Milyen következménnyel jár, ha egy megrendelő, egy építési vállalkozó, az alvállalkozó és az építőanyag-kereskedő az egymással összefüggő jogviszonyaikat együttesen nem rendezték szerződéssel (mindegyik szerződésnek csak két alanya volt)?

Az eset

A telek tulajdonosa mint megrendelő és az építési vállalkozó között létrejött vállalkozási szerződésben a vállalkozó vállalta, hogy a megrendelő tulajdonában lévő ingatlanon egy többlakásos társasházat épít. A vállalkozó az építkezésbe alvállalkozóként egy kft.-t is bevont. Az alvállalkozó az építőanyag-kereskedővel az építkezéshez szükséges különböző építőipari anyagokra (tégla, vakolóanyag, tetőcserép stb.) írásban olyan adásvételi szerződést kötött, amely szerint a szerződés alapján kiszállított áru a vételár teljes kifizetéséig az építőanyag-kereskedő tulajdonában marad. Az alvállalkozó az építési részmunkálatokat elvégezte, és azt átadta a vállalkozónak, a vállalkozó pedig elkészülte után az épületet átadta az ingatlan tulajdonosának, aki a vállalkozó részére kifizette a vállalkozási díjat. A vállalkozó azonban nem fizette ki az alvállalkozónak az őt megillető vállalkozási díjat, így az a beépített anyagok vételárát nem tudta kifizetni az építőanyag-kereskedőnek, ezért az alvállalkozó felszámolási eljárás alá került. Az ingatlan tulajdonosa a társasházban lévő lakásokat eladta, a vevők a lakásokat birtokba vették, és azokba beköltöztek.

Az építőanyag-kereskedő a bírósághoz fordult. Az alvállalkozótól az épületbe beépített anyagok ellenértékének megfizetését kérte, vagy a telek tulajdonosától az ingatlanon fennálló közös tulajdonuk megszüntetésének eredményeként a beépített építőanyag vételárával azonos összegű megváltási ár megfizetését. Arra hivatkozott, hogy az alvállalkozó megszerezte az építési anyagok tulajdonjogát, ezért azok ellenértékét köteles megfizetni, vagy az ingatlanon közös tulajdon keletkezett az építőanyag-kereskedő tulajdonában maradt építési anyagok beépítésével, de a közös tulajdont nem kívánja fenntartani, ezért annak megszüntetését úgy kéri, hogy részére a telek tulajdonosa fizessen meg az építőanyag vételárával azonos összegben meghatározott mértékű megváltási árat.

A jogeset megoldásához a szabályok három körét kell végiggondolni.

Az első: adásvételi szerződésnél lehetőség van arra, hogy az eladó a tulajdonjogot a szerződés megkötésekor, írásban és legfeljebb a vételár teljes kiegyenlítéséig fenntartsa. A vevő a tulajdonjog-fenntartás hatályossága idején a dolgot nem idegenítheti el, és nem terhelheti meg. Ez a szabály azonban harmadik személy jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzett jogát nem érinti.#page#

Kereskedelmi forgalomban eladott dolgon a jóhiszemű vevő akkor is tulajdonjogot szerez, ha a kereskedő nem volt tulajdonos. Kereskedelmi forgalmon kívül is tulajdonjogot szerez az, aki a dolgot jóhiszeműen és ellenszolgáltatás fejében olyan személytől szerzi meg, akire azt a tulajdonos bízta. A tulajdonos azonban a dolgot az első szerzéstől számított egy éven belül az ellenszolgáltatás megtérítése fejében visszaválthatja.

E jogszabályi rendelkezések értelmében az építőanyag-kereskedő az alvállalkozóval írásban megkötött adásvételi szerződés alapján az építkezéshez szállított építési anyagokra a tulajdonjogát fenntarthatta a vételár teljes kifizetéséig. Az építőanyag-kereskedő az építéshez szükséges anyagokat az alvállalkozó vevő részére tulajdonátruházási szándékkal - a tulajdonjog fenntartása mellett - adta át, de erről nem értesítették a fővállalkozót, aki az építőanyag-kereskedő és az alvállalkozó között létrejött szerződés megkötésénél szerződő félként nem vett részt, és az abban foglaltakról nem tudott.

Az alvállalkozó és a vállalkozó nem minősül kereskedőnek, a megrendelő pedig nem vevő, ezért az alvállalkozó és vállalkozó, valamint a vállalkozó és a megrendelő között fennálló jogviszony alapján az építési anyagok átadásának következményeként beálló tulajdonosváltozás kérdésének eldöntésénél nem lehet alkalmazni a kereskedelmi forgalomban vagy a kereskedelmi forgalmon kívül történő értékesítés szabályait.

Idegen földre, ha épít

A második végiggondolandó kör a beépítés szabályai. E szerint, ha valaki idegen anyaggal saját földjére vagy a használatában álló földre épít, beépítéssel megszerzi az anyag tulajdonjogát, de az anyag értékét köteles megtéríteni. #page#

Ha valaki anélkül, hogy erre jogosult lenne, idegen földre épít, akkor az épület tulajdonjogát a földtulajdonos szerzi meg, azonban a földtulajdonos köteles a gazdagodását a ráépítőnek megfizetni. A ráépítő szerzi meg a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének tulajdonjogát, ha az épület értéke a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének értékét lényegesen meghaladja. Ha valaki a más tulajdonában lévő épületet bővíti, ahhoz hozzáépít, vagy azt átépíti, vagy ha az idegen földön már épület áll, a ráépítéssel - a felek eltérő megállapodása hiányában - közös tulajdon keletkezik. A ráépítő tulajdoni hányadát az egész ingatlan értékéből a ráépített részre eső érték aránya alapján kell megállapítani.

Ha több személy dolgai úgy egyesülnek vagy vegyülnek, hogy azokat csak aránytalan károsodás vagy aránytalan költekezés árán vagy egyáltalán nem lehet szétválasztani, közös tulajdon keletkezik.

A vállalkozási szerződés fogalmát a törvény a következőképpen határozza meg: vállalkozási szerződés alapján a vállalkozó valamely dolog tervezésére, elkészítésére, feldolgozására, átalakítására, üzembe helyezésére, megjavítására vagy munkával elérhető más eredmény létrehozására, a megrendelő pedig a szolgáltatás átvételére és díj fizetésére köteles. A vállalkozó a munkát saját költségén végzi el.

A törvény megfogalmazása szerint építési szerződés alapján a vállalkozó építési-szerelési munka elvégzésére, a megrendelő pedig annak átvételére és díj fizetésére köteles.

Ez azt jelenti, hogy az építéssel kapcsolatosan felmerült kiadásokat (felhasznált építési anyagok, alkatrészek stb. értékét) az építési vállalkozónak kell előlegeznie, így ezek a költségek - a vállalkozó saját munkájának ellenértékével együtt - a vállalkozási díjban kifejeződnek.

Megállapítható tehát, hogy az építési vállalkozási szerződés alapján megvalósult épületen történő tulajdonszerzésre nem az idegen anyaggal történő beépítés, nem az idegen földre történő ráépítés és nem a több személy dolgainak egyesülése szabályait kell alkalmazni, hanem az építési vállalkozási szerződés szabályait. E szabályok értelmében az alvállalkozó által beépített anyagokkal megvalósult eredmény, a részben elkészült épület átadásával a vállalkozó részére, majd a vállalkozó által befejezett és használatbavételre alkalmas épületben lévő lakások átadásával a megrendelőnek és a vállalkozási díj kifizetésével a vállalkozónak a megrendelő a telkén felépült társasházon jóhiszeműen tulajdonjogot szerzett, és nem keletkezett közös tulajdon, ezért a közös tulajdon megszüntetésének lehetősége fel sem merülhet.

dr. Koday Zsuzsanna

Teljes cikk a Piac és Profit márciusi számában...