Jelenleg ugyan pang az ingatlanpiac, azonban a lanyha keresletnek van egy nagyon fontos előnye, nevezetesen az ingatlanárak nagyon alacsonyan, annak a bizonyos mesebeli békának az ülőgumói alatt vannak. Tehát akinek van tőkéje, vagy netán könnyen jut hitelhez, annak most kell ingatlanba fektetnie a pénzét. (A saját ingatlan költségcsökkentésnek sem utolsó.)
Mindenekelőtt célszerű felkeresni a nagy ingatlanközvetítő cégeket, ugyanis nekik országos adatbázisuk van, tehát jóval nagyobb a valószínűsége annak, hogy a céloknak a lehető leginkább megfelelő ingatlant választhat a beruházást tervező vállalkozás. Másrészt ők a környezetükben található épületeket, ingatlanokat meglehetősen jól ismerik. Az árak tekintetében is közelebb járnak a realitáshoz, mint azoknál az ingatlanoknál ahol a beruházó közvetlenül a tulajdonossal tárgyal.
Szükség van egy ingatlanos ügyekben jártas ügyvédre is, aki kellő szakmai tapasztalattal rendelkezik az ilyen típusú jogügyletek megkötésénél. Nem mindegy, hogy az illető rendelkezik-e ebben a körben gyakorlattal, ugyanis egy jó jogi szakértő sok kellemetlenségtől tudja megóvni a beruházót. Nem árt egy olyan műszaki szakértő sem, aki az ingatlan, és a ház műszaki állapotát legalább hozzávetőlegesen fel tudja mérni, esetleg rendelkezik helyismerettel, tisztában van a környék építési koncepciójával is.
Az elmúlt alkalommal az ingatlan adásvételi szerződéseket vettük górcső alá és egy olvasónk kifogásolta, hogy az alapterület nem lett a kötelező tartalmi elemek között felsorolva. Kifogását meg is indokolta, mondván az új építésű ingatlanoknál ez kötelező kell, hogy legyen, hiszen a vállalkozó lehet, hogy egyoldalúan változtatni fogja az alapterületet.
A közvetítők szoktak némi előleget kérni, azonban ezt az összeget ne tévesszük össze a foglalóval. Érvényesen foglalót adni csak ügyvéd által ellenjegyzett szerződésben lehet. Ha már a foglaló említésre került akkor ejtsünk róla néhány szót. A foglaló egy szerződéskötést biztosító mellékkötelezettség. Egy olyan jogintézmény, amely nem tévesztendő össze az előleggel, vagy a bánatpénzzel. A Polgári törvénykönyv szabályozza. A fontosabb szabályok: a vételárelőleg teljes egészében visszajár, függetlenül attól, hogy miért hiúsult meg a szerződés. A bánatpénz viszont a meghiúsulástól függetlenül megilleti azt a felet, akivel szemben a másik fél megszűntette a szerződést. De mi a helyzet a foglalóval? Nos itt számít, hogy a meghiúsulás kinek a hibája. Mondhatjuk azt is, hogy ez a legfontosabb. Ugyanis, aki adta a foglalót (vevő, beruházó) elveszíti azt amennyiben miatta hiúsult meg a szerződés, viszont, ha az eladó miatt hiúsult meg a szerződés ő az adott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni, vagyis mondhatjuk, hogy a beruházó valamelyest gazdagodik, ezáltal. Azonban nem szabad elfelejteni, hogy a vevő nem a foglalóban érdekelt, hanem az ingatlan megszerzésében, amitől viszont elesik. A beruházó érvényesítheti a vevővel szemben a foglalót meghaladó kárát, azonban a foglaló a kártérítés összegébe beszámít. Mint ahogy beszámít a jogügylet teljesedése esetén a vételárba is.
Előfordulhat, hogy a foglaló visszajár, ha a szerződés olyan okból szűnik meg, amiért egyik fél sem felelős, vagy mind a két fél felelős. A foglaló jogkövetkezményeinek az elfogadása a szerződésszegés következményei alól nem mentesít.
Természetesen a foglalón túl még számos más kérdés is felmerül egy irodahelység megvásárlása során, amikről a cikk folytatásában olvashatnak!
Dr Illés Zsolt
Ügyvéd
Ingatlanforgalmi szakjogász
