A Föld energiafogyasztásának nagyon jelentős hányadát, 40 százalékát az épületek - lakóházak és nagyobb arányban az irodaházak, középületek - energiafelhasználása tesz ki, megelőzve például az ipari szektort. A világ számos országában felértékelődött az épületek energiahatékony kialakításának kérdése, s a szavak szintjén Magyarországon is megjelent ez az elvárás, ám ez önmagában még nem mond sokat.

Vannak, akik szerint a hazai szabályozás túl megengedő, a kötelező előírások nem kényszerítik az építőket a minél zöldebb irodák vagy lakóingatlanok tervezésére. A vevők vagy bérlők oldaláról sem érzékelhető nyomás, hiszen ma még az energiatakarékos épületek kivitelezése viszonylag drága, így ennek költsége a négyzetméterárban vagy a bérleti díjban is megjelenik. Pedig Magyarország vállalta, hogy 2020-ig a jelenlegi energiafelhasználását 20 százalékkal csökkenti. Ahhoz viszont, hogy ez teljesüljön, minden alkalmat meg kellene ragadnia, különösen az épületek terén.

A hazai ingatlanfejlesztőket - az Eston International Zrt. felmérése szerint  mind ez ideig semmi nem kényszerítette arra, hogy hangsúlyt fektessenek a minél környezettudatosabb építkezésre. Ezzel az állítással összecseng Tábori György, a TriGranit Fejlesztési Zrt. PR-igazgatójának véleménye is.

- A fejlesztők közötti versenyben a környezettudatos elemek most még nem jelentenek előnyt, hiszen a bérlők döntését jelen pillanatban nem befolyásolja, hogy egy adott irodaház több vagy kevesebb energiát fogyaszt, vagy hogy mennyi káros anyagot bocsát ki.

Bár az utóbbi években egyre több cég indította el társadalmi felelősségvállalási programját és tesz - külső és belső - lépéseket a fenntartható fejlődés irányába, a célok azonban mintha feledésbe merülnének az iroda kiválasztásakor. Ez lehet az alapvető magyarázata annak, hogy a hazai irodapiacon ma még alig találkozunk zöldiroda-fejlesztésekkel. A néhány megvalósult vagy éppen folyamatban lévő zöld, esetleg nulla energiafelhasználású passzív irodaház pedig elsősorban demonstratív okokból és nem üzleti megfontolásból épül, állítják a szakértők egybehangzóan.

- A különböző környezetbarát technológiák alkalmazása - napkollektor, földhőfűtés kialakítása, a vízfelhasználás szabályozása, a légkondicionálók használatát mérséklő áthűthető falak kialakítása - négyzetméterenként körülbelül egyeurós többletköltséggel jár. Ezt a hazai cégek nem fizetik meg a bérleti díjban, a fejlesztői oldal pedig nem vállalja a kezdeti magasabb beruházási költségek miatti hosszabb megtérülési időt. Különösen azért nem, mert bár a verseny éles az irodaszegmensben, a bérlők számára továbbra is az ár a legfontosabb kritérium a lokáció mellett - mondja Pintér Dániel, az Eston bérbeadási divíziójának vezetője.

Megtérül, de mikor?

Egyelőre annak ellenére sem tudott teret nyerni az amúgy mindenki szerint jó marketingértékkel bíró zöldiroda-koncepció, hogy a drágább kialakítás egyesek szerint akár már középtávon is megtérülne a kedvezőbb hatékonysági mutatók révén. Ma még azonban ezt csak a mérnökök állítják; a nagyon kevés megvalósult projektnek köszönhetően hiányoznak a tapasztalatok.

- Magyarországon a bérlők, úgy tűnik, nem bíznak abban, hogy a zöld irodában működő cég rezsikiadásai összességében nem lesznek magasabbak, mint egy hagyományos irodaházban. Pedig az Eston műszaki számításai szerint hozzávetőlegesen négyzetméterenként egyeurós üzemeltetésiköltség-megtakarítással lehet számolni, ugyanannyival tehát, mint a bérleti díjakban jelentkező többlet. Sőt, a saját energiaszükségleten felüli pluszt az áram esetében értékesíteni is lehet, ami tovább növeli a zöld épület hatékonyságát. Nagy valószínűséggel tehát a környezettudatos beruházást támogató bérlő végül nem fizet többet az irodáért. Az alacsonyabb üzemeltetési költségekre és azok hosszú távon való fenntarthatóságára azonban még nincs megvalósult példa.

Tábori György óvatosabban fogalmaz az üzemeltetési költségeket illetően:

- Tény, hogy a zöld épületek üzemeltetése alacsonyabb energiafogyasztással jár, de az olyan speciális szolgáltatások ára, mint például a szelektív szemétgyűjtés vagy a speciális beszállítók termékei, most még észrevehetően magasabbak. Hogy egy ilyen épület mikor válik nullszaldóssá, attól is függ, hogy az ingatlanfejlesztő milyen megtérülési idővel szeretne, illetve tud számolni.

A hagyományos energiafogyasztást csökkentő innovatív technológiák alkalmazása ma még nagyon drága. Bár konkrét számadatok nincsenek, a szakemberek általában 10 százalék körüli beruházási többletről beszélnek, de persze ez függ az elért hatékonyság szintjétől is.

Farkas Zsolt építészmérnök, a HungaroCAD Informatikai Kft. vezető tanácsadója szerint egy épület energiaszükségletét a tájolása és az árnyékolása befolyásolja leginkább.

- Megfelelő elhelyezéssel és néhány hőtároló hatású épületszerkezettel elérhető, hogy a kinti levegő hőmérsékletének csökkenésekor a falak passzív fűtőtestekként kezdjenek működni. Az is nagyon fontos, hogy milyen nyílászárókat használunk, és azok merre nyílnak, valamint lényeges az épület szigetelésének minősége. Ezek azonban nem járnak számottevő pluszkiadásokkal. A költséges nap- vagy szélenergia hasznosítása pedig már egy követező lépcső - mondja a szakember, és hozzáteszi: egy 100 százalékban passzívház építési költsége most még akár 60-80 százalékkal is meghaladhatja egy normál épület kivitelezésének árát.

Ez utóbbi mértékkel azonban a Bauland Kft. egyáltalán nem ért egyet.

- Tapasztalataink alapján egy passzívház kivitelezési többletköltsége már ma sem lépi túl a 10-15 százalékos mértéket megfelelő szaktudás esetén - tiltakozik Béleczki Attila, a cég ügyvezető igazgatója.

Azt gondolhatnánk, hogy a mérleg másik serpenyőjében lévő növekvő energiaárak, akár nagyobb, akár kisebb a kiadástöbblet, mérséklik annak arányát. Ám ez jelen pillanatban nem feltétlenül igaz.

- Ma még az energiaárak emelkedése egyáltalán nem ösztönzi a környezettudatos ingatlanfejlesztéseket, hiszen az energiaárakat az innovatív technológiai eszközöket gyártók is érvényesítik termékeik árában, így ezek az eszközök maguk is drágábbak lesznek. Vagyis tovább növelik a beruházás költségét, és ezáltal emelkednek a négyzetméterárak. A várt margin a drága energia és a hatékony energiafelhasználású épület üzemeltetési költsége között tehát szűkül. A rést tovább zsugorítja, hogy az energiahordozók áremelkedése közvetlenül is érinti a bérlők kiadásait - mutat rá a csapdahelyzetre Tábori György.

A TriGranit munkatársa szerint kérdéses tehát, hogy az egyenleg mikor fordul pozitívvá, ám ettől függetlenül sem szabadna kompromisszumot kötni a környezettudatosság terén. A bővülő kereslet ugyanis éppen ellenkező irányba módosítaná az eszközárakat: a növekvő igények javítanák a termelés hatékonyságát, ezáltal csökkennének az előállítási költségek, végül pedig a környezettudatos épületek kialakítása sem kerülne többe. Vagyis a környezettudatos gondolkodásmód mérsékelné az árakat.

Béleczki Attila viszont éppen a tudatos gondolkodásban és a megfelelő tájékoztatásban látja Magyarország legnagyobb lemaradását. Szerinte a problémát növeli, hogy a hazai szabályozás sokkal megengedőbb, mint az európai átlag. Különösen a falszerkezetekre vonatkozó U-érték - hőátbocsátási tényező - kirívóan engedékeny, holott az építési technológiák mai fejlettségi szintje energetikai szempontból sokkal szigorúbb előírásokat is lehetővé tenne. A passzívházak építése terén komoly tapasztalatokkal rendelkező szakember mégis úgy gondolja, hogy a növekvő energiaárak az energiatudatos építkezés felé fogják terelni az embereket.

- Az idei Construma kiállításon például már közel ötször olyan érdeklődés mutatkozott az energiatudatos építkezési módokra, mint tavaly. Ez annak ellenére biztató, hogy az arány még mindig csak töredéke a piac nagyságának. A fejlődést persze a szabályozás is dinamizálhatná. A környező országokban már felismerték, hogy nem a gázár támogatása a megfelelő eszköz. Helyette olyan állami ösztönzőket vezettek be, amelyek a passzívház irányába terelik az építtetőket.

Jövőre Magyarországon az előrejelzések szerint harminc irodaház átadására lehet számítani, ami közel 20 százalékkal növeli a jelenlegi irodapiaci állományt. Az épülő ingatlanok közel egyharmadában pedig már fellelhetők a környezettudatos szemlélet elemei. A beruházók nem titkolják, ennek révén versenyelőnyre számítanak, hiszen az élesedő verseny és a bérlői igények szofisztikáltabbá válása előbb-utóbb biztos, hogy a zöld tényezők felértékelődéséhez vezet, ahogyan ez a fejlettebb piacokon már megtörtént.

A bérlők igényén múlik

A hazai elvárások azonban még inkább a dizájn, a racionális térkialakítás, a megfelelő közösségi terek és a modern műszaki tartalom köré csoportosulnak. Ez utóbbiban pedig csupán az állami kötelező minimum szintjén szerepelnek a különböző környezetbarát technológiák.

Pintér Dániel szerint először a saját székházfejlesztéseknél nyernek teret a zöld irodák, úgy véli, a bérirodák piacán hosszabb átmeneti időszak várható:

- Ha az üzemeltetési megtakarítások bizonyossá válnak, ugrásszerűen előtérbe kerülhet a hatékony energiafelhasználás és a zöld tényezők súlya a bérlők preferenciái között. Ezekre a tapasztalatokra azonban még legalább három-öt évet kell várni.

Tábori György is hasonló időintervallumot említ, igaz, ő inkább a bérlők szemléletváltására számít:

- Három-négy év múlva már nem lesz olyan magasabb presztízsű vállalat, amelyik megengedhetné magának, hogy beköltözzön egy rossz energiahatékonyságú irodaházba. A következő lépés pedig az lesz, amikor már ez az igény az irodaházak kategorizálásánál is megmutatkozik.

Béleczki Attila is az igények átalakulását tartja a legfontosabbnak.

- Az energetikai szempontokat a középpontba állító tervezésnek kellene felváltania a mostanáig megszokott építési módokat. Az energiahatékony épületek egyik legfontosabb jellemzője pedig a külső felületek és a belső térfogat aránya. Ebből következik, hogy az irodaházak terén akár a jelenlegi árak mellett is költséghatékony lehetne az ökotudatos építkezés. Csakhogy ez ma még nem divat, így kevés kivételtől eltekintve nem keresik a bérlők, és a kommunikációban sem kap megfelelő hangsúlyt. Még. A szomszédos Ausztriában 2012-től már kizárólag energiatudatos irodák épülhetnek. A tendencia pedig hozzánk is elér, reméljük, csak néhány évnyi késéssel.