„A legújabb, a kijárási korlátozásról szóló kormányrendelet kényszerítően nem írja elő a napi fogyasztási cikket nem árusító üzletek kötelező bezárását, még részlegesen sem. Lényegében arról van szó, hogy az üzletek formálisan továbbra is nyitva maradhatnak délután 15 óra előtt, a vásárlóknak azonban meg van tiltva, hogy ilyen üzletet látogassanak a nap bármely részében, mivel az nem minősül alapos indoknak a lakhely elhagyására. A bérlők terheinek csökkentésére irányuló igény érvényesítésére a magyar jogban többféle jogintézmény is kínálkozik, ezek alkalmazhatósága ugyanakkor a jelen helyzetben kérdéses” – foglalta össze a kialakult helyzetet dr. Ódor Dániel MRICS, a Taylor Wessing Budapest ingatlanjogi szakértője.

 Különös szabály a bérleti díjra

A Ptk.-nak a bérleti szerződésekre vonatkozóan van egy olyan különös szabálya, amelynek értelmében a bérlő nem köteles bérleti díjat fizetni arra az időre, amikor a bérleményt az érdekkörén kívül felmerült okból nem tudja használni. Ennek kapcsán több kérdés is felmerül, első körben az, hogy vajon az új szabályok azt jelentik-e, hogy a bérlő nem tudja használni a bérleményt.

(Fotó: depositphotos.com)

Jogszabály ugyanis nem rendeli el kötelezően az üzlet bezárását, és maga a bérlő (illetve alkalmazottai) tartózkodhatnak a bérlemény területén délután 15 óra után is, továbbá jellemzően a bérlő más célokra, pl. az áru tárolására továbbra is használja az üzletet. A másik – és a bírói gyakorlat szerint eddig megválaszolatlan – kérdés, hogy mi tartozik a bérlő érdekkörébe. Annyit mindenesetre tudunk, hogy az érdekkör a Ptk. értelmében nem felelősségi kategória (vagyis nem attól függ, hogy valamely esemény felróható-e a félnek), hanem kockázatelosztási szabály.

Vis maior

Tegyük fel, hogy a bíróság szerint a fenti különös szabály nem alkalmazható és a bérlő így is megtagadja a bérleti díj megfizetését, ezzel pedig szerződésszegést követ el. Ekkor megnyílik a másik fél előtt a lehetőség, hogy egyoldalúan megszüntesse a szerződést és kártérítést követeljen. A károkozó félnek (ebben az esetben a bérlőnek) ekkor azt kell bizonyítania, hogy a szerződésszegését olyan körülmény okozta, amely az ellenőrzési körén kívül esik, a szerződéskötés időpontjában nem volt előrelátható, és nem volt elvárható, hogy a körülményt elkerülje vagy a kárt elhárítsa. Az ellenőrzési körön kívül esnek például a vis maior események (háború, járvány, lázadás, természeti katasztrófák). A vis maior (erőhatalom) alatt olyan előre nem látható és ellenállhatatlan erőt értünk, amely emberi erővel - objektíve – nem hárítható el.

A gyakorlatban azonban ez korántsem jelenti azt, hogy az országos járványhelyzetre tekintettel bármely kötelezett bármely szerződéses kötelezettsége alól automatikusan mentesülhetne. A mentesüléshez azt kell bizonyítani, hogy maga a járvány (pl. vírusfertőzés miatt a munkaerő teljes hiánya) vagy a járványra tekintettel meghozott kormányzati döntés (pl. kötelező zárvatartás) közvetlenül és objektíve akadályozza a teljesítést. Önmagában az állami korlátozások kedvezőtlen gazdasági hatásai valószínűleg nem nyújtanak megfelelő alapot a vis maior megállapítására. Ez különösen igaz az üzlethelyiségek bérlete kapcsán, hiszen jogszabály nem teszi kötelezővé – még a részleges – bezárást sem, vagyis nem érinti közvetlenül a bérlők bérfizetési kötelezettségét és képességét.

Lehetetlenülés

A fentieken kívül szóba jöhetne még a lehetetlenülés esete, amelynél a szerződés megszűnik. A kijárási korlátozás azonban a jelen állás szerint két hétig lesz érvényben, ebből következően elég jó érvek szólnak amellett, hogy valójában a sokszor több évre szóló, de mindenképpen hosszú távú bérleti szerződések teljesítése nem vált véglegesen lehetetlenné.  A kéthetes korlátozás fényében az is könnyen előfordulhat, hogy magának a bérlőnek sem áll érdekében a szerződés lehetetlenülésére, és ebből következő megszűnésére hivatkozni, hiszen akkor a gazdaság élénkülése esetén új üzlethelyiség után kellene néznie.

Közös megegyezés

Ilyen helyzetben a bérlőnek a bérleti díj átmeneti csökkentése vagy elengedése lenne a legkedvezőbb. A Ptk. alapján a körülmények jelentős, kedvezőtlen megváltozása esetén automatikusan nem keletkezik igény a bérleti díjak csökkentésére vagy fizetésének felfüggesztésére. Ez azonban nem zárja ki azt, hogy a felek megállapodjanak a bérleti díj átmeneti, kölcsönös megegyezésen alapuló csökkentésében.

Bírósági szerződésmódosítás

Kölcsönös megállapodás hiányában bármelyik fél igénybe veheti a bírósági szerződésmódosítás intézményét, azonban a Kúria 2013-ban kimondta, hogy a bírói szerződésmódosítás nem alkalmas jogi eszköz arra, hogy társadalmi méretű gazdasági változásoknak azonos típusú szerződések nagy tömegét hasonlóan - csak az egyik fél számára hátrányosan - érintő következményeit orvosolja.

Állami beavatkozás szükséges

„Összességében tehát azt mondhatjuk, hogy a kereskedelmi üzletekre vonatkozó bérleti díj fizetése egy rendkívül komplex jogi kérdés, és a Ptk.-ban foglalt általános rendelkezések, az ezeket értelmező, rendkívül hiányos joggyakorlat és a probléma egész országot érintő jellege miatt végül a jogalkotó feladata lesz a bérbeadók és a bérlők helyzetének rendezése. A német parlament alsóháza például a napokban fogadott el egy olyan törvényjavaslatot, mely ugyan a fizetési kötelezettség alól nem menti fel a bérlőket, de egészen 2022. június 30-ig megtiltja a bérbeadóknak, hogy szerződést bontsanak olyan bérlőkkel , akik 2020. április 1. és június 30. (meghosszabbítás esetén szeptember 30.) között nem tudnak bérleti díjat fizetni a koronavírus járvány következményei miatt” – foglalta össze dr. Ódor Dániel MRICS.