Több évtizednyi szünet után ismét működni kezdett Magyarországon a klasszikus földjelzálog. Bár a jelzálog intézménye már a kilencvenes évek második felétől ismét élt, eddig elsősorban a lakások vásárlása, illetve az ingatlanokra alapozott hitelezés során ismerkedhettek meg az emberek ezzel a pénzügyi szolgáltatással. Csak a legutóbbi időben került előtérbe az a régebben létezett gyakorlat, amikor a felvett hitel fedezetét mezőgazdasági birtokok jelentik.

Forgalomképes föld

Korábban még perspektivikusan sem lehetett a szántókról, a veteményeskertekről, az erdőterületekről piacszerű környezetben gondolkodni. Egyrészt azért nem, mert a vásárlásnak és az eladásnak megannyi jogi korlátja volt (és van), másrészt eleve torz, piacidegen árakkal lehetett csak számolni az amúgy is kevés forgalomképes termőföld esetében.

Az Európai Unióba való belépésünk ugyan számos korlátot nem old majd fel, mégis annak lehetünk tanúi, hogy rendszeressé vált a termőföld adásvétele, s megjelent vevőként az állam is, amelyik kész gyarapítani a nemzeti földalaphoz tartozó birtokot. Magyarán az a bank, amelyik létrehozza földjelzálog-intézményét, adott esetben értékesíteni is tudja a tulajdonába került mezőgazdasági területet, s az üzletágat művelő hitelintézetek tisztában vannak azzal: ha a nem fizető gazda birtoka a tulajdonukba kerül, ezzel a vagyonnal a későbbiekben elég jól élhetnek.

Az üzleti érdek megjelenése a piacnak ebben az ágában annyira új, hogy egyelőre el is tompítja azt az axiómát, miszerint Európában a mezőgazdaságban nem lehet a befektetések klasszikus megtérülésével számolni. Vagyis ha itt egy családi gazdaság modernizálja földje megművelését, azzal is számolnia kell, hogy nem tud arányosan több bevételt kivenni a megélhetéséhez. Igaz, a vagyontömeg az invesztícióknak köszönhetően növekedni fog. Tényleges megtérülésről tehát akkor lehet beszélni, amikor a család eladja a birtokot.

Többféle hitelcél

A földhiteltípusok egyikének az a célja, hogy a termőföldet vásárolni akaró kaphasson kölcsönt. Ekkor – az egyelőre külföldön alkalmazott módszer szerint – kifejezetten hosszú távra elnyújtják a törlesztést. Az sem ritka, hogy a bank ezt nem évenként kéri; a tulajdonos csak a kamatokat fizeti, s lejáratkor rója le a tőkét. A hitelintézetnek nincs vesztenivalója, mert vélhetően jól értékelteti fel a földet, azaz biztos a fedezet, ha mégis értékesíteni kell; de erre nem sűrűn kerül sor. Ettől függetlenül pedig a jelzáloglevél kibocsátásával a banknak van és lesz forrása az újabb hitelekhez.

Termeléskorszerűsítési célra is felvehető földjelzáloghitel. Magyarországon, főként a kezdeti időkben, a magas kamat nem tette érdekeltté a gazdákat e forrás igénybevételében, bármennyire is szükségük lett volna rá. A szabad felhasználású termőföld alapú jelzáloghitelezésnél is – a jogszabálynak megfelelően – hitelbiztosítéki értéket vett alapul a bank, azaz 40 százalék erejéig folyósíthatott kölcsönt. Jelenleg 35–45 százalékot számolnak, ami csak akkor mehet fel 60 százalékra, ha az ügyfél stabil jövedelmet is igazol.

A hitelbiztosíték értéke mintegy 10 százalékkal alacsonyabb a valóságos forgalmi értéknél. A kamat napjainkban 12 százalék, és ötévenként változik, a kezelési költség pedig 2 százalék. A legkisebb kölcsönösszeg 1 millió, a legnagyobb 50 millió forint. A futamidő 5–15 év.

Bízva a felkúszó földárban

Csak a legutóbbi időben, ez év augusztusától hirdette meg a Földhitel- és Jelzálogbank, majd az OTP Bank, az integrált takarékszövetkezetek szektora, legújabban pedig a HVB Bank azt, hogy fedezetként befogadják a megvásárolni kívánt földeket is. Ettől némi piacélénkülést várnak a hitelintézetek.

Eddig ugyanis több esetben az gátolta a kölcsönfelvételt, hogy az ügyfeleknek még nem volt a tulajdonában az a terület, amelyik miatt a pénzre épp szükségük volt. Szakértői vélekedés szerint most mégis azoknak az érdekeit szolgálja a banki szolgáltatás, akik felismerték a várható földár-emelkedési tendenciát, azt, hogy – számítások szerint – már jövő májusra is, de a következő évtized elejéig szinte bizonyosan komolyabb drágulás következik be. Egyáltalán nem véletlen, ami a GKI Rt legutóbbi elemzéséből is kiderül: a piac a lakásvásárlásnál is jobb befektetésnek minősíti a termőföld megvételét.