Amikor a vevő megvásárol egy ingatlant, akkor jogosan várja el, hogy az ingatlan rendeltetésszerű használatra alkalmas legyen, és rendelkezzen a megtekintéskor tapasztalt, illetve adott esetben szerződésben megállapított tulajdonságokkal.
Az ingatlan (vagy más dolog) eladója mindezért kellékszavatossággal tartozik. A kellékszavatosság lényege tehát, hogy az eladó felel azért, hogy a dolog rendeltetésszerű használatra alkalmas, és megfelel a szerződésben vagy jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek. Ez azt is jelenti, hogy a dolognak nincsen olyan hibája, ami a használatot megnehezíti vagy akadályozza.
Rejtett és felismerhető hibák
Egy ingatlan adásvétel esetén elvárható a vevőtől a vásárlást megelőző körültekintő vizsgálat. Ez persze nem jelenti azt, hogy röntgenszemmel kellene átvizsgálnia a falakat, azonban kellően alapos bejárás és megtekintés mindenképpen szükséges, amely adott esetben magában foglalja az egyszerű észleléssel felismerhető hibákról, azok okáról való tájékozódást is.
Ismert hibáról van szó, ha a vevőnek valamely hibáról ténylegesen tudomása volt, akár az eladó tájékoztatása alapján, akár saját észlelés útján. Felismerhető hibáról beszélünk, ha a hiba kellő körültekintés mellett, egyszerű észleléssel felismerhető lett volna. Ide tartoznak az olyan hibák is, amelyeket az ingatlan tulajdonságai (kora, használtsága, állapota stb.) és a szerződéskötés körülményei folytán kellett figyelembe venni. Felismerhető hibák az olyan hibák is, amelyek fennállására az ismert hibák alapján feltételezhető, várható. Például, elöregedett fűtőtestek esetén várható, hogy a működésük nem lesz tökéletes, akár rövid időn belül tönkremehetnek, kilyukadhatnak stb.
Ki a felelős a hibáért?
Az ismert hibákért az eladó nem tartozik szavatossággal, mivel a vevő nyilvánvalóan ezek tudatában vásárolta az ingatlant. Ugyanez a helyzet a felismerhető hibák esetén, amelyekről a vevőnek kellő körültekintés mellett szintén tudnia kellett.
A rejtett hibáért viszont az eladó kellékszavatossággal tartozik. Ennek oka, hogy olyan ingatlant köteles átruházni a vevőre, amely rendeltetésszerű használatra alkalmas és nincs olyan hibája amely a rendeltetésszerű használatot akadályozza. A felismert hibát az eladóval haladéktalanul közölni kell. A vevő többféle szavatossági jog közül választhat, de ingatlanok esetén a leggyakoribb a hiba kijavítása iránti igény, amelyet az eladó köteles saját maga, illetve saját költségére teljesíteni. Elsődlegesen érdemes egyeztetni az eladóval, hogy a hiba kijavítását saját költségén vállalja-e. Halasztást nem tűrő esetben – például, ha a kijavítatlanul hagyás további károsodással járna – azonban a vevő is elvégezheti a kijavítást. A hibát minden esetben a lehető legteljesebben dokumentálni kell (pl. fénykép, videofelvétel, adott esetben szakvélemény kérése), és amennyiben a vevő maga végezteti el a javítást, akkor ennek folyamatát is. Ha eladó a felelősségét vitatja, ill. ha saját költségén nem végezteti el a javítást, akkor ezt a vevő végeztetheti el, és az eladótól követelheti a költségeinek megtérítését.
Dr. Szabó Gergely ügyvéd Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda
