg: a cégek nagyobb része a 400–500 négyzetméter alapterületű irodák iránt érdeklődött, az átlagos területigény viszont nőtt, 1000–2000 négyzetméter között mozgott; néhány tranzakció ugyanis az 5000–6000 négyzetméteres területkategóriába esett.

Az adatokból kiderül, hogy a nagyobb tőkeerejű, több alkalmazottat foglalkoztató cégeknél fontos szempont a belső válaszfalak könnyű áthelyezhetősége. Egyre több bérlő igényli az épületek kialakításánál a legmagasabb technikai színvonalat: például a helyileg szabályozható fan-coil rendszerű légkondicionálást vagy a fűtésmegoldások területén újdonságnak számító, az álpadlóba beépített padlókonvektorokat, amelyek esztétikusak, és nem vesznek el helyet a hasznos területből.

Ugyancsak nagy az igény a komplex szolgáltatások – 24 órás biztonsági őrzés, védett parkolóhelyek, intelligens épületfelügyeleti rendszerek – iránt. Ez utóbbiakkal optimalizálni lehet például a létesítmény energiafelhasználását (például automata lámpaoltás), ugyanakkor a dolgozók kényelmét, biztonságát (például kártyás beléptető- és rendszámfelismerő rendszer) is szolgálják.

Az irodahelyiséget kereső vállalkozások több mint 40 százaléka 1998–1999-ben a pénzügyi tevékenységet végző cégek köréből került ki, mára azonban a home banking visszafogta az e szervezetek újabb területek iránti igényét. Az IT szektor tőzsdei áresése után, 2001-től folyamatosan csökkent az irodát kereső informatikai és telekommunikációs cégek aránya is. Jelentősen nőtt viszont az ipari és kiskereskedelmi szektorban működő társaságok, valamint – két év óta – a közszféra által igénybe vett modern, az új technológiai rendszerek fogadására alkalmas területek nagysága.

Ipari ingatlanok fejlesztése

Az ipari ingatlanok, raktárak és ipari parkok területén is hasonló folyamatok indultak el: néhány éve erőteljesen megnőtt az érdeklődés a modern raktározási-logisztikai létesítmények iránt. Ennek hatására a főváros külső részein és az agglomerációban sorra indultak az ingatlanfejlesztések, amelyek eredményeként mára közel 250 ezer négyzetméternyi úgynevezett vegyes funkciójú új üzleti park épült fel, az ipari parkok száma pedig 166-ra emelkedett.Ez utóbbiak közül a zöldmezős ipari parkok – amelyek a korábbi szabad területeken jöttek létre – éppúgy megtalálhatók, mint az új technológiákra épülő cégeknek helyet adó, K+F és kutatási intézményekhez, valamint egyetemekhez kötődő tudományos, technológiai ipari parkok, innovációs központok. Közös jellemzőjük, hogy fejlett infrastruktúrára épülve elsősorban a kis- és középvállalkozások számára biztosítanak olyan színvonalas, többnyire az uniós elvárásoknak is megfelelő alap- és innovációsszolgáltatás-csomagot, amelyben a humán, jogi, műszaki, pénzügyi, valamint irodai, logisztikai, vagyonvédelmi és inkubátorfunkciók egyaránt megtalálhatók.

Tudatosan és komplexen

Környezettudatos, információtudatos, technológiatudatos, innovációtudatos, tudástudatos és e-tudatos gazdasági programot testesít meg a Budaörsi Ipari és Technológia Park (Bitep) – hangsúlyozza Polgárné Májer Ildikó, a parkot beruházó és üzemeltető ISC Kft. ügyvezetője. – Mindez együtt a társadalomtudatos gazdaságot képviseli. S hogy mit jelentenek ezek a szavak a gyakorlat nyelvére lefordítva? Többek között azt, hogy az ide letelepedő több mint száz kis- és középvállalkozás nemcsak korszerű infrastruktúrát, logisztikai szempontból jól megközelíthető iroda- és üzemépületeket kapott, hanem folyamatosan bővülő szolgáltatáscsomagot is a betelepüléshez, a napi működéshez hathatós segítséget és nem utolsósorban új piacot. A parkon belüli cégek nyolcvan százaléka ugyanis egymással is szoros üzleti kapcsolatban áll. Néhány az itt elérhető szolgáltatások közül: pénzügyi, számviteli, technológiai, jogi, üzleti, humánerőforrás-tanácsadás, technológiai tervezés, IT outsourcing, külpiaci lehetőségek kutatása, innovációmenedzsment, minőségbiztosítás, iparjogvédelem, technikai és üzleti információs adatbank, vámhivatal, nyomda, konferenciaszervezés, tréningek.

A Bitep 55,5 hektár területének 80 százaléka már beépült. Eddig főként kereskedelmi, szolgáltató és olyan ipari tevékenységet végző cégek költöztek ide, amelyek tiszta, magas hozzáadott értéket képviselő munkát végeznek, a maradék területre azonban kifejezetten a tudásintenzív ágazatokban érdekelteket várják. Induláskor még csak azt tudták, hogy versenyképes vállalkozásoknak szeretnének megfelelő körülményeket teremteni. Menet közben jött a felismerés, hogy a versenyképességhez nem elég az alapinfrastruktúra vagy a szokásos ipari parki szolgáltatások megteremtése, hanem a legkorszerűbb eszközökkel kell előmozdítani az ipar, a kutatóhelyek és a társadalom valamennyi szereplője között az együttműködést. Ez hívta életre a Bitepen belül a teljes egészében 2003-ban kiépülő Budaörsi Innovációs és Technológiai Transzfer Központot (Bintec), aminek a legfőbb célkitűzése, hogy elősegítse az energiatakarékos és környezettudatos szemlélet terjedését a különböző iparágakban, s ösztönözze és segítse a kis- és középvállalkozások innovációs törekvéseit. A Bintec két ágazatot kezel prioritásként: az információs és kommunikációs, valamint az új és megújuló energiák alkalmazását szolgáló technológiát.