2014. október 14-én hirdette ki a kormány azt a jogszabályt, amely a külföldiek nem mező-illetve erdőgazdasági célú ingatlanainak tulajdonszerzésére vonatkozik. Ezt a területet korábban is a kormány szabályozta, az előző jogszabályt 1996. januárjában hirdették ki.
Az új jogszabály hatályba (életbe) lépéséről nincs külön rendelkezés, úgy rendelkezik a minisztertanácsi rendelet, hogy a hatálybalépése után kötött jogügyletekre nézve kell alkalmazni. Így okkal lehet arra a következtetésre jutni, hogy a kihirdetésével lett hatályos.
Milyen újdonságokat tartalmaz a jogszabály? A tulajdonjog megszerzésére irányuló, a jogszabály mellékletében meghatározott kérelmet a megyei vagy a Fővárosi Kormányhivatalhoz kell benyújtani. Ezt a korábbi jogszabály is így rendezte, van azonban egy újdonság a jogszabályban nevezetesen, hogy korábban a külföldiek számára a tulajdonszerzés öröklés esetén nem volt engedélyhez kötött, míg az új kormányrendelet szerint már az. Vagyis most már a külföldiek lakáscélú ingatlan tulajdonszerzése Magyarországon minden esetben engedélyhez kötött.
A korábbi jogszabály különbséget tett az uniós polgárok és a magyar állampolgárok között, amennyiben nevesítette az uniós polgárokat. Az új jogszabály kizárólag külföldiekben gondolkodik, akik olyan természetes személyek, vagy jogi személyek akik nem uniós polgárok, vagy akik nem az unió területén, tagállamban bejegyzett és nyilvántartott jogi személyek.
A kérelemhez mellékelni kell a természetes személy úti okmányának a hiteles másolatát, a jogi személy cégkivonatát. Ez utóbbi okmánnyal kapcsolatban érzek egy kis lyukat a jogszabályban, ugyanis a jogszabály azt feltételezi, hogy a jogi személy kizárólag gazdasági társaság lehet. Magyarországon ugyanis a gazdasági társaságokról lehet cégkivonatot kérni. A jogszabályból nem derül ki, hogy mi történik, ha egy alapítvány, egy egyház, netán egy külföldi párt kíván Magyarországon ingatlant venni. Ezek a jogi személyek milyen okmányokkal tudják igazolni a bejegyzésüket és nyilvántartásukat. Van egy könnyítés: a szükséges igazolásokat az engedélyező hatóság szerzi be, ha ezek a mellékletek nincsenek a kérelemhez csatolva, azonban ebben az esetben az ezzel járó költségeket a kérelmezőnek meg kell előlegeznie.
A másik problémát az okozhatja, ha a külföldi kérelmező a magyar jog szerint nem jogképes.
A kérelemhez csatolni kell:
- az ingatlanszerzésre irányuló szerződést, esetleg előszerződést és egy 21 napnál nem régebbi hiteles tulajdoni lapot
- a foglalkoztatás igazolását, vagy azt, hogy a természetes személy kérelmező Magyarországon bejegyzett egyéni vállalkozó.
Ez magánszemély esetében azt jelenti, hogy a kérelmező nincs kiutasítva, nem áll beutazási vagy tartózkodási tilalom alatt, nincs ellene elfogató parancs kibocsátva, és nem tölti szabadságvesztés büntetését. Vagyis aki - picit laikus nyelven fogalmazva - jogerősen börtönben van és külföldi az nem örökölhet lakáscélú ingatlant.
Azonban a fővárosi és megyei kormányhivatal az engedélyt megadó határozatban előírja, hogy a kérelmező legkésőbb a tulajdonszerzést követő 90. naptól kezdődően köteles életvitelszerűen Magyarországon lakni és tevékenységi körébe tartozó gazdasági tevékenységet folytatni.
Az életvitelszerű Magyarországon lakás megkezdésének elmaradása, annak megszűnése, vagy a gazdasági tevékenység megszűnése esetén az ingatlanszerzőnek az ingatlant az életvitelszerű lakhatás megkezdésének elmulasztott határidejét, az életvitelszerű Magyarországon lakás megszűnését, vagy a gazdasági tevékenység megszűnését követő egy éven belül el kell idegenítenie.
Jogi személy esetén akkor valósul meg a közérdek sérelme, ha magyarországi adószámát felfüggesztették, vagy törölték, vagy ha Magyarországon büntetőjogi intézkedés hatálya alatt áll, vagy nem áll felszámolás, kényszertörlési eljárás, vagy fióktelep megszüntetési eljárás alatt.
Fontos tudni, hogy a hatóság akkor is megtagadhatja a bejegyzést, ha bár a kérelmező közérdeket nem sért, de nem áll fenn a kérelmező honi állama és Magyarország között viszonosság. Azonban itt van két kivétel: ha az ingatlanszerzés célja közös tulajdon megszüntetése, vagy a kérelmezőnek Magyarországon legalább öt éve van bejelentett lakcíme és legalább három éve foglalkoztatva van Magyarországon. Meg kell jegyezni, hogy a viszonosság mindaddig fennáll, amíg külpolitikáért felelős miniszter ellentétes állásfoglalást nem ad ki.
Dr. Illés Zsolt Ügyvéd Ingatlanforgalmi szakjogász
