A válasz egyszerűnek tűnik mégsem az. Az adásvétel egy folyamat, melyhez a szerződő felek együttműködése elengedhetetlen. Ez egy bizalmi helyzet, melyben a szerződő felek feltételezik a partnerükről az önkéntes jogkövető magatartást. Azonban megtörténhet, hogy a másik fél valamilyen akadályba ütközik, netán új körülmények merültek fel, de sajnos arra is van példa, hogy a szerződő felek valamelyike hamisan muzsikál abban az alkalmi zenekarban melyet a szerződés hozott össze. Ezért célszerű egy sorrendet, egy forgatókönyvet készíteni, melyből látszik, hogy kinek mikor mi a dolga. Ez az irat senkit semmire nem kötelez, de a laikus számára egy támpont arra nézve, hogy mikor mi a teendője.
Melyek az egyes lépések ebben a szcenárióban? Mindenek előtt a szerződést írásba kell foglalni és ügyvéddel ellen kell jegyeztetni. A szerződés, mint okirat megszerkesztése az ügyvéd feladata. A szerződéskötéssel egy időben célszerű a foglalót és az első vételárrészletet átadni. Ezt követően 30 napon belül be kell nyújtani a szerződést az illetékes földhivatalhoz. A földhivatal, ha a szerződést alakilag elfogadja feljegyzi a tulajdonjog fenntartással történt adásvétel tényét a tulajdoni lap III. részére a jogosult nevének feltüntetése mellett. Ezután vagy a második vételárrészlet megfizetésével egyidejűleg birtokba kell adni a helyiséget. Majd vagy ezzel egyidejűleg, vagy ezt követően a bejegyzési engedélyt be kell nyújtani a Földhivatalba. Ahol sor kerül a tulajdoni lap második részén a korábbi tulajdonos törlésére és az új tulajdonos bejegyzésére.
A szó elszáll, az írás megmarad!
A Piac & Profit jogi szakértőjének témája a szerződések írásba foglalása, a formakényszernek nevezett, sokak számára magától értetődőnek tűnő probléma. A téma banálisnak is nevezhető. De lehet, hogy mégsem az? Az új Ptk. e téren is hozott némi újdonságot.
Milyennek kell lennie egy ingatlan-adásvételi szerződésnek?
Az ingatlan-adásvételi szerződések esetében a jogi közreműködő ügyvéd, jogtanácsos vagy közjegyző megkerülhetetlen. Ráadásul sok egyéb kötelező kelléke is van egy ilyen szerződésnek. Ezeket ismerteti a Piac&Profit jogi szakértője.
Kell az adásvételibe az alapterület is?
Az elmúlt alkalommal az ingatlan adásvételi szerződéseket vettük górcső alá és egy olvasónk kifogásolta, hogy az alapterület nem lett a kötelező tartalmi elemek között felsorolva. Kifogását meg is indokolta, mondván az új építésű ingatlanoknál ez kötelező kell, hogy legyen, hiszen a vállalkozó lehet, hogy egyoldalúan változtatni fogja az alapterületet.
Hogyan vegyünk céges ingatlant?
A vállalkozók többsége általában túl van egy vagy több ingatlanvásárláson, tehát nem tapasztalatlanok, azonban mindenkit érhet meglepetés. Szakértőnk felhívja a figyelmet néhány buktatóra.
Tudni kell, hogy a környezetvédelmi tanúsítvány (népszerű nevén: „zöldkártya”) a szerződés melléklete kell, hogy legyen. A tanúsítvány számát fel kell tüntetni a szerződésben és a tanúsítványt be kell nyújtani a földhivatalba. A tulajdonjogfenntartással történő eladással kapcsolatban meg kell említeni, hogy ebben az esetben nem kell kérni a függőben tartást. Önmagában ez a jogi tény keletkeztet egy hat hónapos határidőt, melyen belül kell kérni a tulajdonjog bejegyzését. Ezt követően a földhivatal hivatalból intézkedik a tulajdonjogfenntartással történő adásvétel tényének a törlése iránt.
A birtokba adással kapcsolatban meg kell jegyezni, hogy az ingatlan állapotát, az ingatlanban hagyott tárgyakat, a fogyasztásmérők állását külön íven jegyzőkönyvben kell rögzíteni. A jegyzőkönyvet a szerződő felek képviselőjének, vagy egyéni vállalkozók esetén a szerződő feleknek kell aláírnia. Terjedelmi okokból csak röviden szólunk a bankok gyakorlatáról. Üzletpolitikájukat nem bírálva ki kell jelenteni, hogy a banki hitellel kötött adásvételi szerződésekben nagyon gyakran jelennek meg olyan rendelkezések, melyek kizárólag a banknak kedveznek, annak ellenére, hogy az adásvételi szerződésekben nem szerződő felek. Hogy ez a gyakorlat helyes, vagy helytelen ezt döntse el az, aki banki hitelhez kíván jutni.
Dr Illés Zsolt
Ügyvéd
Ingatlanforgalmi szakjogász
