Az állami támogatásoknak is köszönhetően végre megélénkült az ingatlanpiac: mindenki ad, vesz, költözik, épít. Ezzel azonban nincs vége a „megrázkódtatásoknak”: a jogügyletet nemcsak az illetékhivatallal, hanem még az adóhatósággal is rendezni kell. Főszabály szerint ugyanis az ingatlan átruházásából származó jövedelem után személyi jövedelemadót kell fizetni. Persze nem közömbös, hogy mennyit: 20 vagy 40 százalékot, vagy esetleg egyetlen fillért sem.

Mi számít bevételnek?

Az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem meghatározásához az adózónak az eladásból származó bevételből kell kiindulnia. De még az sem mindig egyértelmű, hogy ez valójában mennyi. Szokásos adásvételnél a bevétel a szerződésben rögzített teljes vételár; vagyis ha például hitellel terhelten vásárolták meg az ingatlant, akkor sem lehet a bevétel meghatározásához a vételár összegét a hitellel csökkenteni. Csere esetén a csereszerződésben feltüntetett érték számít bevételnek, míg ha az ingatlant gazdasági társaságba viszik be apportként, a társaság által e címen jóváírt összeget, vagyis a megszerzett vagyoni részesedést kell bevételnek tekinteni.

A bevétel kiszámításakor arról a szabályról sem szabad megfeledkezni, hogy ha olyan lakás értékesítéséről van szó, amelyet az eladó korábban ingatlan átruházásából származó jövedelem lakáscélú felhasználásával vásárolt meg, akkor – ha azt a szerződéskötés évétől számított öt éven belül adja el – a vételárhoz hozzá kell adni a korábban érvényesített kedvezmény alapját. (Például a négy éve 8 millió forintért vásárolt lakást, amelyből 3 millió forint volt a lakáscélú kedvezmény alapja, az adózó 15 millió forintért eladja, akkor az ingatlanértékesítésből származó bevétel 15 plusz 3 millió, vagyis 18 millió forint.)

Költségkombinációk

Az ingatlanértékesítésből származó, ily módon meghatározott bevételből néhány költség levonását lehetővé teszi a törvény. Ilyen az adott ingatlan megszerzésére fordított összeg, ami a korábbi adásvételi vagy a csereszerződésben rögzített értéket jelenti. Ha a szerződésben ilyen nincs feltüntetve, akkor az illeték megállapításához figyelembe vett érték számít költségnek, miként öröklés útján szerzett vagy ajándékba kapott ingatlan esetén is. A magánszemélyek számára kedvezőtlen, hogy az általuk megvásárolt önkormányzati lakás esetén a szerződésben szereplő tényleges vételárat kell a megszerzésre fordított összegnek tekinteni.
Ha az adózó e módszerek egyikével sem tudja meghatározni az ingatlan megszerzésére fordított összeget, akkor a bevétel 75 százalékát tekintheti költségnek. Ez a szabály azonban csak ritkán alkalmazható, mivel az ingatlan-nyilvántartásban általában felfedezhető a megszerzésre fordított összeg. Sok, saját kivitelezésben épített ház tulajdonosa igyekszik élni ezzel a kedvező lehetőséggel arra hivatkozva, hogy nincsenek már meg a számláik, dokumentumaik. Az adóhatóság álláspontja szerint viszont ez a szabály csak akkor alkalmazható, ha a megszerzésre fordított összeg az általános szabályok szerint nem állapítható meg.

A szerzéssel kapcsolatos elszámolható költség az ügyvédnek kifizetett díj, az ingatlan megvásárlásakor kifizetett illeték vagy az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeg is. Persze mindent dokumentumokkal, számlákkal kell igazolni, mint ahogyan az értéknövelő beruházásra fordított kiadásokat is. Éppen ezért érdemes pontosnak és precíznek lenni: minden értéknövelő beruházás körébe tartozó költségről a számlát olyan helyre kell tenni, ahol évek múlva is fellelhető.
Ám ennek az is feltétele, hogy legyen számla. Érdemes tehát számolni: igaz, hogy a kisipari munkák nemegyszer 10-20 százalékkal többe kerülnek, ha számlát ad az iparos, de lehet, hogy ennél jóval többet kell majd kifizetni később, az ingatlanértékesítésből származó jövedelem adója miatt.

Az érték növelése

Az értéknövelő beruházásokról megőrzött számla tehát jelentősen mérsékelheti a fizetendő adót, ám azt, hogy mi is az az értéknövelő beruházás, azt a törvény nem részletezi. Az adóhatóság szerint ide olyan, az ingatlanon végrehajtott beruházások tartoznak, amelyek emelik a forgalmi értéket. Ilyen például az ingatlan komfortfokozatának vagy a szobák számának a növelése, a fűtéskorszerűsítés, esetleg az emeletráépítés vagy ha a fürdőszobába milliós értékű pezsgőkádat szereltetnek. Ugyanakkor nem tartoznak e körbe az állagmegóvást szolgáló felújítási költségek, mint a festés, mázolás, parkettacsiszolás, tapétázás.

Az ingatlan átruházásával kapcsolatos ráfordításokkal is csökkenthető az ingatlanértékesítésből származó jövedelem; a hirdetésre fordított költségekről, az ügyvédnek vagy az ingatlanközvetítőnek kifizetett díjról szóló számlák megőrzésével is sok tíz-, nemegyszer sok százezer forintot lehet meg spórolni az adóban.
Ezek után az adózó úgy állapíthatja meg az ingatlan eladásából származó jövedelmét, hogy a bevételből levonja a kiadásait. Ha az eladott ingatlan megszerzése óta több mint öt év eltelt, akkor a jövedelmet az azt követő esztendőkben évente 10 százalékkal csökkentheti. Ez azt jelenti, hogy 15 évnél régebben vásárolt ingatlan értékesítése után már nem keletkezik adóköteles jövedelme a magánszemélynek. (Vagyis, ha valaki 2002-ben értékesíti az 1989-ben vásárolt ingatlanát, akkor, mivel 13 éve vette, a jövedelme annak 80 százalékával csökkenthető, s csak a 20 százaléka lesz adóköteles.)

Adózási szabályok

Az ingatlanértékesítésből származó jövedelem nem része az összevont adóalapnak, hanem elkülönülten adózik, és 20 százalék forrásadót kell fizetni utána. Ezt az adót a magánszemélynek a március 20-áig beadandó személyi jövedelemadó-bevallásában kell megállapítania és ezzel együtt megfizetnie, feltéve, ha nem jogosult lakásszerzési kedvezményre.
A fizetendő adó ugyanis lakásszerzési kedvezmény címen csökkenthető: nem kell megfizetni az adót a jövedelem azon része után, amit az adózó saját maga, házastársa, volt házastársa, egyenes ági rokona (a testvér nem tartozik ide) részére belföldi lakótelek, lakás tulajdonjogának megszerzésére, lakás építésére vagy bővítésére fordított. Ugyancsak lakáscélú felhasználásnak minősül, ha az adózó lakáshasználati, -haszonélvezeti vagy -bérleti jogot vásárol.

A lakásszerzési kedvezmény érvényesítésének az is a feltétele, hogy a lakáscélú felhasználásra a jövedelem megszerzését megelőző 6 vagy az azt követő 48 hónapon belül sor kerüljön. (Az adóhatóság ezt az időszakot kérelemre 12, illetve 60 hónapra meghosszabbíthatja.)
Ha valaki 2001-ben értékesítette ingatlanát, s 2002. március 20-áig – a 2001. évi szja-bevallás időpontjáig – nem vett másik ingatlant, amelyre a lakásszerzési kedvezmény érvényesíthető, akkor az adót meg kellett fizetnie az ingatlanértékesítés jövedelme után. Ha viszont 2002 folyamán vesz egy másik lakást, akkor év közben, a lakáscélú felhasználás igazolásával egyidejűleg visszaigényelheti a neki járó kedvezmény összegét. Mivel az adminisztráció nehézkes, hiszen a visszaigényléshez számos dokumentumot, bizonylatot be kell mutatni, ezért, ha van rá lehetőség, érdemes az adóbevallás benyújtásáig érvényesíteni a lakásszerzési kedvezményt. Akik idén adnak el lakást, tehát jövő márciusig „gazdálkodhatnak” a kedvezménnyel, azt követően viszont fizetniük kell az adóhatóságnak.

Rendszeres haszonszerzés

Másképpen kell adózni, ha az ingatlan értékesítése rendszeres haszonszerzés céljából történik. Ekkor már nem 20 százalék az adó mértéke: a jövedelem a progresszív adótábla szerint adózik, s a bevételből vagy 10 százalék költséghányad vonható le, vagy a tételes költségelszámolás alkalmazható. Ebben az esetben tehát akár 40 százalék is lehet az adómérték.

A törvény ugyanakkor nem részletezi, hogy mit is jelent a gyakorlatban a „rendszeres haszonszerzés”. Az mindenesetre bizonyos, hogy az adóhatóság a konkrét eset összes körülményeit mérlegelve dönti el, hogy éppen rendszeres vagy nem rendszeres haszonszerzésről van-e szó. Így tehát nem lehet kijelenteni, hogy egy évben két ingatlan értékesítése még nem rendszeres haszonszerzés; ám öt ingatlané feltétlenül rendszeresnek bizonyul.
Az természetesen az adóhatóságnak is feltűnik, ha valakinek csupán ingatlanértékesítésből származik jelentős jövedelme, munkaviszonyból vagy önálló tevékenységből pedig egyáltalán nem. Emiatt egyébként az előző években több magánszemélyt büntetett meg alaposan az adóhatóság.