Változtatásra érett a társasházi törvény: a „kényszertársaságok” nem életszerû körülmények között lakják az akár háromszáz lakásos épületeket; a lakásszövetkezetekre vonatkozó jogszabály fölött is eljárt az idô.

A költségalapú, valamint a szociális bérlakások építésének sem alakultak ki a megfelelô jogi és érdekeltségi feltételei. Mindemellett nem menynyiségi, hanem minôségi és strukturális lakás-

hiány van az országban, így a kormányzat valóban jó okkal készül arra, hogy hosszú távú programot dolgozzon ki és vigyen be a parlament elé. Ez a jövô. A jelen pedig az, hogy a 2000 óta élô újszerû lakásfinanszírozási rendszer – benne a támogatások, könnyítések számos változatával – május közepére revízióra érett, sôt a kormány meg is hozott néhány szigorító intézkedést.

Harmincötezer lakás épül

A jogi feltételek megváltoztatása, az érdekeltségi rendszerek jobbítása idôszakában egy biztos pontra lehet hagyatkozni: a GKI Gazdaságkutató Rt. információjára. A számítások szerint 35 ezer lakás épül fel az idén. Ez figyelmet érdemlô szám, hiszen nemzetközi adatok szerint a meglévô lakásállomány tíz százalékával azonos számú otthon évenkénti megépítésére van szükség ahhoz, hogy az adott ország lakásvagyonát normális módon meg lehessen ôrizni.

Hazánk esetében ezért gondolták ki már 2000-ben is, hogy az évi 40 ezres bôvülés az elérendô cél. A GKI-s adat tehát biztató. Az Eco-stat legújabb elemzése pedig azt mutatja, hogy a honi ingatlanberuházó vállalkozások szerint növekszik az építkezések száma a következô fél évben, ugyanis emelkedik a lakossági, a belföldi befektetôi és a külföldi beruházási hajlandóság.

A piac tehát mûködik, a május 21-ét megelôzô idôkben lendületet vett, s aki tehette, az vásárolt, befektetett. Új és használt lakásokat igyekeztek sokan úgy megszerezni, hogy a különbözô támogatásfajták kínálta lehetôségeket is maximálisan kihasználták. A sietséget csak egy szempont akadályozta: az a félelem, hogy a kormányzat visszamenôleges hatállyal is jogszabályt alkot a támogatások, futamidôk mérséklésérôl, amit alátámasztani látszott, hogy több mint egy évtizeddel ezelôtt azt mondta ki az Alkotmánybíróság, hogy a lakáshitelek kamatainak utólagos módosítása csak a gazdasági feltételek rendkívüli helyzet kiváltotta alapvetô változása esetén lehetséges. Szerencsére napjainkban ez nincs így, s bár a büdzsé helyzete kedvezôtlen, ilyen alapon nincs ok a szerzôdésekben szereplô kamatok megváltoztatására. Így május 22-ét – a kormány lakáspolitikai döntéseit – követôen visszamenôleges intézkedésekkel sem kell számolni. Mással viszont igen, hiszen a kedvezmények rendszere több ponton is megváltozott.

Meghagyott kiskapuk

Június közepétôl az a család, amelyik már igénybe vett államilag támogatott kamatú hitelt, újat „menet közben” nem vehet fel addig, ameddig le nem zárta az elôzô kölcsönügyletet. Igaz, tudatosan meghagytak egy kiskaput, amin azok a szülôk, nagyszülôk mehetnek át, akik felnôtt korú gyermekükön, unokájukon segítendô vállalják az adóstársi szerepet, s bekapcsolódnak az ifjak hitelfelvételébe. Amúgy kimondja a jogszabály, hogy kedvezmények nem illetik meg azokat a családokat, amelyeknek tagjai egymás között vásárolnak; ezzel kívánják megakadályozni, hogy fiktív lakásvásárláshoz vegyenek igénybe állami támogatást. Kivétel itt is akad: a közös tulajdon megszüntetése; például ha valaki örököstársaitól veszi meg az ôket illetô tulajdonrészt, az élhet a kedvezményekkel.

A május végén megalkotott, június 16-án életbe lépett szigorító kormányrendelet némely ponton könnyít. Az új lakás vásárlására felvehetô kiegészítô kamattámogatású hitel felsô összege 10 millióról 15 millióra nô, s a hiteldíjmutató – a kamat és egyéb költségek együttesen – nem lépheti túl a 6 százalékot. (Igaz, májusban mintegy másfél százalékkal alacsonyabb volt ennek a hitelnek az ára.)

Amit viszont lefelé korrigált az állam, az a jelenleg csak használt lakás vásárlására igénybe vehetô jelzálogleveles kamattámogatású kölcsön felsô határa: a rendelet hatálybalépésétôl ez nem 30 millió, hanem 15 millió forint. A kamatplafon használt lakás vásárlásakor változatlanul maximum 6 százalék lehet, ám 5 százalék, ha új lakást vesz a kedvezményre jogosult.

Újdonság, hogy a kedvezményre jogosult a jelzáloghitel mellett kiegészítô kamattámogatású hitellel is kalkulálhat, ha a két típus összege nem több mint 15 millió forint, s ha a vásárlás mellett bôvíteni és/vagy felújítani is kíván, ez is beszámít a 15 milliós keretbe. Ezenkívül a tetô cseréjéhez, felújításához, szigeteléséhez is felvehetô jelzálogleveles kamattámogatású hitel.

A pénzintézeteknek nem tetszik

Azt még nem lehet tudni, hogyan változik meg – ha megváltozik egyáltalán – a lakáspiac két fontos szereplôjének, a kölcsönöket igénylô lakosságnak, illetve a hitelintézeteknek a viszonya. Egyelôre a pénzintézetek reagálását lehet ismerni, nemtetszésüket amiatt, hogy jelentôs mértékben csökken a hasznuk ebben az üzletágban. (Június 16-ától a korábban 10 százalék körüli állami támogatás az új lakásokra felvett hitelek esetében 6,3, a régi lakásokra adott jelzáloghiteleknél pedig 5,3 százalékra mérséklôdik.)

A májusi kormánydöntésnek az volt az elôzménye, hogy a kabinet felülvizsgálta az elôdje által megalkotott és egy esztendeje már mûködô lakásfinanszírozási szabályokat. Arra a következtetésre jutottak, hogy irreális módon átcsoportosultak a hitelek a használt lakások vásárlására: az összes kölcsön 60-65 százalékát vették igénybe ilyen célra. Körülbelül 20 százaléknyi hitel szolgálta a felújításokat, s mindössze 15 százaléknyi fordítódott új lakások építésére. Pedig ez utób-biak során nemzeti vagyon keletkezik, munkahelyek teremtôdnek, adóbevétel folyik be az államkasszába. Ezeken az arányokon – reményei szerint – most változtatott a kormányzat.

Szeptemberre komplett, hosszú távú lakáspolitikai törvénycsomag kerülhet az Országgyûlés asztalára. Ebben lesz helye a bérlakások építésére, a bérlôk támogatására vonatkozó szabályozásnak is. A vállalkozói szféra érdekeltségének javításával – egyebek között a lakbéreken keresztüli támogatásokkal – bôvülhet ez a lakásvagyon is. Várható, hogy az úgynevezett PPP (Public-Private Partnership – együttmûködés a köz- és a magánszektor között)-alapú fejlesztési szisztémát is alkalmazni kívánja a bérlakásépítés programjához a kormányzat, azaz az állami feladatok megvalósításába érdekeltségi alapon kíván magántôkét és vállalkozásokat bevonni.