Mikor jár az ingatlanközvetítőnek a jutalék?

2016. április 07. csütörtök - 18:30 / piacesprofit.hu
  •    

Gyakran merülnek fel vitás kérdések az ingatlanközvetítők szerződései, az azokban foglalt feltételek tisztességessége-tisztességtelensége kapcsán. Milyen esetekben követelheti az ingatlanközvetítő a jutalék teljes összegét? A megbízás megszűnése után hosszabb idővel is is jogos lehet a jutalék követelés? Jogi szakértőnk segít!

Az ügyvédi irodánk által képviselt ingatlanközvetítő cég ügyében folytatott felülvizsgálati eljárásban fontos döntést hozott a Kúria. Az Ügyészség abból a célból indított pert egy ingatlanközvetítő cég ellen, hogy a bíróság általános jelleggel, minden fogyasztóra kiterjedő hatállyal állapítsa meg, hogy a cég által alkalmazott szerződések bizonyos szerződési feltételei tisztességtelenek, ezért érvénytelennek minősülnek.

Az eljárás során felmerült lényegi kérdések a következők voltak:

  • Mikor tekinthető teljesítettnek az ingatlanközvetítésre szóló megbízás?
  • Tisztességtelen-e az olyan szerződési feltétel, miszerint a megbízási díj a közvetítőnek akkor is jár, ha a megkötött adásvételi szerződés valamilyen okból meghiúsul?
  • Tisztességtelen-e az olyan szerződési feltétel, miszerint a megbízási díj a közvetítőnek akkor is jár, ha az a kiközvetített vevővel az adásvételi szerződés megkötésére a közvetítői megbízás megszűnését követő hosszabb idő után kerül sor?
  • Tisztességtelen-e az olyan szerződési feltétel, miszerint a közvetítői megbízást teljesítettnek kell tekinteni akkor is, ha az eladó a megbízás megszűnte után a kiközvetített személy hozzátartozójával, megbízójával, megbízottjával köt adásvételi szerződést?
paragrafus_fej

Kép:PP archív

Csak akkor jár, ha fizetett a vevő?

A felülvizsgálati kérelmünkkel megtámadott ítéletében a Győri Ítélőtábla az ingatlanközvetítésre vonatkozó szerződés kapcsán kifejtette, hogy a megbízó ingatlanközvetítési szerződéssel elérni kívánt célja csak akkor valósul meg, ha az adásvételi szerződés teljesül, azaz a vevő megszerzi az ingatlan tulajdonjogát és a vételárat kifizeti. Ezért tisztességtelennek mondta ki azt a szerződési feltételt, amely szerint a jutalékra akkor is jogosult a közvetítő, ha az adásvételi szerződés teljesítése a kiközvetített vevő hibájából meghiúsul.

Tisztességtelennek találta az Ítélőtábla az ingatlanközvetítői szerződés azon kikötését is, hogy a megbízási díj (jutalék) a közvetítői szerződés megszüntetését követő 24 hónapon belül is megilleti az ingatlanközvetítőt, amennyiben a megbízó a kiközvetített személlyel, annak közeli hozzátartozójával, megbízottjával, megbízójával köt szerződést.

Erre figyeljünk ingatlan adásvételi szerződésnél
Az ingatlan adásvételnek számos buktatója van, és az adott helyzettől is függ, mire kell ügyelni. Itt talál néhány dolgot, amire mindenképpen érdemes figyelni az adásvételi szerződés megkötésekor.

A kapcsolatot adja a közvetítő

A Kúria jelentőset fordított az Ítélőtábla fenti jogértelmezésén, hiszen az Ítélőtábla döntésében foglalt fenti megállapításokat mind hatályon kívül helyezte, és az említett szerződési kikötéseket nem találta tisztességtelennek.

A Kúria ítéletében elvi éllel mondta ki, hogy az ingatlanközvetítésre vonatkozó megbízás a szerződni kívánó felek (eladó és vevő jelölt) közötti kapcsolat megteremésével teljesítettnek tekintendő, és a közvetítő a jutalékot az adásvételi szerződés megkötéskor már követelheti. Nem tartozik a közvetítő feladatai közé a szerződéses alkufolyamatban való részvétel, és a jutalékhoz való jogát a szerződés későbbi sorsa sem befolyásolja. Tehát nem tisztességtelen az olyan kikötés, amely szerint akkor is jár a jutalék, ha megkötött szerződés teljesítése utóbb a felek bármelyikének hibájából mégis meghiúsul.

Ugyanezen az elvi alapon mondta ki a Kúria azt is, hogy ha a közvetítői tevékenység eredményes volt, akkor a jutalék iránti igénynek legfeljebb az elévülési idő szabhat határt. Azaz nem szünteti meg a közvetítő díjazásra való jogosultságát, ha az adásvételi szerződést akár a megbízás megszűnését követő hosszabb idő elteltével kötik meg, feltéve, hogy a szerződéskötés a közvetítő tevékenységére vezethető vissza. Természetesen adott esetben ennek ellentétét perben bizonyítani lehet.

Szintén nem tartotta tisztességtelennek a Kúria az olyan kikötést, amely díjazásra jogosítja a közvetítőt akkor is, ha a megbízási megszűnte után az általa közvetített személy hozzátartozójával, megbízójával, megbízottjával jön létre az adásvételi szerződés. Az ok ugyanaz: ha a kapcsolat a közvetítő tevékenységének eredménye, akkor jogosult a kikötött jutalékra.

Az új Polgári Törvénykönyv (Ptk.) már a Kúria által részletezett elvek mentén szabályozza a közvetítői szerződést, de a döntés azért is fontos, mert a Kúria döntésében a régi Ptk. alatti szerződésekre is ugyanezen elveket alkalmazta.

Dr. Szabó Gergely
ügyvéd
Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda

 

Feliratkozom a(z) Jogi kisokos téma cikkértesítőjére. A megjelenő új cikkekről tájékoztatást kérek

Segítünk kiszámolni

EKÁER kalkulátor

kalkulátor

Céges bankszámla

kalkulátor

Pályázatkereső

kalkulátor