A kilencvenes évek elején - az érintett önkormányzatok kezdeményezésével - beindult ferencvárosi, majd az azt követő józsefvárosi városrehabilitációs programok hasonló céllal indultak: megújítani-megőrizni a kerületek tradicionális értékeit, javítani a meglévő lakásállomány struktúráját, s nem utolsósorban "becsalogatni" a vállalkozói tőkét, s megmozdítani a területek ingatlanforgalmát.

Az elmúlt években lezajlott fejlesztések mindkét kerületben sikeresek. A Ferencvárosban a helyhatóság saját beruházásaival olyan környezetet teremtett, amelyben a magántőke számára is kiszámíthatóvá vált a városrész fejlődésének iránya, üteme, és amelyben garantált a fejlesztések hatósági háttere. Eredményeként az elmúlt évek során több mint harminc kis- és középvállalkozó, valamint néhány nagyobb tőkeerejű cég beruházásai nyomán a Belső- és Középső-Ferencvárosban felépült több ezer lakás, négy szálloda, több iroda és egy parkolóház, egy hangversenyterem, és megújult több lakótömb, közintézmény, közterület, valamint utca is.

Ez utóbbiak közé tartozik a Ráday utca, amely a felújított régi patinás éttermekkel, kávézókkal, teázókkal, új díszburkolattal, régmúltat idéző kandelláberekkel a belváros egyik leghangulatosabb sétáló utcájává vált.

Külföldi tőke

S hogy a sikeres - zömében hazai vállalkozók által megvalósított -- beruházások a külföldi tőke érdeklődését is felkeltették a kerület iránt, jelzi: az egyik legerősebb spanyolországi ingatlanfejlesztő, a Habitat Csoport - a 2005-ben Budapesten alapított Habitat Continental Kft. irányításával - a Drégely utcában rövidesen megkezdi egy 154 lakásos társasház építését. A cégnél elmondták: a cél kényelmes otthonok megteremtése, ezért a fejlesztés során az anyagminőségre éppúgy kiemelt figyelmet fordítanak, mint a lakások belső elosztására, kialakítására. Ezt követi a cég másik, ennél jóval nagyobb szabású IX. kerületi beruházása: a Mester-Vágóhíd- és Máriássy utcák által határolt, 54 ezer négyzetméteres területre tervezett "mikrováros" építése. A beruházás első üteme 2007-ben kezdődik. A 2000-2500 lakással, kereskedelemi, kulturális és egyéb szolgáltató létesítményekkel, sok zöldterülettel tervezett projektbe egy másik - a szintén spanyol Diursa Csoport - is "beszáll", az itt alapított Diursa Hungary Kft.-én keresztül.

Szintén sikeres a közel tíz éve folyó józsefvárosi városrehabilitáció, melynek keretében - például az OTP Ingatlan Rt., a Balusztrád, a Kévés Kft. cégek égisze alatt - eddig több mint 1000 új, korszerű lakás épült fel, s jelenleg is folynak hasonló, közel újabb közel 1000 lakást magában foglaló fejlesztések. S már elkezdődtek a kerület legnagyobb vállalkozói beruházásának, a Corvin-Szigony sétánynak a munkálatai is. A befektető Futuruel cégcsoport a Corvin sétány megvalósítására a Corvin Rt. projektcéget hozta létre, mellyel a Középső-Józsefváros Futó-Leonardo da Vinci-Práter utcák által határolt területen 2012 végére három funkcionális - lakóövezet, iroda- és kiskereskedelmi, szolgáltató negyed, valamint intézményi és kutatási - övezetet alakítanak ki. A fejlesztés keretében mintegy 2800 új, minden igényt kielégítő lakás épül fel.

#page#

A fecskék után A VIII. és IX. kerületi példák nyomán több fővárosi kerületben, és vidéki nagyvárosban - önkormányzati kezdeményezésre, vállalkozói tőke bevonásával -- is beindult a rehabilitáció. Miskolcon a történelmi városrész, és az avasi vigalmi negyed újul meg, Győrben - több száz lakással, szolgáltatóegységekkel - felépül végre a Dunakorzó. Budapesten Kőbánya, a Teréz-, valamint az Erzsébetváros néhány területe újult meg. A VII. kerületben megszépült a Király utca belső szakasza, melynek nyomán itt is megjelent a vállalkozói tőke. Például az Autóker Holding Rt. nettó 3 milliárdos fejlesztésével felépült a 140 lakásos "Király Udvar", és zajlik a cég által a Gozsdu Udvar rehabilitációja is. A fejlesztés során 126 korszerű új lakást és mintegy 40 kiskereskedelmi egységet alakítanak ki. A Holló utcában felépül egy 250 férőhelyes parkolóház, s egy 120 lakásos új társasház, valamint - a Holmes Place lánc részeként - egy fitnesz-wellnesz centrum is.

Ugyancsak a Király utcában építi 2008 közepei átadással a spanyol FADESA a "Central Passage Budapest" lakásprojektjét. A közel 8000 négyzetméteren 271 modern stílusú, magas színvonalú társasházi lakásokat alakítanak ki, melyeket kereskedelmi galéria és irodák egészítenek ki. Érdeklődésünkre lapunknak a cégnél elmondták: a lakások és apartmanok több mint 90 százaléka már elkelt: a fennmaradó 23 apartman bruttó négyezetméterára 650 és 900 ezer forint között alakul.

Műemlék, magántőke

Szakemberek szerint a VIII., IX. kerületrészek mellett a Király utcai - Gozsdu Udvar - felújítása szintén egyszerre eredménye és további katalizátora a tudatos városmegújító programoknak, és jó példája a korszerű ingatlanfejlesztésnek. Vagyis annak: hogyan lehet a magántőkét érdekeltté tenni és bevonni egy-egy műemléki épület eredeti karakterét megőrző, ugyanakkor modern világvárosi funkciót ellátó rekonstrukciójába.

A városrész-megújítások hatása azonban nemcsak a vállalkozói tőke megjelenésében érhető tetten: a rehabilitált területek környezete jelentősen felértékelődik, s megmozdul az addig álló ingatlanpiac is. Beák Attila, a Beák és Társa Ingatlaniroda társtulajdonosa szerint jó példa erre a Ráday utca, ahol a jó minőségű, utcai fronton lévő, felújított használt lakások 300-350 ezer forint/négyzetméter között váltanak tulajdonost, míg a felújítatlanoké ennél 50-100 ezer forinttal olcsóbb. Ezt megerősíti Kala Imréné, a Kala és Társa Ingatlantanácsadó Kft. társtulajdonosa is. Elmondta: A VIII. kerület korábban eladhatatlan - például Futó utcai használt lakásai - az új beruházások, épület- és utcafelújítások nyomán 230-250 ezer forintos négyzetméteráron cserélnek gazdát, s hasonló figyelhető a IX. kerületi, Mester és Viola utcákban, ahol 280-300 ezer forintos áron mennek el a fejlesztések környezetében lévő, jobb állapotú, régi lakóingatlanok. A rehabilitáció, illetve az új lakások megjelenése ugyanis akár 50-60%-kal is felhúzhatja a régiek árát. A Király utca belső, rehabilitált részén ugyanez tapasztalható: már araszolnak felfelé a négyzetméterárak, melyeket a vállalkozói lakásfejlesztések nagyban befolyásolnak. A piac ugyanis várakozással tekint a városfejlesztési programokra, ami érződik abban is, hogy a Király utcában a jó kialakítású, jó állapotú lakásból egyelőre szűk a kínálat. Ha van egy-egy eladósorban, négyzetméterára 320-340 ezer forint körül van, míg a rehabilitáció előtt álló utcarészen az udvari lakások 200-230, az utcai fronton lévő emeletiek pedig 250-280 ezer forintos négyzetméteráron várnak vevőre.