Eladható lesz a ház alól a telek

Az új Ptk. megszünteti a föld és az épület tulajdonának kötelező egységét kimondó főszabályt és a jövőben a tulajdonos a földdel és a rajta álló felépítménnyel egymástól függetlenül, szabadon rendelkezhet. Az épület tulajdonjoga továbbra is alapvetően a földtulajdonost illeti meg, aki jövő márciustól dönthet úgy, hogy a földet és a rajta álló, vagy tervezett épületet önálló helyrajzi szám alatt jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba, hogy azok külön-külön is forgalomképesek legyenek. Ez a megoldás nem idegen a nemzetközi gyakorlatban és új teret nyithat a hazai ingatlanfejlesztések előtt is – emeli ki a DLA Piper nemzetközi ügyvédi iroda elemzése.

Kép:PP archív

A mai szabályozás az "aedeficium solo cedit" elv alapján nem teszi lehetővé, hogy a földtulajdonos a maga által végzett építkezést követően szétválassza a telek és az épület tulajdonjogát, és így önálló helyrajzi szám alatt regisztráltassa a felhúzott épületet. Egy épület telektől elkülönült, új helyrajzi szám alatti – vagyis önálló ingatlankénti – regisztrációjára az ingatlan-nyilvántartásban jelenleg két esetben van lehetőség; a földtulajdonos és az építkező között létrejött földhasználati megállapodás, vagy ráépítés alapján.

A föld és az építmény elválasztására eddig alkalmazott megoldások - a telekalakítás, a több önálló épület egy társasházba vonása, vagy éppen az osztatlan közös tulajdonosi struktúra kizárólagos használatot szabályozó megállapodása – mellett az új Ptk. hatályba lépésétől megjelenő új alternatíva az ingatlanfejlesztők számára hasznos.

Ellenőrizni kell a tulajdonviszonyokat
Megszaporodhatnak majd azok az ingatlanok, ahol a föld és a felépítmény tulajdonjoga elválik egymástól, ez azonban azt is jelenti, hogy az ingatlanügyleteknél még fokozottabban kell ellenőrizni azt, hogy a földdel az azon emelt épület ingatlan-nyilvántartási egységet képez-e, nehogy a vevőt kellemetlen meglepetés érje az ügyletkötést követően - hangsúlyozza Györfi-Tóth Péter, a DLA Piper nemzetközi ügyvédi iroda partnere.
Az önállóan is forgalomképes épület megjelenése lehetővé teszi az ingatlanpiaci szereplők, így különösen a fejlesztők számára egy nagyobb telken zajló beruházás átadását vagy értékesítését oly módon, hogy ehhez a földterület tulajdonjogát nem szükségszerűen szerzik meg, vagy az elkészült felépítményeket már tulajdonosként, de szakaszosan fejlesztik és értékesítik. Mindezzel csökkenhetnek egy ingatlanfejlesztés, vagy adás-vétel forrásigényei is, hiszen nincs szükség a telek, vagy egy teljes komplexum finanszírozására, elegendő lesz az adott felépítményre szükséges pénzt előteremteni.
Szerződésben érdemes rendezni a földhasználatot
Mivel az épület tulajdonosának földhasználattal kapcsolatos jogait és kötelezettségeit korlátozza a kódex, de a korlátozást nem definiálja egyértelműen, a földhasználat szükséges mértékének és a használat arányának meghatározását tanácsos lesz előzetesen rendezni a föld és az épület tulajdonosa között- emeli ki Györfi-Tóth Péter. A földhasználati szerződésben meghatározott jogok és kötelezettségek az ingatlan-nyilvántartásban is megjelenhetnek, megismerhetők lesznek, így harmadik személyekkel szemben is hatályossá válhatnak.
Földhasználati jog, elővásárlási jog

Fontos, a bírói gyakorlatban már eddig is alkalmazott zsinórmértéket húz meg az új Ptk. a földhasználati jog terjedelmét illetően. Földhasználati joga alapján az épület tulajdonosa - jövő márciustól - az épület használatához szükséges mértékben lesz jogosult a föld használatára és hasznai szedésére a használat arányában köteles viselni a föld fenntartásával járó terheket, illetve a földhasználati jog csak az épület rendeltetésszerű használatához szükséges mértékben illeti meg az épület tulajdonosát.

Amennyiben a föld és a rajta álló épület tulajdonjoga különválik, azok önállóan is értékesíthetők lesznek, az egyedüli korlát a törvény által biztosított elővásárlási jog lehet. A tulajdonosok megállapodhatnak majd úgy is, hogy az épületet tulajdonosa csak a földtulajdonos hozzájárulásával idegenítheti el, vagy terhelheti meg az épületet. „Ugyanakkor az épület tulajdonosa a föld tulajdonosától a hozzájárulás megadását követelheti, ha az elidegenítés vagy a terhelés az épülettulajdonos kötelezettségeinek teljesítését, vagy az épület létesítésének szerződésben definiált célját nem veszélyezteti”- mutat rá Györfi-Tóth Péter.

A társasági jog alaposan megváltozott
Jelentős változást hozott a magyar jogrendbe az új polgári törvénykönyv (Ptk.). A rendelkezések 42 százaléka teljesen új, további 33 százaléka pedig érdemben módosít a régi szabályon, így a jogi szakma komoly továbbképzés előtt áll.

Véleményvezér

Kimaradtak a pedagógus-béremelésből a gyermekvédelmi gyámok

Kimaradtak a pedagógus-béremelésből a gyermekvédelmi gyámok 

Vannak még gondok a gyermekvédelem területén.
Megszületett az első magyar extra szűz olívaolaj, nem tréfa

Megszületett az első magyar extra szűz olívaolaj, nem tréfa 

Egy álom lett kézzelfogható igazság.
Szenved Európa, kivétel litvánok és lengyelek

Szenved Európa, kivétel litvánok és lengyelek 

Nem bízunk a pozitív pénzügyi jövőnkben.
Magyar Péter felajánlotta az összes jobboldali médiának, hogy szívesen ad nekik interjút

Magyar Péter felajánlotta az összes jobboldali médiának, hogy szívesen ad nekik interjút 

Köszörüljük ki a csorbát üzeni Magyar Péter azoknak, akik eddig azért bírálták, mert baloldali médiumoknál beszélt.
Rekordot döntött a lengyel valuta ára a magyarral szemben

Rekordot döntött a lengyel valuta ára a magyarral szemben 

90 forint felett egy zloty ára.
Orvos híján a polgármester költözött az uniós pénzből felújított szolgálati lakásba

Orvos híján a polgármester költözött az uniós pénzből felújított szolgálati lakásba 

Nem is tudni melyik a nagyobb baj, hogy nincs orvos, vagy, hogy illetéktelenül lakik a polgármester a szolgálati lakásban.

Info & tech

Cégvezetés & irányítás

Piac & marketing


Magyar Brands, Superbrands, Bisnode, Zero CO2 logo