A társasházi közgyűlés nem feltétlenül szerepel a lakók kedvenc elfoglaltságai között. A legtöbben a hosszúra nyúló vitákat, a parkolóhelyek körüli konfliktusokat vagy a közös költség emelése körüli szócsatákat társítják hozzá. Nem véletlen, hogy sok tulajdonos úgy gondolja: nélküle is eldől minden, ezért inkább távol marad.

Pedig egy társasházi közgyűlésen gyakran olyan döntések születnek, amelyek hosszú évekre befolyásolhatják a lakók mindennapjait és pénzügyeit. Elég egy nagyobb felújításról, hitelfelvételről vagy a közös költség emeléséről szóló határozat, és máris milliós nagyságrendű kérdések dőlhetnek el néhány óra alatt.

A mostani ügy főszereplője azonban nem azért maradt távol a közgyűléstől, mert nem érdekelte volna a ház sorsa: egyszerűen nem kapott meghívót. A problémával pedig csak akkor szembesült, amikor a közgyűlés már lezajlott, a határozatok megszülettek. Vajon van-e még lehetőség jogorvoslatra? 

Nem mindig a naptár dönt

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 42. § (1) bekezdése alapján a közgyűlési határozatokat főszabály szerint a meghozataluktól számított hatvan napon belül lehet bíróság előtt megtámadni.

Első ránézésre ez egyszerű szabálynak tűnik: a közgyűlés napján elindul a határidő, majd két hónappal később lezárul a jogorvoslat lehetősége.

A valóság azonban ennél árnyaltabb. A Kúria következetes gyakorlata, valamint a témában született 1035/2024. számú polgári elvi határozat is abból indul ki, hogy a határidő vizsgálatakor nem lehet figyelmen kívül hagyni a tulajdonos tudomásszerzésének körülményeit. Ha ugyanis valaki bizonyíthatóan nem értesült a közgyűlésről vagy az ott meghozott határozatokról, akkor a megtámadási határidő sem feltétlenül ugyanabban az időpontban kezdődik meg, mint azoknál, akik szabályosan megkapták az értesítést.

A Karkosák Ügyvédi Iroda által képviselt ügyben ez vált a per egyik központi kérdésévé. A társasház arra hivatkozott, hogy a tulajdonos elkésett a keresetével, ezért már nincs lehetősége a közgyűlési döntések bírósági felülvizsgálatára. Az ügy azonban ennél jóval összetettebbnek bizonyult.

Ki köteles bizonyítani a meghívó kézbesítését?

A Kúria által is megerősített joggyakorlat szerint a társasháznak kell hitelt érdemlően igazolnia, hogy a tulajdonos megfelelő tájékoztatást kapott a közgyűlésről, illetve a meghozott határozatokról.

Másképpen fogalmazva: nem a tulajdonosnak kell igazolnia, hogy nem kapott meghívót, hanem a társasháznak kell bizonyítania, hogy az értesítés szabályszerűen megtörtént. Ha erre nem képes, nehezen hivatkozhat arra, hogy a tulajdonos elkésett a keresetével.

Ez első hallásra talán puszta formai kérdésnek tűnhet, a gyakorlatban azonban egy teljes per kimenetelét eldöntheti. A Kúria döntésének jelentőségét éppen az adja, hogy világosan kijelölte a bizonyítási kötelezettség határait: a társasház viseli annak terhét, hogy igazolja a megfelelő értesítést.

Elküldeni és bizonyítani nem ugyanaz

A Karkosák Ügyvédi Iroda tapasztalatai szerint a társasházi jogviták jelentős részében nem az okozza a problémát, hogy a közös képviselő egyáltalán nem próbálta értesíteni a tulajdonosokat, hanem az, hogy később már nem tudta hitelt érdemlően igazolni, pontosan milyen módon történt a kézbesítés.

Sok helyen ma is bevett gyakorlat, hogy a meghívót bedobják a postaládába, kifüggesztik a lépcsőházban, esetleg elküldik e-mailben. Ezek a megoldások a mindennapi működés során praktikusnak tűnhetnek, egy későbbi bírósági eljárásban azonban döntő jelentősége lehet annak, hogy rendelkezésre áll-e olyan bizonyíték, amely kétséget kizáróan igazolja az értesítés megtörténtét.

Egy perben ugyanis már nem az a kérdés, hogy a közös képviselő emlékei szerint elküldte-e a meghívót, hanem az, hogy ezt valóban tudja-e bizonyítani. A társasháznak, a közös képviselőnek ezért a tulajdonosok megfelelő értesítése mellett arra is figyelnie kell, hogy ezt szükség esetén igazolni is tudja. Ennek hiányában ugyanis könnyen meginoghat az az álláspont, hogy a tulajdonos a megfelelő időben szerzett tudomást a közgyűlésről.

De mit tekint a bíróság megfelelő bizonyítéknak? 

Még ha a kérdésre nincs is teljesen egyértelmű válasz, a Kúria döntéséből egyértelműen kiederül, hogy a társasháznak olyan módon kell tudnia igazolni az értesítést, amely hitelt érdemlően bizonyítja a kézbesítés megtörténtét. Ilyen lehet például a tértivevényes postai küldemény, az igazolt elektronikus kézbesítés vagy bármely más dokumentált megoldás, amelyből utólag egyértelműen megállapítható, hogy a meghívó valóban eljutott a címzetthez. 

Nem minden szabálytalanság vezet a határozat megsemmisítéséhez

Fontos ugyanakkor hangsúlyozni, hogy nem minden eljárási hiba eredményezi automatikusan a közgyűlési határozat érvénytelenségét. A bíróság minden esetben azt vizsgálja, hogy a feltárt szabálytalanság ténylegesen érintette-e a tulajdonos jogait, illetve kihatott-e a döntéshozatalra. Önmagában tehát nem elegendő egy formai hibára hivatkozni, azt is bizonyítani kell, hogy annak valódi jelentősége volt az ügy szempontjából.

Éppen ezért az ilyen ügyekben különösen nagy jelentősége van a megfelelő jogi stratégiának és a bizonyítékok gondos összegyűjtésének. A társasházi jogviták jelentős része ugyanis nem egyetlen jogszabályhelyen vagy egyetlen dokumentumon múlik, hanem azon, hogy az ügy teljes körű feltárása során milyen tények és bizonyítékok kerülnek a bíróság elé.

A Karkosák Ügyvédi Iroda tapasztalatai szerint számos társasházi jogvita már a rendelkezésre álló dokumentumok alapos áttekintésével eldönthető. A meghívók, jelenléti ívek, jegyzőkönyvek és kézbesítési igazolások sok esetben önmagukban választ adnak arra, hogy a közgyűlés összehívása és a határozathozatal megfelelt-e a jogszabályi követelményeknek.

A tanulság minden lakástulajdonos számára ugyanaz

A történet legfontosabb üzenete talán az, hogy a társasházi értesítés nem adminisztratív formalitás, hanem a tulajdonosi jogok egyik alapvető garanciája. A közös képviselő felelőssége, hogy a tulajdonosokat megfelelően tájékoztassa, és szükség esetén ezt igazolni is tudja. A tulajdonosok felelőssége pedig az, hogy figyelemmel kísérjék a társasház működését, és időben lépjenek, ha úgy érzik, hogy jogaik sérültek.

A Kúria döntése egyértelművé tette: nem elegendő azt állítani, hogy a meghívót elküldték. Szükség esetén azt bizonyítani is kell.

Ha Ön úgy érzi, hogy egy társasházi közgyűlésen meghozott döntés sérti a jogait, vagy kérdése merült fel a közgyűlési határozatok megtámadásának lehetőségével kapcsolatban, forduljon ingatlanjogi szakértőhöz. Egy időben érkezett jogi tanács sokszor éveken át tartó pereskedést és jelentős költségeket előzhet meg.