Egy tavaly elfogadott törvény értelmében az államot megilleti az elővásárlás joga a világörökségi helyszíneken található ingatlanokra. A világörökségi helyszínek között található több nemzeti park mellett például Tokaj-hegyalja, a teljes budai várnegyed, valamint Pécsett a bazilika környéke. Ezeken a területeken egy, magánkézben levő ingatlan eladásakor (lakhatás céljára szolgáló lakást, lakóházat és bizonyos besorolású földeket kivéve) a kormányhoz is eljut a vevő ajánlata, és a harmadik személy által felajánlott ár ellenében megszerezheti azt.

A Népszava a napokban írt arról, hogy egy kormányrendeletben teljes lista jelent meg azokról az ingatlanokról, amelyekre elővásárlási joggal rendelkezik. A lista több mint 80 ezer ingatlant tartalmaz, helyrajzi számmal együtt, ezek között található garázs, raktár és üzlethelyiség is.

Fókuszban a várnegyed és az Andrássy út

„A fenti területek közül a lakosságot leginkább a budapesti helyszín érintheti, hiszen a Duna-partokon, a Várnegyedben és az Andrássy úton található ingatlanok többsége magántulajdonban van” – mondta Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. A szakértő elmondása szerint ez a tulajdonosok és vásárlók számára azt jelenti, hogy az adás-vétel folyamata egy újabb lépéssel kell, hogy kiegészüljön.

„A tulajdonosnak postai úton kell megküldenie az illetékes szervnek a vételi ajánlatot vagy az adásvételi szerződést, aminek megérkezésétől számított 8 napon belül döntenek az elővásárlási jog gyakorlásáról. Ez praktikusan azt jelenti, hogy 1-2 héttel meghosszabbodik a folyamat. Ez a lépés a tulajdonos szempontjából egy hasonló technikai megoldás mintha egy társasházban kellene nyilatkoztatni a tulajdonostársakat, hogy élni kívánnak-e az elővásárlási jogukkal.”

Budapest, várnegyed

Pánik Tokajban

A Népszava szerint az ingatlanlista nagy riadalmat okozott Tokaj-hegyalján, ahol pincetulajdonosok úgy értelmezték az elővásárlási jogot bejegyző határozatot, hogy „megkezdődött a rekvirálás”. Az I. kerületben sokan az illetékes kormányhivatalhoz fellebbeztek, amikor az elmúlt hónapokban megkapták a tárolóhelyiségekre, garázsokra, üzlethelyiségekre bejegyzett elővásárlási jogról szóló határozatot.

A lapnak nyilatkozó egyik ingatlantulajdonos, Bárdos Péter azt mondta, a kormányhivatal elutasította a kérelmét, így legfeljebb perrel tudnák megtámadni az állam elővásárlását. Szerinte a tulajdonosokat károsítja a rendelet, mert az állam elővásárlási joga a tulajdoni lapra is felkerül, és egy ilyen bejegyzés komoly lélektani akadálya lehet egy-egy adásvételnek, hiszen senki sem vásárol szívesen „terhelt” ingatlant.

Plusz kellemetlenség

Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum szakértője szerint ugyanakkor az állam elővásárlási szándéka nem befolyásolja jelentősen az ingatlanpiacot. „Az elővásárlás adminisztratív bosszúságot okoz a vevőnek, hiszen ingatlanvásárláskor plusz köröket kell lefutnia, meg kell szerezni a biztosítékot arra, hogy az állam az általa ajánlott áron megvenné-e az ingatlant, és csak akkor írhatja alá a szerződést, ha megérkezik a nemleges válasz. Az eladót ugyanakkor nem károsítja meg ez a lépés, mert az ingatlan árához mindenképp hozzájut” – válaszolta kérdésünkre.

Az Otthon Centrum szakértője szerint a piacot kevésbé befolyásolhatja ez a lépés. Fontos, hogy az állam elővásárlási joga lakás besorolású ingatlanokra nem vonatkozik, csak egyéb épületekre. „Világörökségi helyszíneken vásárolni ingatlant a piac egy igen speciális szeglete. A legerősebb hatást az üzlethelyiségek piacán válthatja ki az elővásárlás, mivel ebbe a körben jó elhelyezkedésű üzleti ingatlanok is bekerültek. Az állam elővásárlási joga miatt sokan dönthetnek úgy, hogy inkább máshol keresnek ingatlant, ugyanakkor az üzletek nem válnak eladhatatlanná a világörökségi helyszíneken” – mondta Soóki-Tóth Gábor.

Az árakat kevéssé befolyásolja

Balogh László szintén úgy véli, hogy a keresletet vagy a kínálatot nem befolyásolja érdemben az ingatlanokra bejegyzett elővásárlási jog, hiszen az érintett ingatlanok forgalomképességét nem befolyásolja. „A különbség mindössze annyi, hogy itt fix határidők vannak, és ha 8 napon belül az állam nem rendelkezik az elővásárlási jogról, akkor úgy kell tekinteni, hogy ezzel az állam nem kívánt élni, tehát ez nem tudja megakasztani az adás-vételi folyamatot, mindössze tovább tart.”

Hozzátette: a rendelkezés a világörökségi területek környékén levő ingatlanok árát sem befolyásolja érdemben, hiszen a forgalomképességüket nem érinti, ugyanúgy eladhatják a tulajdonosok ezeket az ingatlanokat, mindössze a vevő személye válik kérdésessé.

„Ha az állam nem kíván élni az elővásárlási joggal, akkor az eredeti forgatókönyv szerint történik a tulajdonosváltás, ha pedig az állam lehívja az elővásárlási jogot, akkor az eredeti vevő helyébe az állam lép. Ez a gyakorlatban nincs hatással az árakra. Túl magas vételi ajánlat esetén ugyanis az államnak vélhetőleg nem áll érdekében élni az elővásárlási joggal, túl alacsony vételi ajánlat esetében pedig az állam tud hozzájutni ezekhez az ingatlanokhoz, de ez a tulajdonos szempontjából mindegy is lehet, hiszen ő így is-úgy is elfogadná a piaci árnál alacsonyabb vételi ajánlatot.”

Balogh László szerint csak azokban a helyzetekben okozhat nehézséget, hogyha a tulajdonosnak sürgősen van szüksége pénzre, és emiatt adná olcsóbban az ingatlant, mert így ezzel a plusz körrel, már nem lehet néhány napon belül végrehajtani az adásvételt. De vélhetően kevesen lesznek olyanok, akik a piaci árnál jóval alacsonyabb áron dobnának piacra egy világörökségi területen található fővárosi ingatlant, csak azért mert pénzre van szükségük.