A fejlesztők számára konkrétan jelentkező dilemma, hogy az alapvetően két csoportra osztható bérlők mely szegmensére koncentráljanak. Egyfajta csoportosítás szerint alapvetően két módja van bérlőszerzésnek, egyrészt új cégekkel, amelyeknek még nincs Magyarországon székhelyük, megtölteni az irodaházakat, illetve a már a piacon lévő cégeket megcélozva átcsábítani őket magasabb kategóriájú, újabb épületbe.

Új irodaházak feltöltése

Az újonnan megjelenő cégeknek új irodát eladni viszonylag egyszerű, egyértelmű. De mi a helyzet azokkal, akiket szerződésük lejártával új helyre való költözésre akarnak ösztönözni? Az új fejlesztések szinte mindegyike "A" kategóriás projekt. Kérdés, hogy azok a bérlők akik már a magyar piacon vannak, milyen típusú épületekből fognak elvándorolni?

A bérlő minél jobb irodát keres minél olcsóbban, azonban a cég jellegétől, a speciális igényeitől függ, hogy mi a jó egy-egy vállalatnak. Sokan az autópálya könnyű elérhetőségét, a jó tömegközlekedési feltételeket, a metró közelségét, a megfelelő parkolási viszonyokat, a díjzónákból való menekülést, a modern szolgáltatásokat, vagy egyszerűen a magas presztízsű környezetet részesítik előnyben akkor, amikor irodát váltanak, amikor új építésű irodaházba költöznek. A területi adottságokon kívül természetesen a bérlők elsődleges szempontnak tekintik az új, korszerűen felszerelt, igényes irodabelsőket is, ezért a piacon megfigyelhető egy ún. minőségi átrendeződés: "A-"-ból új "A+" irodaházba; "B-"-ből "A-"-ba, lakásból, villából, "B"-be, "A-"-ba való költözés.

Ha méret alapján szeretnék egy térképet megrajzolni, abból világosan kitűnik, hogy a nagyobb területigénnyel rendelkező cégek a városból kifelé mozdulnak. Jó példa erre a Vodafone új irodaházba történt költözése, amely kinőve régi helyét, a belvárosból IX -be költözött, itt bérel 12.000 négyzetméternyi területet. Ehhez hasonlóan a Sanoma 9.000 négyzetméteres keresletével költözött a III. kerületi Szépvölgyi irodaparkba. Akad azonban egy-két kivételtől is, mint pl. az E-On amely a belváros szívében foglalt el nagyobb irodaterület.

Az új építésű irodaházak leggyakoribb bérlői "A-" kategóriából költöznek be, mely épületek az elmúlt 10 évben épültek az akkori műszaki, technológiai ismérveknek megfelelően azonban ma már ezek elavultabbnak számítanak. Ezek a bérlők az évenkénti indexálásnak köszönhetően közel olyan magas díjat fizetnek bérleményükért, amelyért ma új irodaházba lehet költözni, természetesen csak a szerződés lejárta után.

Új technológiák, hatékonyabb üzemeltetés, rugalmasabb kihasználtság, sorolhatnám azokat a paramétereket, amelyek miatt vonzóbb az új irodaház, miközben gyakorlatilag nem drágább, mint az ezelőtt 3-5 évvel kötött szerződés a jelenlegi helyen. A kérdés csupán annyi vállalják-e a költözés bonyodalmait?

Kiürült A kategóriás épületek feltöltése

#page#Mi történik azokkal a házakkal, amelyekből az újonnan átadott irodaházakba vándorolnak a bérlők? Az "A-"-ból kiköltöző ügyfelek után maradt szabad terüteket, hiszen ezek korszerűbbek, magasabb műszaki színvonallal rendelkeznek (liftek, légkondi, ..) és relatív alacsony áron (9-11 euró/hó) lehet majd hozzájutni, hiszen a tulajdonosok minél előbb értékesíteni szeretnék relatív hosszú időre ezeket a területeket. Természetesen ezekre is van és lesz kereslet, több alternatíva áll rendelkezésükre. 

Egyik ezek közül, hogy még mielőtt elveszítenék bérlőiket a szerződések lejárta előtt leülnek a bérlőkkel és szavatolják az épület felújítását, műszaki korszerűsítését, illetve megpróbálják mindazokat a szolgáltatásokat biztosítani mint az új épületek, ami nem minden esetben lehetséges. Ezt több Budapesti irodaháznál lehet most illetve a közeljövőben megfigyelni.

Másik lehetőség, hogy egyszerűen árat csökkentenek és leírják a veszteséget, viszont megtartják a bérlőt, vagy könnyebben kiadhatóvá teszik az épületet. Az árcsökkentés hatására a kedvező bérleti díj elérhető közelségbe kerül eddig B kategóriás épületben székelő cégeknek és lehetőségük nyílik magasabb minőségű épületbe költözni. B kategóriás épületből köszönhetően a jellemzően határozatlan idejű szerződéseknek (szemben az A kategóriában megszokott 3-5 évvel) szinte bármikor lehetőség van a bérlők elköltöztetésére.

A közeljövőben valószínűsíthetően azok a cégek költöznek magasabb kategóriájú épületbe, amelyek felfutóban vannak, már fontos a reprezentáció, illetve növekedett az ügyfélforgalom, ilyenek lehetnek IT vállalkozások, internetes cégek.

B kategóriás épületek feltöltése

Sok olyan cég van akinek ideális a B kategória, hiszen az irodán kívül nagy raktárigénye van és ez nem valósítható meg az új projektekben, de jellemző a B kategóriás ingatlanokra az is, hogy parkolás megoldott, hiszen nem reprezantatív helyszínen, hanem mellékutcában, peremkerületekben helyezkednek el. Mint egy korábbi írásunkból kiderült "Élet az A kategórián kívül..." egy B kategóriás ingatlan bérleti díja még mindig alatta marad az A- épületnek, ez visszatarthat ügyfeleket, emellett nem kell elkötelezniük magukat 3 évre hiszen határozatlan bérleti szerződéseket is köthetnek, kisebb területigényt is be tudnak fogadni. A kisebb területigény kielégítése viszont lehetőséget teremt arra, hogy esetleg lakásokból, villa épületekből ügyfeleket vonzanak át B kategóriás épületbe, hiszen extra szolgáltatásként porta szolgálat, parkoló, akár büfé is lehet az épületben.

A bérlők átrendeződése elkerülhetetlen folyamat, ideiglenesen maradásra lehet bírni egy-két céget, de egyrészt hosszú távon a folyamatos bővülést nehéz kielégíteni, másrészt pedig előbb-utóbb az ingatlanok felújítása elkerülhetetlen.