Ingatlanpiac – Éledezik a tetszhalott?

2014. január 28. kedd - 17:08 / piac-profit.hu
  •    

A RICS Commercial Property Monitor negyedéves adataiból és a CBRE szakértőinek tavalyi évet összegző beszámolójából is úgy tűnik: öt évnyi tetszhalott állapot után visszatér az élet a magyar kereskedelmi ingatlanpiacra.

Felpörgött a piac – kép: SXC

A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fórumának legfrissebb adatai szerint 2013 utolsó negyedévében egyetlen irodaépület sem került átadásra, így a teljes budapesti irodaállomány (beleértve a spekulatív és saját tulajdonú épületeket is) változatlanul 3.172.400 négyzetméter. Az éves új átadás ellenben 30.100 négyzetmétert tett ki, amely 30%-kal haladja meg a 2012-ben regisztrált adatot. 2014 során további élénkülésre lehet számítani: az új kínálat volumene 2014-ben így előreláthatólag eléri a 67.000 négyzetmétert.

Meglovagoljuk a trendet

A biztató folyamat nem egyedi jelenség hazánkban, hiszen általánosságban elmondható, hogy a javuló makrogazdasági környezet hatására számos országban pozitív fordulatot vett az ingatlan szektor teljesítménye, különösképpen a kiskereskedelmi ingatlanokat figyelve. Ez utóbbi megállapítás már az RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors) felmérésében áll, mely számos ország kereskedelmi ingatlan piacát vizsgálva negyedévente felmérést készít RICS Commercial Property Monitor címmel. Ez az első alkalom, hogy az RICS a Nemzetközi Kereskedelmi Ingatlan Monitor kutatásai alapján Magyarország tekintetében is közzétette 2013 év végi adatait.

Az RICS véleménye szerint a magyarországi eredmények tekintetében figyelemre méltó, hogy 2011 óta először mutatnak pozitív képet mind a bérlői, mind a befektetői hangulatot mérő indexek, ami elsősorban a kereslet növekedésének tudható be. A bérleti díjak stabilizálódtak az irodai és ipari szektorokban, bár továbbra is csökkenni látszanak a kiskereskedelmi ingatlanok területén. Habár az eladási árak még mindig csökkenő trendet mutatnak, a kereslet a problémás ingatlanok iránt továbbra is élénk, és a kínálat is stabilizálódott.

Michael Smithing FRICS, az RICS magyarországi csoportjának elnöke hozzátette: az RICS Kereskedelmi Ingatlan Monitor eredményei megerősítik azt az általános piaci hangulatot, miszerint a magyar ingatlanpiac végre elindult a stabilizáció útján. A javuló gazdasági mutatók a kereskedelmi ingatlanok területén tapasztalható keresletre is pozitív hatással vannak. Tekintettel a viszonylagos túlkínálatra, számos piaci szegmensben eltarthat még egy ideig, hogy a nagyobb aktivitás emelkedő árakat generáljon, de a piaci folyamatok mindenképp a helyes irányba indultak el.

Csuhay Borbála MRICS, az RICS Magyarország Elnökségének tagja szerint bár az üresedési ráta elég magasnak mondható, a jó elhelyezkedésű és jó minőségű ingatlanok továbbra is jó kiadottsággal rendelkeznek. Mivel kevés a folyamatban lévő spekulatív fejlesztés és egy irodaház általában véve 18 hónap alatt készül el, amennyiben valamelyik cég például két év múlva szeretne nagyobb területet bérelni, annak már most el kell kezdeni a keresést, hogy a fejlesztőknek legyen módja meg is építeni az épületet.

Kettészakadt a piac

A kelet-közép-európai ingatlanbefektetéseket tekintve 2013 a második legerősebb évnek bizonyult a válság 2008-as kirobbanása óta. Míg 2012-ben 7,7 milliárd eurónyi befektetés áramlott a régióba, addig ez a szám 2013-ban már meghaladta a 10 milliárd eurót – mondta Tim O’Sullivan, a CBRE befektetési vezetője. Magyarországon a jövedelemtermelő ingatlanoknál a CBRE számításai szerint 270 millió eurónyi befektetéssel számolhattunk tavaly.

Idén a hazai nagyságrend hasonló lehet, számítások szerint elérheti a 350 millió eurót is, de persze egy-egy nagyobb tranzakció mindig átírhatja az adatokat. A fellendülés igazi hajtóerejét egyelőre a nem jövedelemszerző ingatlanszektorban a helyi vásárlók jelentik. A befektetéseket vizsgálva egy kettészakadt piacról beszélhetünk, ahol a prime kategóriás ingatlanokat keresik a potenciális vásárlók, míg az opportunista, helyi vevők a jó alkalomra várnak.

Nem épülnek plázák

Várhatóan az elkövetkezendő 3 évben nem épül új bevásárlóközpont, mivel jelenleg az alacsony bérleti díjak, a finanszírozó által megkövetelt 60  százalékos előbérleti szerződések, illetve a 300-800 euró/m2 közé eső kiépítési hozzájárulási költségek nem teszik lehetővé, hogy nyereségesen működhessen egy-egy új bevásárlóközpont – mondta Csörgő Anita, a CBRE kiskereskedelmi részlegvezetője. A pozicionálás továbbra is a kulcsszó, ennek köszönhetően a másodvonalbeli plázák erősödhetnek. E folyamat szignifikáns példája az átalakított Pólus Center, de az Europark is megújulás elé néz. A KÖKI szintén szép jövő előtt áll, hiszen jó lokációban helyezkedik el jó bérlői mixszel, így egy profi üzemeltetővel hosszú távon sikereket érhetnek el.

Az új fejlesztések közül az Árkád 2. mellett kiemelkedik az Il Bacio de Stile, amely hihetetlen igényes bérlői mix-szel rendelkezik, és új vásárlókat hozhat akár Oroszországból, akár Kínából is. A luxusáruház jótékony hatással van az Andrássy úti kiskereskedelmi forgalmára, hiszen egyre több márka vizsgálja a sugárutat, azonban egyelőre alig van üres üzlethelyiség. Az Andrássy út mellett a Budapest Szíve program keretében felújításra kerülő Ferenciek tere, a Kossuth utca vagy akár a Rákóczi út is egyre felkapottabb lehet, már most érződik az élénkülő kereslet. Ennek egyik ékes példája a Ferenciek terén lévő Pirex üzlet felújítása. A jövőben az ideiglenes, gyenge bérlők helyét stabil, márkás bérlők foglalhatják el, ami enyhe bérleti díjnövekedést is jelenthet a környéken.

Mi tegyünk, ha a nyakunkon marad a bérlő?
Sok vállalkozás olyan rendelkezik ingatlannal, melyet maga nem használ napi szinten. Szakértőnk szerint az eladás helyett inkább kiadni érdemes ezeket, viszont fontos, hogy védjük magunkat a bérlővel szemben!

Csökkenő kihasználatlansági ráta

Az irodapiac 2013-ban jobb eredményeket produkált, mint 2012-ben. Az új bérbeadások 7-8 %-os emelkedést hoztak az előző évhez képest, míg a hosszabbítások nagyságrendileg stagnáltak. A kihasználatlansági ráta 19 % alá esett vissza. Bár a korábbi ingatlanboom volumenét a jövőben már nem érhetjük el, mindenesetre az elmúlt fél évtized „csipkerózsika-álmából” ébredezik a piac – mondta Borbély Gábor, a CBRE elemzési és tanácsadási vezetője.

Az új fejlesztések túlnyomó részben a Váci úti irodafolyosóra koncentrálódnak, míg a korábban népszerű dél-budai piac 12-13 százalékos kihasználatlansági ráta mellett konszolidálódott, itt jelenleg nincsenek új fejlesztések, így az igényeket sem tudják már kielégíteni. A jövőben sem várható nagyobb volumennövekedés a fejlesztések terén a hazai piacon, hiszen ahhoz, hogy például 2016-ra felépüljön egy irodaház, már most el kellene kezdeni a projekt megvalósítását. A Futureal Őrmező utcai projektje is akkor indulhat be, ha a ma már kötelező előbérleti szerződés(eke)t prezentálni tudják a finanszírozó hitelintézet számára.