Budapest újra felkerült az irodapiaci térképre. Míg a válság éveiben csaknem teljesen leállt az építkezés, 2016 első negyedévében közel 80 ezer négyzetméter új irodaterületet adtak át a fővárosban, de a nagyobb beruházások majd csak most indulnak. Ma keresleti boomról beszélhetünk. A piacon nincs nagyobb egybefüggő szabad terület, 2018-ban azonban a legfelkapottabb helyeken – például Dél-Budán vagy a Váci úti irodafolyosón – hatalmas irodaházak nyílnak. A fejlesztők jelen pillanatban egyáltalán nem tartanak attól, hogy szellemházakat építenek, sőt! Arra számítanak, hogy a helyek már a tervezőasztalon elkelnek, hogy azután a bérlő kénye-kedve szerint alakítsák a belső tereket. A spekulatív fejlesztés kevésbé jellemző a magyar fővárosban.

Az iroda a csomag része

A budapesti A és B kategóriás irodaházak állománya jelenleg összesen 3,3 millió négyzetméter. A 2012-es 20 százalékos üresedési ráta ma 11 százalék körül van, ami hosszú idő után a legalacsonyabb mutató. Míg 2009 környékén az irodák negyede üresen állt, ma nagyobb a kereslet, mint a kínálat. A budapesti irodapiac lemaradásban van.

Kép: Év Irodája

– Úgy tűnik, a hazai és nemzetközi vállalatok helyzete stabilizálódott, mernek új irodaterületekben gondolkodni. A keresletbővülésre pedig azonnal reagál a kínálat, hiszen egy kezemen meg tudom számolni, hogy ma hol van 5000 négyzetméternél nagyobb egybefüggő szabad irodaterület Budapesten. Az eddig altatott fejlesztési tervek most hirtelen előkerülnek, az üres telkeken megjelennek a munkagépek. A bankok finanszírozási kedve is élénkül, ami ugyancsak jótékonyan hat a fejlesztésekre – mondja Gereben Mátyás, a CPI vezetője, aki szerint az is a magyar fővárosnak kedvez most, hogy a régiós versenytársainknál korábban sem állt le az élet, így Prága és Varsó mára telített, már ami az irodakínálatot illeti.

Tóth Mariann, a HB Reavis magyarországi bérbeadási igazgatója szerint is a kínálat hiánya erősíti fel a jelenlegi fejlesztési lázat. De ez a hiány még idén és jövőre is jellemző lesz.

A fejlesztők versenye 2018-ban indul, és várhatóan az először elkészülő fejlesztések gazdái lesznek a legnagyobb nyertesei. De azok is haszonélvezői lehetnek a fellendülésnek, akik az A kategóriás irodánál kicsit alacsonyabb minőségű, de színvonalas munkahelyet kínálnak, hiszen a fejlődő kkv-k közül is többen mernek már költözni. A tehetséges munkaerőért folytatott küzdelemben ugyanis nekik sem mindegy, hogy hová ültetik le a munkavállalóikat.

Az ár és a hely az első

Számtalan újabb szempont befolyásolhatja az irodaválasztást, de a trendektől függetlenül a bérlő számára az első és legfontosabb az elhelyezkedés.

– Vannak cégek, amelyek a logisztikai szempontok alapján döntenek. Ők az autópályák közelségét keresik, elsősorban Dél-Budán. A kkv-vezető, aki a XII. kerületben lakik, a lakásához közel szeretne irodát bérelni, míg a szolgáltató központok a metró közelébe költöznek, hiszen nagyon sok fiatalt – köztük külföldit – foglalkoztatnak, akik tömegközlekedési eszközzel járnak munkába. A startuperek pedig bringás srácok, akik szeretnek beülni a trendi vendéglátóhelyekre is, ezért mennek a belvárosba. Az is fontos szempont – különösen a középvállalatoknak –, hogy a partnerek és a versenytársak hol bérelnek irodát. Egy közös ebéd az ügyfél ügyvezetőjével többet érhet egy hosszú hivatalos megbeszélésnél – sorolja Kalmár Zoltán, az iroda.hu ügyvezetője.

– Fontos az egyetemek közelsége is – ez elsősorban a dél-budai városrész előnye –, hiszen a hallgatók – különösen az IT-szektorban – sokszor már a tanulmányaik alatt dolgoznak, de később is vonzó számukra az ismert környék. A Váci út pedig a belváros közelsége miatt is vonzó – teszi hozzá Tóth Mariann.

A választási kritériumok között az ár–érték arány is mindig előkelő helyen szerepel. A bérleti díj önmagában keveset mond. Ehhez hozzá kell adni az üzemeltetési díjat és azt, hogy ezért milyen szolgáltatásra számíthatunk.

– A kereslet élénkülésének hatására még nem mentek fel a négyzetméterárak, viszont jelentősen zsugorodtak az elérhető kedvezmények. Az A kategóriás piacon a válság éveiben is 11–15 euró volt a standard ár, ám akkor a bérlők nagyon komoly kedvezményeket – például díjmentes időszakot vagy plusz költség nélkül személyre szabott belső teret – tudtak kiharcolni. Ma nincs rászorulva a befektető ilyen mézesmadzagra, a bérlők versenyeznek a helyekért – állítja Kalmár, aki szerint ma már az sem kérdés, hogy van-e kantin az irodaházban, de az igen, hogy ott mennyit kell sorban állni, vagy hogy van-e a közelben olyan kedvező árú étterem, ahová az üzleti partnerrel is beülhet a vezérigazgató.

Kép: Pixabay

Azzal is nehezen tudja megkülönböztetni magát egy iroda, hogy ha zöld vagy fenntartható. Ez ugyanis alapkövetelmény, és nem versenyelőny. Gereben Mátyás szerint a modern kori irodafejlesztéseknél sokkal inkább a humán tényezők dominálnak: emberközpontú munkahelyeket szeretnének a vállalatok, ahol a dolgozók komfortosan érzik magukat.

– Az Y generáció és a náluk fiatalabbak más irodai kialakítást kérnek. Sok zöld területet, pingpongasztalt, pétanque-pályát, wi-fit a kertben és kényelmes kültéri padokat, ahol akár dolgozni is tud az, aki unja az irodát. Igényük van a kényelmi szolgáltatásokra, mint például jógaszobára, masszázsszobára vagy a mozgó termelői piacra, amely időről időre megjelenik a házban. Ezekért az extrákért hajlandóak a bérbevevők többet fizetni, mivel a befektetésük megtérül a tehetségekért folyó versenyben.

Tóth Mariann is úgy látja, a cégek nemcsak a modern munkakörnyezetre, hanem a rekreációs terek kialakítására is áldoznak pénzt. Szerinte az otthonosság mellett az irodán belüli technológiai innovációra is komoly igény van. (Technológia nélkül tehetségek sincsenek.)

– Azok a dolgozók, akik élvezettel jönnek be az irodába, sokkal hatékonyabban dolgoznak, és ezt már a munkáltató is tudja. Ezért megnézi, hogyan tudja a kollégákat hatékonyan leültetni, milyen a létesítmény atmoszférája, milyen extraszolgáltatásokat kínál a ház és a környék. Az okosiroda-megoldások egyre keresettebbek. Semmi luxus nincs abban, hogy okostelefonos applikáció segítsen a reggel megérkezőnek szabad asztalt találni a több ezer négyzetméteres térben, vagy az okostelefonjával tudjon ki- és belépni a házba, vagy ha beléptetőkártyára van szükség, akkor se kelljen azt előhalászni a táska mélyéről. Az sem mindegy, hogy a vendégek hogyan jutnak be, például lehet-e iPaden regisztrálni, és nagyon fontos a friss levegő is, amit a költséghatékonyan üzemelő high-tech hűtés-fűtés rendszer biztosít. A lényeg, hogy az iroda vonzóbb legyen, mint a konkurenciáé, és a munkaidő se letöltendő kötöttséget jelentsen csak.