Három évre bérbe adta a Velencei strand egyik büféjét a tulajdonos egy olyan vállalkozónak, aki ott hamburgert, főtt kukoricát, üdítőt és sört árult. A három éves határozott idejű szerződés lejárt és megszűnt, majd a tulajdonos, több mint egymillió forint átalánydíj tartozást akart utólag behajtani a büfésen, húsz százalékos kamattal együtt. A bérlő nem fizetett, bíróság lett a vége. Kinek lett igaza?
Az elsőfokú bíróság szakértői vélemény alapján a büfést a tartozás megfizetésére kötelezte. Akkor a bíróság azzal indokolta ezt a döntést, hogy a büfé bérbeadója ismerte az üzlet bázisadatait, és a kalkulált átalánydíj nem volt aránytalan a tervezett forgalomhoz képest. Az, hogy más üzletek elszívó hatása folytán a forgalom nem érte el a tervezetet, az üzletvezető üzleti kockázata körébe tartozik.
A bérlő véleménye szerint viszont a forgalomcsökkenés a helyiség tulajdonosának hibája, ugyanis az nem végezte el a szükséges felújítási munkálatokat, emiatt maradtak el a vevők. A bíróság szerint viszont a forgalomcsökkenésnek az a része, amit a felperes karbantartási, felújítási kötelezettségének elmulasztása okozhatott, nem olyan mértékű, hogy feltűnő aránytalanság megállapítását eredményezhetné. Tehát, ha a büfés nem tudta megkeresni azt a pénzt, amivel eredetileg kalkulált az az ő üzleti kockázata, ha a bérbeadó kalkulál számítható tartozással és annak a kamatával, az jogszerű.
Leromlott, de nem eléggé
Ezt az álláspontot a másodfokon eljáró bíróság is helybenhagyta. A jogerős ítélet szerint a büfés által hivatkozott feltűnő értékaránytalanság ennél a szerződéstípusnál fogalmilag kizárt. Az aránytalanságnak a jog szerint egyébként is a szerződéskötéskor kell fennállnia, így utóbb bekövetkezett körülmények forgalomcsökkentő hatására nem lehet tekintettel a bíróság.
A másodfokú bíróság az alperes beszámítási kifogásának alaposságát a szerződésszegéssel okozott kár címén is vizsgálta, mert a büfés a forgalomcsökkenés negyven százalékát a bérbeadónak rótta fel, azzal, hogy ő nem végezte el a szükséges felújításokat a bérleményen.
Ebből pedig az a tanulság, hogy az üzlethelyiség állagának fenntartására jobb, ha a bérlő ügyel, és a felújítás költségét hajtja be a bérbeadón, mert arra van lehetőség. Legalábbis előbbi per sokkal jobb, mint utólag az elmaradt haszon miatti kártérítési perben próbálkozni. A másodfokú bíróság el is utasította a velencei büfés keresetét.
Felmerült, hogy újabb szakértőt hívnak meg a perbe, akinek az lesz a feladata, hogy összegszerűen határozza meg, hogy a felperes karbantartási kötelezettség elmulasztásában megnyilvánuló szerződésszegése milyen mértékben hatott ki a forgalom csökkenésére. Igen ám, de ezt a szakértői költséget vagy közösen, vagy egyedül az viseli – előlegezi, így fontos, akinek érdekében áll az ezen az úton való bizonyítás.
A büfés nem adta fel, elment a Kúriáig. Ott a tényállás feltáratlanságára hivatkozással támadta a jogerős ítéletet. A Kúria megítélése szerint azonban a jogerős ítélet nem megalapozatlan. Az eljárt bíróságok a tényállást megfelelően feltárták, és azt helyesen állapították meg. Minden szükséges bizonyítást lefolytattak, és kellően megindokolták az alperes beszámítási kifogását elutasító jogi álláspontjukat.
Vagyis hiába derült ki, hogy a felújítások elmulasztása révén a bérbeadónak valóban lehetett szerepe a büfés bevételének csökkenésében, mivel erről semmilyen jelzést nem adott korábban, a problémával úgymond szótlanul „kivárt”, és egyszerűen úgy döntött, nem fizet, most a bíróság kötelezi arra, hogy megfizesse, amivel tartozik – bármiből is.
